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1、中海龙湾新城项目营销策划推广提案,沈阳动力营销策划有限公司 呈,危机时代&撬动市场,这是一页空白！,面对2008的沈阳楼市，纷纭与惨烈已经尘埃落定！ 关于2009的沈阳的楼市，专家、媒体、操盘者业已尘嚣之上,可是我们无话可说，也无需多说,因为，在座的都知道， 中海龙湾，箭在弦上， 不仅不得不发，还必须势如破竹！ 因为这不仅是一个楼盘的推广，更是我们存在的价值！,所以，还是把恐惧的时间留给思考吧！,其实我们知道只要是有人的地方就有消费、有了消费就有市场。只要我们抓住消费者藏在内心的真正动机。我们将撬动这个市场并创造“奇迹”！,市场营销的核心问题-消费者/消费动机/利益&价值,那么我们的目标客户是
2、哪些人？,沈阳高端客户分析,客户数据说明,客户样本：92组,高层客户样本：40组,高端客户样本：52组,本次分析客户样本以沈阳动力白晓堂市场调研顾问公司采集的高端客户样本（总价150万以上） 共92组。,高端客户分析,高端成交客户高质量意向客户相对平层产品客户年龄层次较高，主要为40-45居多，30-35其次。此类客群大多生于60年代，性格更加内敛，更务实，更注重生活品质与居住环境。,/年龄,高端客户分析,主要客群为三口、四口之家，家庭结构以两代为主(合计79%)。,/家庭结构,高端客户分析,高端产品成交客户的决策人绝大多数为男主人，为家庭主要经济来源。 结合购买人家庭结构，部分客户将与老人共
3、同居住。,/购买决策人,高端客户分析,高端产品主要意向客户的学历相对较高，大专、大本超过总数的半数，并且有一部分为留学归来及研究生硕士。,/学历背景,高端客户分析,高端产品的意向客户现居住面积主要为150200m2 （合计67%）,/现居住面积,高端客户分析,现有高端的客户中居住高层住宅的客户占绝大多数，洋房其次，仅有 一小部分客户目前居住在独栋别墅中，以上三类客户所居住的物业类型，大部分为近几年的地产项目，所以对换房的需求并不是很大。,/现居住类型,高端客户分析,从现有的房产数量来观察，大部分均有两套或三套住宅，一套自住，其余作为固定资产，证明购买高端产品客户，将其定义为第一居所，城市高端特
4、性更为明显。 结合现居住的面积、类型，可以看出购买别墅产品客户对社区环境及社区品质的要求较高。,/现有房产数量,高端客户分析,高端成交客户与意向客户主要集中在建筑、设计、交通、物流、冶炼、开采等实体性行业。,/从事行业,高端客户分析,超过一半的为老板、其余大部分为企业高管，并且有部分客户不愿意透露自己行业与职务。,/职务,高端客户分析,目标的兴趣爱好，主要以交友聚会、运动健身、时尚购物及旅游四类为主，可以在日后推广中主要集中在高档娱乐场所、旅行社、高档运动健身会所做相应的推广与活动。 其中部分客户对艺术鉴赏及红酒雪茄等比较感兴趣，可以断定此类客群具有一定的欣赏品味与鉴赏力。,/兴趣爱好,高端客
5、户分析,高端客户大多数成交周期为1个月内成交，也有2-3次到访之后便下决心购买，均为理性购买。,/成交周期,高端客户分析,高端产品主要能够吸引客户的是社区品质、内部环境、外部环境及开发商品牌。,/主要吸引点,高端客户分析,此类客群的抗拒点主要为价格，原因是从整体的市场环境考虑，害怕有降价的风险；同时考虑周边配套问题的客户也较多。,/主要抗拒点,高端客户分析,高端客户中关注产品主要集中在碧桂园、万科兰乔圣菲、金地长青湾、锦绣山庄等项目.,/关注项目,高端客户分析,客户车辆品牌,正当年的富一代60后 / 成长中的富二代70后&部分80后,结论,已购置多套住宅/甚至有其他城市的置业经历 就区域而言，
6、有其他沿河豪宅供应/就品牌而言，万科、金地尽可选择,他们不需要问“是否买得起”，而只需要问“为什么买”！,他们群聚于某些权贵集中的中心城市 活跃于某些以奢侈为荣的场所 以名牌、名人、派对相佐，豪掷自己的资本 他们富有、他们追逐品味，他们时刻接收着人们艳羡的目光 他们有钱，世界都好像对他们格外垂青 很多人称他们为 “上流社会”,别不承认，在坐的每一位都想成为他们了,上流社会？ 不!这不是“真相”,他们不是真正的上流社会，他们只是“物质”的上流社会！ 白马非马，上流社会不是社会。所谓的中国上流社会也只是一种形容，一种生活方式，而不是一种社会形态。 除了财富，真正的上流社会还包含道德、传统、文化、礼
7、仪。 中国五千年的文明历程、帝国的礼仪之邦，上演过无数的财富传奇 也许近现代中国历史的变更过于频繁，也许国家的动荡改写甚至是倾覆了整个社会的进程。数百年的时间，尤其是最近的100年，上流文化在大陆无疑已经被彻底摧毁了， 使得“上流社会”成为一种失落的文明，断代的文明！,精神的缺失，吞噬着富豪们的“幸福感”！,物质决定精神，精神反作用于物质。 改革开放至今的30年，是富人们迅速形成的30年。与物质发展的速度相比，道德和文化却仍然一片荒蛮 正是因为这样的失衡，中国的富豪们显得尤为的空虚、麻木、茫然甚至不可理喻！,所以 即便在珠光宝气，浮光掠影之下 他们的人生并不是无懈可击 ！,实际上 他们没有公务
8、员那样气定神闲、他们没有老百姓那样容易满足、他们没有社会那样新鲜人自信满满、他们没有学者那样被尊重拥趸！,疲惫,钱，并不能让他们悠闲！,这似乎不应该，但的确是事实 中国的富豪们，仍靠“勤劳致富”,“中国企业家的平均工作时间是每天12小时。”2008年，胡润富豪榜数据,。,他们还在事业的“第一线”！ 改革开放的至今的30年，是富人们迅速形成的30年，处处可见一夜暴富的奇迹。 但是和西方上百年的富豪历史相比，中国的富豪，还是朴实的多。 私人银行、信托基金等名词对他们来说还是相当遥远。 他们还在积累，还在攀登财富的峰值,“时间”对他们来说非常重要！ 在这一点上，中国的富豪们，并无不同，仍还是“勤劳致
9、富” 这种工作强度，在一定程度上影响着他们的消费观 所以，中关村的新贵们，喜欢北京的万柳高尔夫因为在忙碌的写字间里，也看得见熟悉的电瓶车聊以安慰,玩情调和意境对他们来说已经不新鲜，但那只在假期当中，没有更多的时间来享受这些。“便捷”是很重要的，这样可以节省很多“时间”！,贪婪,钱，并不能让他们满足！,他们的身体从未饥饿过，就像他们的贪婪从未满足过 财富可以满足任何的某个欲望，却满足不了无尽的贪婪,到2014年，中国将成为全球最大的奢侈品市场，占全球总量的23%。中国商务部,别人有的他们要有，别人没有的他们也要有！,有了奔驰的高贵，还要有悍马的野性；有了LV的经典，还要有FENDI的时尚；总是有
10、了一个好，马上先想要另一个好 也许这是人性共同的贪婪，可是只有金钱才能真正把他们召唤出来,因为是最好的，所以是我的；因为是我的，所以是最好的。 在商业社会当中，财富就是权利，可供他们对稀缺资源的极大的占有。他们时刻强调专属，希望拥有独一无二只属于他们的东西。 他们不停地试图用奢侈品确认自身的身份，不停地用奢侈品强调“我有你没有”。,忐忑,钱，并不能让他们自信！,真正有气质的贵族 从不炫耀他所拥有的一切 他不告诉人她读过什么书、去过什么地方、有多少 件衣服、买过什么珠宝 因为他没有自卑感,！,他们不停地占有，不停的抛弃 服饰、手表、珠宝、汽车、俱乐部资格 他们频繁地变换行头，也就是频繁地变化富有
11、的姿势，让审视的人们眼花缭乱，从而没有机会发现他们的瑕疵。,这是一种高处不胜寒的不自信 生怕被圈子抛弃在后，生怕被世人的眼光向下注视 ,迷茫,钱，并不能让他们获得尊重！,贫穷时，他们绞尽脑汁地富有 富有时，更加绞尽脑汁地更富有 然后呢,？,钱，买不来“尊重”！ 经济实力极度充裕的背后，掩藏着他们极度迷茫的生活方向。 他们渴望被尊重，却不知如何被尊重。 在经历中国近50年断层的影响下，中国富豪处于极度的迷失中，缺少真正属于自己的生活方式。,他们炫富，渴望被“尊重”！ “不求最好，但求最贵”，一个贵字标示出了上流社会的心态。唯其贵，方能区别于富。还不能傻。要有鉴赏力，方能一跃为上流。,他们抄袭，渴
12、望被“尊重”！ 所以，他们模仿欧美上流社会人群的生活。住什么样的房子、开什么样的车，穿什么样的衣服，吃什么样的东西他们还在学习、探索、建设中国“上流”社会的基础、形式与规则。,我们如果想打动他们 就必须要“透视”他们光鲜外表下不为人知的“脆弱” 满足他们所希冀的 ！,所以，“龙湾”不仅仅是栋房子,最初的贵族 最后的龙湾,slogan,最初的贵族,改革开放的30年， 是富人形成的30年，但却不是上流社会的30年。 30年来，随着财富无限的积累，却面临着精神和信仰的缺失。 新的富豪及新的一代的富豪的产生， 他们依旧在物质上领衔， 但更加迫切的渴望精神的超越。 他们就是中国上流社会的萌芽， 他们拥有
13、财富社会溢出的理想， 他们将制定中国新上流社会的 思想和行为准则。,在风风雨雨的中国历史上渐渐隐退， 那么，我们的目标客群就有可能是 5000年上流废墟上新的生命， 他们已经积聚了足够的财富， 等待着阶层的升华 在即将徐徐拉开的大幕后装扮粉墨 我们就可以称他们为 “最初的贵族”。,五千年的文明历程、礼仪之邦， 流下来的都是上流文化。 如果说近代的工业家， 皇家的遗老遗少， 买办的子女们曾经称呼自己为 “最后的贵族”。,最后的龙湾,奢侈的终极，在于它的不可复制和唯一性。 龙湾的奢侈是与时代的命运紧密相连， 所以，他的奢侈具有时间性， 一旦失去机会，将不再追回！,33亿，一个垄断的传奇！,以史无前
14、例的33亿元天价，夺得举世瞩目的“地王”席位。 从此，城市再无此规格的土地。 沈阳豪宅，即将迎来 新的传统 。,长白岛的“总统套房”！,15年来，沈阳的高端， 不是远居桃源，就是受制于拥挤， 没有“龙湾”，长白就不是真正的富人区 龙湾奢占东三省唯一的人居宝岛， 长白岛的总统套房 ！,地王，天生显赫！ 沈阳第一区和平。 和平第一岛长白。 长白第一景浑河。 三好桥、工农桥、胜利桥，三桥飞架。 和平区母城、太原街、五里河竞相拥围形成中央之势。 众多优质资源配套，形成全沈阳首屈一指的的高端配套体系和优良人文氛围。,内外合璧，观天下景！ 沈水湾公园、浑河滩地公园、罗氏圈生态公园、五里河公园、沈水湾国际g
15、olf球场、内河景观公园等公共绿地宏大铺陈。 浑河、长白岛南部内河、园内自建中轴水系、3万平超大中央公园 。,为景观，挥霍14亿！ 寸土寸金的土地， 容积率仅为0.58，绿化率高达40%。 园区内自建中轴水系三水萦绕， 更有3万平超大中央公园。 把价值14亿的土地， 只用来营造奢侈的 城市罕景 。,足以世袭的家族高端！ 萃取欧洲建筑神韵，致敬东方的人居智慧。 将欧洲的华丽与亚洲的排场融会贯通的“新古典” 殿堂级豪宅，足以传世 ！,全球挑剔选材，堪比波音777。 三玻双空门窗，选择德国第一的“柯梅令”品牌； 门廊石材，采自南非亿万年前喷发而成的熔岩啡钻； 豪华外墙劈开砖，采用宜兴天然紫砂陶土烧制
16、而成； 也许很多人买得起，但是甚少人知道去哪里买,怀着敬意的中国第一管家， 被簇拥的上流感。 七大类四十一项服务菜单， 重现宫廷意境的管家精神！ 中海龙湾，流淌蓝血的贵族服务， 秉承提升居住、扩大投资、关注合作三大价值体系，服务于蓝海精英。 秉承“西学为体，中学为用”之价值理念， 洞彻东方人人居哲学，雕琢西方服务礼仪， 以极致尊贵的贴心理喻， 重塑世袭豪门的完美生活意境。 在沈阳独树一帜，绝不可能被复制！ 尊贵天天天天天天天天 ,把龙湾放大100倍， 方能洞察的完美质感！ 一砖一瓦、一筋一泥、一桩一柱、一楼一区 对于品质的偏执近乎苛刻。从最小的细节开始，逼近完美。 强大的细节汇聚成难以逾越的质感巅峰， 把日常生活演绎成可以玩味一生的鉴赏级豪宅， 值得豪掷财富揽纳入怀， 一品再品 ！,推广阶段划分,高端类产品的销售主要与目标受众的心理有关，因而在推广阶段的划分上与工程时间节点的关联不大，主要依据以下几点：
