《中广信河北石家庄地产新华区项目定位规划报告(ppt 136页) 金牌》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中广信河北石家庄地产新华区项目定位规划报告(ppt 136页) 金牌（154页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、新华区项目定位规划报告,浙江广厦集团,引：关 于 价 值 与 价 格 的 思 考,致谢浙江广厦集团,有幸与浙江广厦集团合作，我们倍感责任。 10年中广信的成长历程，与中国地产的历史是难以相提并论的。但正是因为您们的专业的精神和严谨的工作态度，正是因为您们对中广信的信赖，中广信得以不断成长。 在工作过程中，经过贵我双方多次沟通，不断调整工作方向和工作内容，最终形成以下报告体系：,在 随后的 60分钟,地产沟通 创新服务,+报告体系+,环境分析,项目定位,细节思考,认识项目,分期及经济测算,报告大纲目录,二、认识项目,项目本体研究 案例解读,五、细节思考,拆迁户与整盘的思考 铁路对项目的影响 设计
2、细节建议,+报告体系+,环境分析,项目定位,细节思考,认识项目,分期及经济测算,一、环境分析,石家庄城市解读 房地产业发展特征 房地产板块分析 重点项目分析,城市解读,城市概况 经济指标 区域特征简述,城市概况,城市位置：石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。 相邻省市：位于首都北京西南方向，距离天津270多公里，城市南则相邻山东、山西。 气候条件：属于暖温带大陆性季风气候，四季变化显著，气候干燥，多风沙。 城市面积：现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口917.5万，其中市区面积455.8平方公里,人
3、口217.3万。 经济地位：处于四大城市之间、由于缺乏向心力，资源流向周边的大城市，形成严重的“空吸现象”，属于经济的洼地。,经济指标,三种产业的比值看出，第二、三产业增速稳步提高，说明城市的聚合能力在不断增强。,石家庄的经济发展一直保持持续、稳步、快速发展的势头，说明城市已经进入从产业化向城市化转变的过程。,区域解读,区域特征简述,区域简述： 新华区：城市传统的老城区，交通便捷、配套齐全，省级单位的聚集地 桥西区：传统的文教区域，近年高新区的筹建带动了区域的产业升级 桥东区：城市传统的商业中心区，商业、商贸发达 裕华区：近年政府重点打造的区域，由于前期土地供应较大，近期成为房地产项目开发热点
4、 长安区：新区区域，伴随着基础设施及地产开发的邻尾声，初步形成城市CBD区域的雏形。,石家庄未来城市发展定位： 区域功能定位：京津冀经济区中的重要城市、 华北南部中心城市。 产业定位：以医药、纺织为主导的华北制造业基地。 交通定位：全国重要的铁路、公路交通枢纽之一。 商贸功能定位：华北地区重要商埠。 城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文明城市。,遵循“接轨京津、借势发展，融入国际、开放发展，辐射周边、极化发展”的发展思路,石家庄房地产行业分析,房地产行业发展现状分析 发展优势及机会分析,房地产行业发展历史分析,投资比例及价格走势,石家庄历年固定资产与房地产投资开发情况图,2005年2009
5、年是石家庄房地产市场高速发展时期。虽然增长速度有所放缓，但从所占固定投资比例来看，比例呈平稳态势，表明了石家庄房地产业的繁荣发展。,石家庄历年市区商品住宅均价图,0509年石家庄整体房价涨幅20%，上涨幅度相对于其他足，城市而言，幅度不大，主要是近几年土地供应量充保证了住宅价格的平稳。,房地产行业发展现状分析,区域和产品,石家庄环线供应量,目前市场上的供应主要集中在一、二环之间，二环以外供应相对较少。 在售产品主要以小高层和高层为主，在市区尤其是二环以内，多层住宅产品逐渐退出市场。,石家庄面积段供应量,产品面积方面，120150的中等户型与60以下的小户型势均力敌。 受“国十五条”限制，后期小
6、户型产品供应将超过其余产品。 60-80的产品相对其他面积端供应略少，呈现出一个供应缺口。,发展特征及机会分析,石家庄房地产业发展 机会分析： 1、城市地位：处华北腹地重要区域，具备良好的经济发展潜力，但基础设发展缓慢。随着各项设施的不断完善，将吸引更多关注。 2、价值洼地：处于北京与天津两大直辖市之间，价值洼地感明显，这也预示着有更多的人流、财流注入。 3、行业洗牌：原来一直以本地开发商为主，随着外地开发商的进入，将对本地开发商造成冲击，改变行业格局，有助于建立更科学完善的行业体系。,石家庄房地产业发展特征 一、从未来趋势看，投资呈递增趋势，市场比较大； 二、从政策机制来看，市场机制不太健全
7、，相关政策不完善； 三、从市场主体来看，房地产企业众多，未形成品牌大企业； 四、从项目产品看，缺乏特色、典范的高端产品；,石家庄房地产板块分析,石家庄房地产住宅板块分析 石家庄房地产商业圈板块分析 重点项目分析,石家庄房地产板块分析,石家庄房地产住宅板块现状,和平东路板块 开发区板块 桥西板块 东南板块 市中心板块 内环板块,石家庄房地产板块分析,-桥西板块,板块范围“京广铁路-新华路-外环线” 概况是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。中高档住宅具有很大吸引力，刚性需求比重很大；土地稀缺，价格上涨快。,典型代表项目,石家庄房地产板块分析,内环板块,板块范围“和平路-体育大街-槐
8、安路-中华大街” 概况是石家庄最为成熟的生活区域,楼盘大部分都是高层,房价水平上是石家庄楼市一个标杆无4000元/平方米以下的住宅价格。,石家庄房地产板块分析,东开发区板块,板块范围东二环以东区域 概况生活配套相对滞后，生活区较少，房龄短，小高层产品已经成为市场主流。随着中央商务区的建设，区域发展潜力巨大。,石家庄房地产板块分析,东北板块,板块范围北二环以北，京广线以东，太平河至滹沱河沿岸 概况是市政规划的高档低密度住宅区，产品多为独立别墅、联体洋房、低层公寓、酒店公寓等，配套设施不完善。,石家庄房地产板块分析,和平路板块,板块范围和平路沿线地区，主要是位于长安区的和平路沿线 概况规划为高密度
9、住宅区，厂企集中，综合环境较差。产品以高层为主，属石家庄高均价区域。,石家庄房地产板块分析,西北板块,板块范围“新华路-京广铁路-西北环线” 概况房龄较长，配套落后，多以早年建设的经济适用房、单位宿舍；供应集中为多层和高层，近期新盘较少，主要以中等面积户型为主。,石家庄房地产板块分析,东南板块,板块范围“裕华东路京珠公路南外环线建设大街（汇通路）” 概况定位于城市副中心功能，文化底蕴相对深厚。区域商品房市场极为活跃，小高层产品已经成为市场主流，高层产品比重还在加大，目前均价在5600元/平米左右。,市场供应特征,石家庄商业圈板块分析,商业板块划分及划分原则,划分原则： 依据零售业销售情况，对石
10、家庄商业圈进行划分，依据对消费群体的定位，选取最有影响力的三个，进行分析。,东购商圈,北国商圈,万达商圈,北国商圈 东购商圈 万达商圈,板块范围中山路（东至公里街，西至中华大街）和民族路沿线的零售商业积聚区，包括华联等周边的大型商业场所。 概况石家庄最大的综合型成熟的核心商业区。,石家庄商业圈分析,-东购商业圈（低档）,业态档次和经营情况 大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：一家中档的购物中心经营情况良好外，其余经营情况一般； 专业市场：由于地段原因，专业市场普遍经营情况良好； 主题商场：定位中低消费人群； 专卖店：家电、医药、服装等专卖店，经营情况一般。,板块范围以北国商厦为中心，南到
11、西美，北到燕春酒店，西到影乐宫，东面一直延伸到世贸名品的区域。 概况石家庄中高档消费的商业区.,石家庄商业圈分析,-北国商业圈（高档）,业态档次和经营情况 大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：以北国商城为中心，品牌深入人心，定位准确； 专业市场：经营单一、难以立足； 专卖店：本土文化、定位准确，有固定的客户群。,板块范围石家庄裕华万达广场位于裕华区 槐中路以南、建华大街西/东(尖岭村)。 概况省会“三年大变样”20项重点工程之一，打造以万达广场为中心的商业都市圈。,石家庄商业圈分析,-万达广场（ 石家庄城市综合体品牌）,业态档次和经营情况 槐岭路以南、建华大街以西区域为万达广场的核心区商
12、业中心区2)专业市场：由于地段原因，专业市场普遍经营情况良好； 槐岭路以南、建华大街以东区域为万达广场的酒店商务区, 槐岭路以北区域为万达广场的高档住宅区。,竞争项目分析,新源NASA 勒泰 恒大城 裕华万达广场 潜在竞争项目分析,新源NASA,地理位置优越，位于城市中轴线中山东路与大经街纵横相交的东北角 周边拥有丰富成熟的市政配套 绿化景观层次比较丰富 项目字楼公寓各只有1栋，略显单调。,裕华万达广场,万达广场具有典型的城市综合体特征，意欲在石家庄东南板块缔造成为新城心。 不足之处是住宅区的回迁户比较多，会对购房者的心理有一定影响。,恒大城,恒大城位于石家庄的西南内二环，立足于打造石家庄的标
13、杆性项目 目前市场价格较高 周围配套设施齐全，体验区、园林景观设计感好，但容积率较高。,勒泰中心,河北省重点项目、石家庄市重点推荐的商贸服务项目 地处都心地段的勒泰核心商业圈； 6层的商业裙房和4栋高层和超高层建筑组成 集居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩于一体高度集约的多功能的街区建筑群体，交通便利、配套设施齐全 将设两个直升飞机停机坪，是此项目最大亮点,潜在竞争项目分析,市场环境分析,本章小结,总结： 这种态势的存在正是本案的机会所在，用项目来定义区域，赋予项目一个全新概念能引发消费者在一个区域的投资动力。 本项目欲打造成品牌项目树立区域标杆，以打破客户对原区域的固有认知。
14、,目前石家庄房地产还处于比较初级的阶段，各区域板块也还在逐渐分化形成期。 石家庄的房地产板块并无明显的品牌区隔，只有裕华区长安区近几年逐渐打造出商务区、类CBD的概念。 区域自身的形象不明朗，客户也缺乏对区域固有的认识，对消费者来说相较区域导向更偏向价格导向。,+报告体系+,环境分析,项目定位,细节思考,认识项目,分期及经济测算,二、认知项目,项目本体分析 案例解读,项目本体分析,新华区区域特点 周边环境介绍 项目swot分析,新华区区域特点,位于石家庄市区西北部，总面积92.11平方公里，交通路网发达，13所、省农科院等一大批科研机构带来浓厚的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀。
15、 区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。 新华区最大的优势在于区域内的居住氛围浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区。,价格分布规律基本为：一环以内5000以上，一环二环之间4000-4500，二环三环之间3000-4000。 水上公园周边项目较为密集，但特色不明显。 本区域有实力的开发商不多，对后进入者相对机会较大。 以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。二环以内项目分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着省会三年大变样和城市化进程的发展，大量的城中村土地将被改造和开发，有较大潜力。,项目周边环境介绍,交通条件,和 平 西 路,电
16、大 街,泰 华 街,项目周边环境介绍,周边生活配套资源,中国银行,金钱柜,加麦自助餐,建设银行,机场路酒店,楚湘园酒楼店,联通移动,商业银行,云雅商店,永和豆浆,北站书店,未来商店,方圆利综合商店,中国体彩,河北广播电视大学,天客隆北焦店,金钱柜,新世纪商城,国海大酒店,项目周边环境介绍,医疗、教育资源,北焦学校,第三十中学,新星中学,机场路小学,石家庄和平中医慢性病医院,河北省人民医院,石家庄市第五中学,石家庄市第二十八中学,项目周边环境介绍,位置：位于石家庄新华区市中心位置，地处泰华街、和平西路交界西北，紧邻石石太铁路与石家庄北站，地理位置优越。 交通：项目紧邻石家庄主要交通干道中华北大街，此为市区一环道
