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1、石家庄孙村项目 市场研究及定位汇报 2012年4月,汇报内容,项目本体及开发目标解析 石家庄市客户需求解读 石家庄房地产市场研究 项目操作核心问题提炼 参考案例借鉴 项目整体定位建议 下阶段工作梳理 附件,PART 1 项目本体及开发目标解析,宏观区位优势本项目位于河北省会石家庄，在环渤海经济圈辐射半径，城市起着连接东南西北作用，随着高铁建设，一小时省际经济圈指日可待,石家庄处于环渤海经济圈，石家庄地理位置较为优越，联结东南西北；未来高铁的建设使得一小时省际经济圈指日可待； 石家庄市作为河北的省会，距离北京约273公里，距离天津约300公里。随着城际高速铁路的建设，石家庄与区域内主要城市的时间
2、距离在不断缩短。 石家庄城市发展亟待升级，有很大的城市开发、建设空间；,石家庄,273公里,300公里,天津市,北京市,石家庄新火车站及规划地铁示意,城市区位优势本项目位于裕华区，占据城市中轴线位置建设大街两侧，区域地理优势明显；同时本案是目前石家庄市二环内唯一大规模集中开发用地,本项目地处裕华区二环以内，区域内商业设施及基本生活配套设施比较完善，是本市教育及商贸中心，客户对本项目所在区位认可度较高； 本项目地块是目前石家庄市二环内唯一大规模集中开发用地； 近邻二环内唯一高尔夫公园，受万达广场城市中心效应的带动，区位未来发展潜力大、竞争优势明显； 项目位于城市中轴线建设南大街两侧，南侧的南二环
3、东路是石家庄市东西向主干道之一。,中,成熟商圈,政府,本案,交通路网地块周边交通条件便利，公共交通系统较为发达，项目可进入性强,国道G107、G308与石市胜利南街、建通路联通，能直接通往本项目地块，方便周边下市县人群前往石市； 地块内部路网建设成熟，以建设大街、南二环石栾路、塔南路、仓兴街、汇通路、建通路、龙腾路等数条道路与市内外便利连接； 项目周边有多条公交线路通往城市各个角落，交通条件及道路形象较佳。,建设大街,南二环,南二环,仓兴街,金立街,地块内部整体区位居住气氛一般，商业配套欠缺，具有较大可发展空间和较多可发展可能,区域内现有医疗配套第五医院、建南医院、慈济医院等； 区域内酒店配套
4、瑶辰丽都假日酒店。 区域内教育配套第八中学等。 地块内住宅以排兵式多层、小高层住宅为主，小区及建筑整体较为陈旧； 配套商业以旭景琴园底商，其余区域暂无成型商业；,荣盛家园,旭景琴园,瑶辰假日酒店,第五医院,经济技术指标项目为可开发物业类型较多，未来发展意向为多物业混合的大型综合区域,大规模、零散分布、存在住宅、商业、写字楼、公寓、酒店等多种物业可能的大型综合项目,项目优劣势分析,优势 strength,1、地理位置优越，本案位于石家庄中轴线建设大街两侧、二环内，客户认知度高； 2、规模优势，本案是目前石家庄市二环内唯一大规模集中开发用地； 3、交通便利、可达性好，项目内外交通便利，可达性较高。
5、,劣势 weakness,1、地块零散：地块分布零散，难以形成整体大社区气氛； 2、商业体量大：商业体量过大存在市场风险和操作难度； 3、区域氛围：目前区域居住氛围和商业氛围一般。,项目开发目标,企业目标,政府目标,作为大规模复合型房地产项目的开发，必然要在政府公共政策支持的前提下，首先保证方向的正确性，同时站在城市发展的平台上，关注城市层面的机会，以市场环境为出发点，实现企业品牌目标以及利润目标的双赢。,项目属性界定,城市可见发展带上/城中村改造项目/大体量商住混合 发展起点较高的综合型地产项目,建设大街与南二环 交汇处,裕华区发展逐渐成熟,百余万平米商业用地,市场客户及业内人士 如何看待区
6、域未来发展,PART 2 客户需求解读,客户特点汇总,客户分析总结,客户访谈纪要,调研和访谈目的： 裕华区置业客户构成 中高端客户置业特征、需求和置业敏感点 中高端客户对商业投资看法 中高端客户对项目区域发展看法,项目组通过对市场中高端项目客户调研，以明确石家庄中高端客户置业特征、需求和敏感点,项目组调研部分楼盘： 地产项目： 聚合远见 藏龙福地 维多利亚时代 恒大雅苑、华府 万达公馆 源筑 新源NASA 万象天成 ,项目组访谈工作： 深度访谈有相关置业经历或置业经济实力的客户 恒大华府成交、意向客户及恒大雅苑认筹、未认筹客户深度访谈 典型项目销售人员、专业人士深度访谈 客户访谈形式 本次访谈
7、采用“一对一”面谈形式展开，以确保获取准确的客户置业需求及投资需求,项目组访谈主要内容及数量,针对业内人士访谈 对石家庄整体城市发展如何看待？ 对裕华未来发展趋势有怎样看法？ 对目前裕华房地产市场有怎么样看法？ 对孙村（含新火车站）未来发展有怎样看法？ 目前裕华置业客户大概哪些客群？ 客户置业敏感因素都有哪些？ ,针对潜在购房客户访谈 您对区域发展如何看待？ 对目前石家庄房地产市场有怎样看法？ 对裕华房地产市场有怎样看法？ 需求哪类产品？除了户型还有什么特别关注因素？比如园林、外立面、交通、配套、物业管理、开发商背景。 对目前石家庄及区域内商业市场怎样看待？ ,访谈数量说明 记录内容的访谈：专
8、业人士7组，恒达华府、雅苑成交（含认筹）、意向客户12组，共计19组； 其他形式的访谈：公务员、酒店销售经理、出租司机、餐饮店老板、亲朋好友等石家庄各行业民众,客户访谈恒大华府意向客户王先生,社区环境 户型实用型 大气的入口、建筑 配套商业,置业关注因素：,访谈纪要： 张先生，私营业主，37岁； 住宅需求： 我已经过来看过几次了，觉得还不错，我朋友在这边已经买了一个三居室；这里大气的入口，震撼的园林还有超大的楼间距离都是我非常喜欢的，包括装修风格，也是很大气； 但是迟迟没下决心买主要是户型问题，我家里有个小孩，会有老人过来同住，三居的户型这边现在只有130平米左右，四居280平米左右，我觉得要
9、么太小，要么过大； 我不缺房子，但是如果有华府的品质和合适的户型，我肯定考虑。 商业需求： 最好有配套的商业，虽然家里有车，但是如果买个菜都去很远的地方就太麻烦了； 超市和商场我还是愿意去北国，习惯了，而且他们一直有活动和返券，现在手里还有，不去就浪费了。,恒大城业主访谈：程女士最关注品质楼盘，新政下追求一次性到位置业,注重精装修 品质感建筑风格 喜好智能化设施 关注新政影响,置业关注因素：,访谈纪要： 程女士，石家庄人，26岁左右； 置业关注：精装修、建筑风格、舒适居住：楼间距大、景观园林佳； 置业需求： 我已经看了比较长时间的房子了，石家庄整体来说建筑比较普通，没有明显风格；桥西稍好点、品
10、质一点的主要就是恒大项目了，其它就比较一般了；现在新政限制买多套房了，我比较看重有品质的建筑风格楼盘、追求好一点的一次性到位，父母一起凑了点钱买了恒大城的2居； 恒大城的精装修我喜欢，看的很多盘都没有精装，或者报价高，恒大城精装修性价比高； 我比较喜欢智能化设施，比如说24小时生活热水、垃圾处理器等； 恒大城楼间距大，住起来舒服，不错； 对新政的看法：目前会对部分人士肯定还是会产生一定影响，像我就选择了买一套好的，直接住久点，首套付款比例低一些嘛。,社区环境 产品 配套 服务,住宅置业关注因素：,业内人士访谈恒大华府销售代表访谈,访谈纪要： 张小姐，销售代表，29岁，业内经验4年； 住宅产品：
11、 石家庄隐性富豪很多，他们生活低调、不张扬，不是属于炫富的人；这些高端客户都是再次改善，均有2套以上购房经验，现阶段购房，一部分是投资需求；另一种就是对生活方式的追求； 因此，他们购房比较理性，综合考虑项目各种因素，包括：社区环境、产品、配套，并开始对精装修、智能化和物业服务等产品外围及服务有所要求； 在客户认知中，石家庄现在品质较好的住宅项目只有恒大华府和万达公馆，市场不能够满足客户需求； 我们这个项目去化最快的是140-180平米的三居产品，每次推盘都非常迅速被消化掉，现在我还有客户来问我170左右的产品。 孙村： 个人看好孙村的项目，主要是占据绝佳的地理位置建设大街两侧，且在二环内，是高
12、端客户认可的城市优良位置，如果能够利用好地段优势，在产品上发力，做成高端项目是有销售基础的。,恒大雅苑认筹客户访谈：王先生最关注品牌开发商效应,立面风格 园林景观 品牌开发商 户型朝向 喜好精装,置业关注因素：,访谈纪要： 王先生，石家庄人，40岁； 置业关注：立面风格、园林景观、品牌开发商、户型； 置业需求： 这种欧式的风格非常喜欢，很大气，品质感很强，石家庄几乎还没有这种感觉的，恒大做的可以算是出类拔萃了吧； 园林不错，绿化做的还可以，毕竟是恒大，做出的东西有保证，我就是冲着恒大来的，住过恒大房子的好多朋友都向我推荐； 我理想的户型是120平米左右的三居，妻儿老小一起住，很合适，客厅一定要
13、大，并且一定要朝南，最好有两个卧室朝南，这样住着更舒适一些，厨房也要大一些，规整一点，我爱人对厨房要求还是比较高的； 我觉得精装修很好，省了很多事儿，而且恒大做，我也放心，他们一起采购，看这用料，性价比还是蛮高的，有的自己在石家庄还买不到，要是能够自己选择风格就更好了。我爱人说雅苑的厨房精装很不错，已经准备买了。,恒大雅苑认筹客户访谈：刘先生喜好水系园林，认可孙村区域发展,访谈纪要： 刘先生，石家庄人，32岁左右，年轻夫妇之一； 置业关注：水系园林、大厅小卧、物业管理； 置业需求： 建筑风格：市面上像这个（现代简约风格）多一些，我不太喜欢，没有品质感，维多利亚时代那个算是不错的； 园林景观：我
14、希望社区里有水系，别的就是普通绿植呗； 户型需求：客厅一定南向，倾向于大客厅小卧室，认为客厅很重要，是对外交流的重要空间； 精装修：无所谓； 物业管理：安保挺重要的，体现出社区的独特性、品质感 对孙村的看法：那边在拆迁改造前给我的印象就是脏、乱、差，现在环境好点了，厂子基本拆迁了，交通路网还是不错的，会考虑去孙村买房；那边火车站建起来后还是有一定发展潜力的，适合投资一些商业。,水系园林 喜好大客厅 注重物业管理 认可孙村区域,置业关注因素：,恒大雅苑认筹客户访谈：贺女士关注交通、教育资源，舒适型改善客户,访谈纪要： 贺女士，石家庄人，35岁左右； 置业关注：园林景观，交通，教育； 置业需求：
15、园林景观：我喜欢有大面积的绿化，有很美的景观的营造，石家庄的楼盘还是不太注意打造景观的，楼间距也很小，很不舒服。希望社区环境要幽静，树木茂盛，最好还有小溪或者湖泊。 户型需求：一百多平的吧，三居，我们是自住，现在孩子长大了，该有自己独立的居住、生活、学习空间了，我们已经看了很久的房子了，想找一个交通方便、教育配套不错的楼盘。 户型功能：我们现在看中的户型就是北向客厅，其实我们平时上班在家呆的时间很短，孩子也多在学校读书，只要户型设计合理、功能性强，没有暗间，至于对客厅朝向或者南北通透都不太介意，如果有很好的景观作为补偿，那我们就更不介意了。,园林景观 交通资源 教育资源,置业关注因素：,公务员
16、：朱先生最关注户型实用性，对外立面风格表现较为保守,访谈纪要： 朱先生，石家庄人，30多岁； 置业关注：园林景观，户型自身，个性化精装修； 置业需求： 建筑风格：我爱人特别喜欢这种欧式，我个人感觉无所谓，我认为房子是用来住的，还是朴实低调一点。我爱人就觉得这种风格很华丽，很漂亮，在咱石家庄整体的楼盘风格中也比较独特。 园林景观：我认为社区绿化还是非常必要的，毕竟都喜欢住在优美环境里，在可以接受的价格范围内当然景观越好环境越好我越喜欢了。 户型需求：我想要个一百多平米的三居，当然希望在有限的面积下厅室都能做大，在厅室的安排上还是尽量要考虑实用性，我希望餐厅可以大一点。 精装修：我不太能接受，我认为每家装修还是应该是有个性的，不能每户都一样，但是我知道精装
