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1、龙湖北城天街,项目介绍： 龙湖北城天街地处成熟的顾村大型居住区，隶属于地铁上盖项目。 龙湖北城天街由南北2个地块组成，总建筑面积约40万的都市地标。南地块自持10万商业，打造一站式购物中心。 龙湖北城天街可售物业有：3栋复式小阳房，4栋精装小户型和4.3万可售商铺。精装小户型，30-50，为在沪青年量身打造，拎包入住方便快捷。,优势/资源：交通优势（轨道交通七号线）、商业配套,基本概况：上海宝山-龙湖北城天街：城市远郊、区域大型项目，一站式购物,单价：2.1万-2.3万元/,销售数据：项目成交均价22002元/，较开盘增幅18.1%，已供应去化率77.3%，月均成交9952（约246套），主力
2、去化段40-60，套均价79万。,客户来源,平层产品 自住型客户占比40%（属于过渡型自住客） 投资型客户占比60%,自住型客户 主要客户属于区域型、地域接近型客户（宝山罗店顾村区为主、周边地铁沿线区域）,产品需求,投资性客户 客户来源多样，包括周边拆迁客户，上海市区客户、江浙地区投资客,LOFT产品 自住型客户占比80% 投资型客户占比20%,客户关注：区域客户与周边拆迁客户为主，辅以地铁沿线工作的青年客户，以高附加的LOFT产品入市，主打投资客户，平层产品一小面积高性价比带动自住及投资客户。,客户关注：低总价优势、轨道交通、项目自身配套,受访人：王女士 35岁 宝山区 客户基本属性：已婚
3、上海户籍，工作地青浦区，目前工作8年，名下已有多套房产，限购普通商品住宅 目前居住在项目周边，想购买公寓类产品作为投资 主要考虑置业因素是总价，且小面积租金与周边普通住宅相同,受访人：杨女士 30岁 花桥镇 客户基本属性：家庭稳定型 已婚未生育，目前居住在花桥镇，夫妻二人工作地均靠近上海市区，欲购买靠近地铁沿线总价低的住房 有生育打算，置业目标在80-90平米左右的二房产品，不考虑LOFT,受访人：曹先生 45岁 闸北区 客户基本属性：已婚家庭型 上海本地户口，居住和生活都在上海市杨浦区 打算购房用作投资，不自住置业 主要考虑房子的升值空间和投资回报 认可本项目的地段及周边环境,受访人：谢女士
4、 42岁 苏州市 客户基本属性：已婚家庭型 主要生活和工作地均在苏州市，想在上海置业，大部分日常时间留作出租，节假日可当作家人来沪度假的居处 主要考虑LOFT等低总价产品，要求房源最好精装交付，并且看中后期的房屋托管服务,自住客对产品方面关注点较弱，看中低总价及七号线轨道的通道性，支付能力中下等 投资客关注项目交通的优越性及项目自身的配套，未来区域发展带动升值及租金。,置业关注点,户型分析：SOHO精装小户型，30-38，3.2米面宽，进深达到7.7米，产品针对拎包入住的青年。,LOFT：28，3米面宽,LOFT：31，3米面宽,LOFT：37，3米面宽,内部使用空间25平米左右 功能空间分区
5、明显，干湿空间分开。,厨卫空间,休息空间,娱乐空间,厨卫空间,休息娱乐空间,厨卫空间,休息空间,娱乐空间,户型分析：LOFT36-58，4.5m挑高，3.65.2米主力面宽，可通燃气，自带阳台，毛坯交付,LOFT：37平方米小户型,LOFT：46平方米,走廊,A户型,对面户型,赠送,一层,二层,一层,二层,赠送,赠送空间样板间营造,LOFT：50,LOFT：50，3.6米面宽,LOFT：46，3.6米面宽,LOFT：50,户型分析：LOFT其他户型，户型设计类同，功能空间布局位置相同，北向户型相比南向户型面积更小。,主力户型采用三段式设计，一层为娱乐接待空间，二层为休息私密空间。,立面分析：现
6、代风格，大面积玻璃外墙,1,4,2,3,5,北区：公寓+销售底商,三栋LOFT公寓 带煤气入户,两栋平层公寓 无煤气,现阶段销售楼栋,北区商业全部销售,南区商业全部持有,南区未开盘,1,2,3,4,5,1、2、3号楼均为15层高，4梯28户设计,4、5号楼均为15层高，4号楼4梯28户，5号楼7梯36户设计,材料： 商业楼栋与公寓楼的都采用的大落地玻璃。,大面积玻璃,装修分析：装修价格1500元/（硬装标准），现代简约装修。,交房墙面为乳胶漆，样板间为墙纸,厨房无煤气接入，交房不配置电磁炉,上海宝山-龙湖北城天街项目总结： 本项目依托轨道交通及项目自身商业配套的优势，开盘实现公寓的快速销售，公寓产品户型打造上目的明确，针对客户关注点设计产品，尤其针对投资客户的关注点。 公寓投资回报率的稳定性是客户关注的重点。 购买客户60%以上为投资客户，交通及后期运营增值是核心要素，项目解决了最核心的问题。 在产品设计上户型小面积化降低了总价，扩大了购买人群的范围，同时内部空间满足生活功能使用，SOHO户型高3米，LOFT户型层高4.5米，两层功能空间使用。,
