2-2-地籍调查4

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1、不动产测量与管理,第四章 不动产产权产籍管理,地籍调查,4.2.1 土地产权制度我国土地制度及其特点,一、土地制度概述土地所有制度和土地使用制度 二、我国土地制度及其特点 土地所有制度的特点：全部土地属于国家和农民集体所有，土地所有权不得买卖和非法转让。 土地使用制度包括城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度 城镇土地使用制度的特点：坚持城镇土地的国家所有制，在土地公有制的基础上实行土地所有权与使用权的分离，实现土地有偿使用并将土地使用权作为商品纳入市场经济运行的轨道，通过市场优化土地资源配置，并使土地所有权在经济上得以实现。,4.2.1 土地产权制度土地所有权和使用权的确认,一、国有土地

2、所有权的产生途径 新中国成立后，我国政府针对不同性质的土地所有权形式，分阶段，分别采用下述方式，逐步建立起了国有土地所有权 接管、没收（将地主、官僚资本、敌伪政府和反革命分子等占有的城市土地无偿收归国家） 赎买（将改造资本主义工商业、私营房地产公司、房地产业主拥有的城市地产，用赎买办法转变为国有土地） 征用土地（将私人所有的土地或农民集体所有的土地转变为国有土地） 法律宣布（将城市中尚未国有化的土地转变为国有土地） 二、国有土地使用权的取得和收回 取得有偿、无偿和依照法律政策规定三种方式 收回使用期满无偿收回和提前补偿收回,4.2.1 土地产权制度土地所有权和使用权的确认,三、土地产权及其基本

3、属性 土地产权指有关土地的一切权利的总和，包括土地所有权、使 用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等多项权利。 土地产权的基本特性： 具有排他性 土地产权客体必须具备可占用性和价值性 土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护 土地产权的相对性,4.2.1 土地产权制度土地所有权和使用权的确认,在原始社会，土地是部落的公共财产，每个人作为部落的成员，也把自己看成是土地的所有者或占有者，但土地不是任何人的私有财产，这一点对于他们来说是非常明确的。 阶级社会产生以后，土地由公有制过渡到公有与私有二重性的中间阶段，这时个人与共同体之间开始有了使用权、占有权和所有权的区别。 根据地下出

4、土文物和文献记载所提供的材料，中国古代土地私有化历史过程的肇始可以上溯到西周中期甚至更早一些。它经过了漫长而曲折的道路，终于形成了非劳动者和劳动者两种不同的土地私有制。秦始皇统一六国之后，“使黔首自实田” ，这在一定意义上可以看作是全国范围内土地私有化过程的完成。 土地私有制的确立及其在全社会中成为支配的形态，土地买卖和土地兼并也就成了扩大地产的重要手段。此后二千年中国封建社会的土地关系，基本上就是沿着这一轨道向前发展的。,4.2.1 土地产权制度城镇国有土地使用权流转管理,20世纪80年代开始的土地使用制度改革，使传统的城市土地无偿、无限期、无流动的使用制度转变为有偿、有限期、可流动的土地使

5、用制度。 城镇国有土地使用权流转方式： 出让 转让 出租 抵押,国土资源部2002年5月9日，国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（11号令），对国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的原则、范围、实施程序进行了明确规定。 2004年，国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）明确要求：“除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。” 2006年，国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）进一步明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。” 2007年3月16日，新颁布的物权法对土地招标拍卖挂牌

6、范围进行了明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”工业用地招标拍卖挂牌出让由国家政策上升到法律规定。 2007年9月28日，国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部39号令）出台 。,出让的四种方式,4.2.1 土地产权制度土地使用权出让、转让程序, 土地使用权出让程序： 1 、编制年度土地使用权出让计划（报市政府批准） 2 、编制宗地出让方案（报市政府批准） 3 、实施宗地出让（经营性用地须实行“招拍挂”，非经营性用地可实行协议出让） 4 、确定受让人，受让人按规定缴纳土地出让金

7、及相关税费 5 、核发国有土地使用证。,4.2.1 土地产权制度城镇国有土地使用权流转管理,土地使用权转让的主要方式 （1）出售； （2）交换； （3）赠与、继承；,4.2.1 土地产权制度土地使用权出让、转让程序, 土地使用权转让程序： 1 、国有划拔土地使用权转让须报市政府批准，国有出让土地使用权转让须报市国土资源部门备案。 2 、对据点转让宗地进行测绘、估价。 3 、在土地交易市场公开交易或委托有土地拍卖资格的拍卖行拍卖。 4 、国有划拨土地使用权转让补缴宗地评估价不低于 40% 的土地出让金，国有出让土地使用权转让缴纳土地增值税。 5 、受让人缴纳有关税费。 6 、核发国有土地使用证。

8、,土地使用权抵押程序,1、申请。(1)由抵押人或抵押人将法人单位隶属关系、申请抵押贷款原因、用途、拟贷款金额及抵押土地的情况提出局面申请。(2)向地籍科提交土地证、房产证或地上物产权证明。双方法人代表证明书、个人身份证明、营业热照等资料。属于集体所有土地的，还要提交集体土地所有者同意抵押的证明。 2、审查。对提交的局面申请和权属证明材料进行审查，符合抵押条件的，进行实地勘察，发给抵押贷款申请表、土地登记申请书、土地使用权抵押合同等材料。 3、地价评估。由地价评估中介机构提供地价评估报告，并由县土地管理局核定出让金额。,土地使用权抵押程序,4、签定合同。抵押人持地价评估报告与抵押权人签定抵押合同

9、(包括抵押物清单)、借款合同和土地使用权抵押合同。 5、抵押登记。抵押当事人在合同签定后，共同到地籍科办理抵押登记。对于手续完备、资料齐全、符合要求的，经局领导审查同意，在土地登记卡上进行登记，同时在土地证内进行记录，并向抵押权人核发土地他项权利证明书。 6、抵押注销登记。抵押合同解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与土地他项权利证明书一起交抵押人，抵押人自解除或终止合同之日起15日内到地籍科办理注销抵押登记手续。,4.2.2 土地征收制度,一、土地征用的概念 （一）土地征用的涵义 征收与征用的区别 （二）征地的特征 是一种政府权利 具有强制性 具有补偿性 （三）征地的条件

10、 必须为了公共利益而进行 都要进行补偿,土地征用、征收的区别 一、含义 土地征收是国家基于社会公共利益的目的，按照法定程序，强制性取得他人的土地且给予合理补偿，他人的土地所有权因此而消灭； 土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿，待使用完毕后，仍将土地归还所有人或使用人。,4.2.2 土地征收制度,新中国成立后，我国征地制度经历了几次演变。从土地改革时期，废除封建地主阶级剥削的土地制度，实行农民的土地所有制； 发展到农业合作化时期，于1953年颁布了新中国关于国家建设征用土地办法(我国第一部比较完整的征地法律规定)，1954年“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条

11、件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用和收归国有”编入了中华人民共和国宪法。 再到人民公社时期，土地归集体所有，集体统一经营与统一分配，征地对象也由原有的私有土地改为及农业生产合作社的集体所有土地。 随着改革开放步伐的迈进，我国在征地改革得到进一步完善。1986年土地管理法采纳国家建设征用土地条例中的大部分内容； 2004年的新宪法规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿”，同年8月对土地管理法中是征用或是征收作了适当修改等。,征地制度经历了几次演变,4.2.2 土地征收制度,土地征收的程序 拟定征收土地方案 审查报批 征地方案的公告 征地方案的实施,

12、4.2.2 土地征收制度,3、征地补偿与安置标准 土地补偿费 青苗费 地上附着物补偿费 安置补助费 新菜地开发建设基金 征地的补偿标准和补偿范围不能因征用土地之后的用途改变而改变，而是按照被征用土地的原用途确定补偿标准和补偿范围，原来是耕地的，按耕地的标准给予补偿，原来是林地的，按林地的标准给予补偿，对地上物的补偿和对人员的安置也是如此。,一、征地补偿费的构成: 1、土地补偿费。标准：3年平均年产值的6-10倍 2、安置补助费。每个需要安置的农业人口标准，为该耕地被征用前3年平均产值的4-6倍，最高不超过15倍 F= （4 - 6）SP P总H 上述两项补助费总和，不得超过土地被征用前3年平均

13、产值的30倍 3、地上附着物补偿费 4、青苗费 5、新菜地开发建设基金,4.2.2 土地征收制度,一、征地审批权限 征地需国务院批准的： 征基本农田， 征基本农田以外耕地超过35公顷 征其它土地超过70公顷 征数量低于国务院批准的三类土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,4、征地与农用地转用的审批权限,4.2.2 土地征收制度,二、农用地转用批准权限 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建

14、设用地的，为由原批准土地利用规划单位批准。 上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。,4.2.2 土地征收制度,4.2.3 土地权属纠纷,一、土地权属管理的任务 巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制 保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性 调整土地关系 二、土地权属管理的内容 依法确认土地权属 依法管理土地权属变更 依法调查、处理土地权属纠纷,4.2.3 土地权属纠纷,1、土地权属纠纷指有关土地所有权、使用权的争议，包括两种情况： 依法取得土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷；对现有权

15、属界线的争议 2、产生的原因 土地权属紊乱，地界无明显标志 过去农村的政策多次变化以及土地问题上“吃大锅饭”、无偿占用造成的权属争议 行政区划变更、社队归并、调整插花地等造成的权属不清 水利建设、围湖造田、更改河道、开荒、平整土地、铲除了原由地界，又无新的用地协议 征用土地审批手续不完善，界址不清或一地多征引起的纠纷 历史上存在的地权争议延续至今 土地所有权或使用权受到侵害 土地隐形交易，土地使用权非法转移,4.2.3 土地权属纠纷,3、土地权属纠纷调处的原则 维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者合法权益 以事实为依据，以法律为准绳的事实求是原则 有利于团结，有利于合理利用土地的原则 远

16、期证据服从近期证据的原则。 4、土地权属纠纷调处的程序,当事人协商解决,人民政府调处,调解,行政裁决,4.2.4 土地调查,土地调查的任务 为土地管理提供基础资料，具体包括： 地籍调查 土地利用现状调查 土地条件调查,4.2.4 土地调查1、地籍调查,地籍调查(Cadastral Survey) 的概念 地籍调查是国家采用科学的方法，依照有关法定程序，通过权属调查和地籍测量，查清土地的位置（Location）、权属（Title）、界线（Boundary）和用途（Purpose）等情况，并以图、簿、册表示。,地籍调查的目的,核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置,为土地合理利用、土地规划、 土地税收、国土整治等提供基础资料,为土地登记提供技术、法律基础,地籍调查的类型,按照调查的先后工作重点,按照调查的区域,权属调查,地籍测量,村庄地籍调查,城镇地籍调查,按照时期与任务,初始调查,变更调查,初始调查,变更调查,维持其现势