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1、保利公园198项目介绍,保利(成都)实业营销部 2008.06.15,一、项目基本情况,项目总占地6500亩，蜀龙路将项目分为东西两区，其中西区配套郁金香主题公园用地2250亩，建设用地750亩。东区为18洞标准高尔夫球场用地及750亩建设用地。 保利地产将2250亩公园用地打造成为集珍稀花卉、体育运动、娱乐休闲为一体的大型山地生态休闲主题公园。公园内拥有登山栈道、自行车道、高尔夫练习场、网球中心等多项休闲娱乐设施，种植大量郁金香等美丽花卉。建成后的生态公园将是成都市区面积最大、休闲配套设施最齐备的山地休闲主题公园，并将成为蓉城市民节假日出游的新热点。 “保利公园198”项目是成都市“198”
2、中心城区生态规划中的首个复合地产项目，也是新都区重点招商引资项目，紧邻世界知名的中国熊猫基地，周边还拥有北湖公园、植物园、泥巴沱风景区等生态公园。是成都市绿色项链上一颗奕奕生辉的祖母绿。,保利公园198项目基本情况,项目进度：1、一期别墅及电梯于2008年3月26日动工，将于2009年年底交房; 2、西区郁金香主题公园首期800亩以及3杆9洞迷你高尔夫将于09年5月对外开放； 3、西区五星级酒店将于09年6月动工； 4、东区18洞标准高尔夫球场及首期别墅项目将于09年5月动工；,项目区位,项目位于蜀龙大道西侧，三环以外，绕城以内，距离北三环约 7公里(蜀龙路4期通车后距北三环约4公里)，距成都
3、市中心约 15 公里，至成都中心天府广场车行时间约30分钟。距新都新城区（四川音乐学院为参照）约 6 公里。项目地块北临成都市植物园，西南临成都市熊猫生态公园（大熊猫研究基地），西接金牛区天回镇银杏园以及成都市皇恩寺陵园，成都北湖公园离项目地仅4公里。,目前交通条件,目前项目所在板块周边的主干道有：川陕路、成绵高速公路、三环路、外环路、蜀龙大道. 周边主要干道较多，交通较为方便，但交通条件的改善主要依托蜀龙大道的贯通和川陕路的改造。 板块辐射范围较大，主要辐射成都的城北、城东北和新都 项目地主要辐射成都城北和新都 项目地交通条件的提升主要依赖蜀龙大道和川陕路,项目基本情况,三期项目,二期项目,
4、将改善的道路系统,蜀龙大道四期工程：蜀龙大道四期工程，全长3.3公里（与三环路连接段）预计将于2009年7月通车，届时蜀龙大道与北三环直接贯通，从市区到达项目地将更加便捷。 川陕路改造：将改道拉直和拓宽，改造成为“北部新城”最重要的主干道。 城金快速通道：成都到青白江段的主车道已形成通车能力，待其与三环的连接段修通，将拉近青白江和本板块的距离。 地铁3号线：将实现北郊风景区与成都主城区的全面连接。 以上几个拟建项目中，有可能在2-3年内实现的是属龙大道四期、川陕路改造、成金快速通道和板块的一些主干道建设。,项目基本情况,板块规划方向,项目板块既在政府规划的“198”区域内，同时又在政府规划的北
5、部新城核心区之内。项目所在板块将是政府重点打造的具有较高标准的集娱乐、文化、旅游、商务、居住为一体的生态风景区。,项目基本情况,项目基本情况,地块技术指标 项目占地：项目规划用地约6500亩，蜀龙路西侧总占地约3000亩，其中建筑用地约750亩，公园用地约2250亩。一期开发净用地约300亩，二期建设用地450亩，三期位于蜀龙路东侧，总占地3000亩，规划为18洞标准高尔夫球场及高端住宅区。 项目整体容积率：一期、二期容积率2.55，三期项目容积率1.52.0 项目建筑面积：一期总建筑面积约67.4万，其中住宅约47万。 绿地率：30% 建筑密度：22%,蜀龙大道,三期总占地约3000亩,一期
6、首300亩建设用地,熊猫基地,新都,成都,150亩别墅用地，09年10月推出,东区3000亩首期别墅产品，约250栋,二、公园198项目整体定位,项目整体定位,“保利公园198”案名示意,本项目为成都市“198”规划首个低密度生态住宅项目,“198”通俗易记，谐音含义吉祥。,本项目周边生态资源丰富,项目本身拥有大型生态配套,是名副其实的公园地产项目,项目整体定位,6000亩成都四环内最大地产项目,2250亩亚洲最大郁金香主题公园,城市北部地标保利超五星酒店,主城区唯一国际标准18洞高球场,项目主要特征,项目整体定位,项目整体定位语（现用定位语）,国际文化生态住区,成都主城区最大的复合地产项目，
7、项目以其恢宏的规模，绝对高端的配套锁定城市的富裕阶层，从而打造城市北部的高端生活区。,项目形象区（已展示）,60米绿化带，平均堆坡35米高度，减少蜀龙路噪音对社区影响，同时塑造社区直观印象。,主入口中央景观大道，利用银杏树来营造社区主入口景观。（约50棵，胸径38-50CM的银杏树）,售楼部及样板房区,中央水景区，水源来自基地内原有灌溉渠-东风渠,酒店前广场区,开盘形象区,入口广场,实景图,入口形象桥,中央景观区,销售中心,三、一期产品（首期300亩）,项目整体定位,项目一期总平图,一期待建区域,首期叠拼别墅,首期电梯洋房， 11F-26F,项目一期户型配比情况,建筑风格 主体设计现代温馨，采
8、用沉稳的深色调，营造出典雅、幽静而高贵的居住氛围；辅以中灰的暖色穿插其间，以期在保证整体性效果的同时，令建筑的外在形象更具有人性化的特征；同时强调了各个体块、直线形条板以及玻璃门窗等各元素之间的穿插与平衡，创造出生动的现代气息，力争成为该地区富有新意的一个标志性住宅社区。,景观设计 项目一期处于城市公共绿地的包围之中，有着得天独厚的景观资源；并且在两个地块之间还有一条公共景观绿带穿越，规划中北侧开辟了80米宽的景观区以及中央圆形景观中心，在地块与蜀龙路之间也存在着60米宽的公共绿化带，因此，该地块的外围景观资源非常丰富；同时，在规划中，在保证总容积率的前提下，又尽可能多的开辟了内部的中心大景观
9、，力求达到所有的住宅都有良好的景观视线，使居住者仿佛栖身于花园之中，使“诗意的居住”成为可能； 在实现了内外双景观的同时，有通过对空间的梳理，对轴线的组织，使各景观中心之间达到互相渗透的效果，形成富有层次的整体社区。,户型设计 充分利用景观资源，根据景观的效果进行户型的分布，将最好的户型布置在景观最佳的位置，实现资源的合理化配置，强调每户都有景观的均好性原则； 设计了紧凑而舒适的入口花园，使大部分户型有先进花园再进厅、再到卧房区的舒适而富有生活情趣的居住流线； 强调入户花园的同时，在大部分的户型中设置空中花园，使室内的居住空间通透明亮，创造居住的品质； 尽量做到大主卧、大主卫、并配有步入式衣帽
10、间，部分较大面积户型及复式户型的主卧室还配有书房，顶层复式赠送屋顶露台，满足居住者对宽敞居住空间的追求。 平面布局紧凑、合理、舒适惬意，在有限的面宽前提下尽量做到每户都有客厅及半数以上卧室朝南向，充分享受阳光板式建筑南北通透、视野开阔的优势。,临路果岭景观,一期叠拼别墅区,总户数:251户，2008年10月开始销售，余20%左右,别墅组团示意及交通组织,人行路线,车行路线,组团绿篱,一组团,二组团,三组团,五组团,六组团,双拼组团,电梯洋房区,电梯首期鸟瞰,一期购房客群分析,（1）成华、金牛区、新都三个区域客群占主导,从一期购买客群分析，成华区、金牛区是占主导地位，占55，其次是新都区域客群（
11、占12）及锦江区客群（占10），这与我司前期项目目标客群定位是完全契合的。,一期购房客群分析,（2）改善型客群是主力,一期二次及二次以上购房客群达63以上（且尚有15的客群信息不全），所以项目改善型是项目的主要客群，但刚性需求客群也是项目的重要客群之一。,一期购房客群分析,（3）客群购买的主要目的在于作为第一或第二居所,一期购买客群中，其购买的主要动机是作为第一居所及第二居所。作为第一居所的客群占比37，说明项目刚性需求大；同时要求项目在生活配套配置在时间和空间上要满足业主的需求。,二期150亩,面市时间：2009年10月,联排面积区间：220至300 左右，共255户面积区间：350左右，共
12、20栋,总户数：275户,建筑风格：英伦风情,物业类型：独栋、联排别墅,150亩别墅,英 伦 风 情,超五星级酒店,酒店将于2009年6月动工,A基本要求 客房：260 间（土地合同要求） 皇冠五星级酒店120 /间 考虑城镇酒店对餐饮、娱乐、康体设施要求较高，故将面积指标设定为140 /间（不 含停车场/员工宿舍） 酒店建筑规模： 260x140=3.64 万 B. 经过市场研究报告本酒店定位 现代： 同小区整体建筑体量构成方式相一致（可适当运用） 生态： 以木、石、玻璃为主要建筑元素 公园： 环境以郁金香花园的文化脉络贯穿建筑、室内、景观、酒店用品 城镇： 本土文化的城镇为点缀，将古典与现
13、代环境相对比，体现保利文化开发的整体意念； 可设置本土文化的公共设施（小规模）成为新都当地的“客厅”。特色推餐饮、康体 水疗；娱乐成为亮点，成为城镇聚会中心。 皇冠假日酒店：以会务为主导的度假风格酒店 面积指标： 3.64 万（不含停车场/员工宿舍）,酒店定位：休闲商务酒店,酒店总面积：3.64 万 C1 客房：260 间 客房小计：11778 C2 酒店公共区： 小计：3000 ,C3 酒店餐饮区： 小计：4200 C4 酒店会议中心： 小计：2500 ,酒店主要面积配比,C5 酒店康体/水疗： 小计：5000 C6 酒店娱乐： 小计：3400 ,C7 酒店后勤区/酒店设备区： 小计：652
14、2 另： C8 酒店停车场（地下）：350 车位10500 员工宿舍： 390 人2000 ,郁金香休闲运动公园,首期将于2009年5月对外开放,花卉培育基地，利用山体形成竖向景观，同时屏障公墓视野，引入独立经营者或合作经营者,休闲餐饮娱乐区（农家乐等），引入独立经营者,生态景观带，北侧居民休闲空间，茂密的植栽，和住宅空间渗透（小区后花园）,60 米绿化带，屏障绿化，利用大树、微地形减少道路对住宅的冲击（绿化带比周围道路高35米）,密植生态绿化，防止北山坡视线对高层住宅的干扰,小区周边密植生态绿化作为过渡地带（小区后花园）,后续发展地带，用于山地拓展运动、极限运动等，引入独立经营者,住宅中央景观区,郁金香旅游公园（主题观赏花园区）,酒店附属户外用地,功能分区图,公园主入口区,家庭及儿童花园,灵动花园,The End,
