《【研报】2019年政府工作报告解读：落实城市主体责任，稳步推进房地产税立法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【研报】2019年政府工作报告解读：落实城市主体责任，稳步推进房地产税立法（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中国房地产政策专题报告1. 宏观经济：经济增长保持在合理区间，首次将就业优先政策置于宏观政策层面 2. 住房政策：落实地方政府主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系 3. 税收政策：继续加大减税降费，稳步推进房地产税立法 4. 金融政策：继续强化防风险，不让资金空转或脱实向虚 5. 城镇化政策：热点区域联动发展，经济资源将进一步向优势区域聚集 6. 乡村振兴政策：推广农村土地制度改革试点成果，推动农村土地要素释放 7. 其他相关性政策：新格局、新变量报告正文：中指研究院报告要点：2019年政府工作报告解读：落实城市主体责任，稳步推进房地产税立法中国房地产政策专题报告2019年3月5日3 月
2、3 日-3 月 5 日，全国政协第十三届全国委员会第二次会议和第十三届全国人民代表大会第二次会议相继召开，3 月 5 日上午国务院总理作政府工作报告。我们针对政府工作报告中与房地产相关的若干关键点进行梳理，分析 2019 年房地产行业面临的新的政策环境。1、宏观经济：经济增长保持在合理区间，首次将就业优先政策置于宏观政策层面【报告原文】保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长 6%-6.5%；城镇新增就业 1100 万人以上，城镇调查失业率 5.5%左右，城镇登记失业率 4.5%以内；居民消费价格涨幅 3%左
3、右；国际收支基本平衡，进出口稳中提质；宏观杠杆率基本稳定，金融财政风险有效防控。【报告原文】继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。【报告原文】今年首次将就业优先政策置于宏观政策层面，旨在强化各方面重视就业、支持就业的导向。当前和今后一个时期，我国就业总量压力不减、结构性矛盾凸显，新的影响因素还在增加，必须把就业摆在更加突出400-630-1230，1位置。稳增长首要是为保就业。【报告原文】合理扩大有效投资今年中央预算内投资安排 5776 亿元，比去年增加 400 亿元。【报告原文】充分发挥消费的基础作用、投资的关键作用，稳定国内有效需求，为经济平稳运行提供有力支撑。【报告原文】促进外贸稳中提
4、质。推动出口市场多元化优化进口结构，积极扩大进口。【中指观点】2018 年，中国宏观经济在内部去杠杆，外部贸易摩擦的背景下下行压力较大。2019 年，中国宏观经济上半年仍面临压力，此次经济增长目标设定为区间值，也体现了对形势的充分估计。但随着货币、财税政策下半年效应逐步显现，宏观经济有望逐步改善。投资方面，虽然基建投资有望保持中速增长，但制造业、房地产项目投资面临一定的下行压力；消费方面，此次也提出“充分发挥消费的基础作用”，税改效应激发消费潜能；出口方面，中美贸易摩擦短期已出现向好态势，但整体仍需寻求新的增长点。因此，2019 年更加强调将就业摆在更加突出位置，稳增长首先是保就业。综合来看，
5、中国经济面对经贸摩擦时在城镇化、人口红利、经济增长、宏观调控力等方面仍具有较大腾挪空间，经济平稳运行的基础坚实。如果能保持 6.5%的增速仍可以实现比较充分的就业，内部经济在今年政策全力“保就业”的政策基调下吸纳能力仍然较强。就业的稳定才能确保收入的可持续性，从而更有效地防范房地产金融风险。因此，房地产行业的健康发展仍具有稳定的宏观经济环境作为支撑。表：历年主要宏观指标对比年份国内生产总值增长财政政策取向货币政策取向预期目标实际完成赤字率预期值M2预期值2014年7.50%7.30%实施积极的财政政策：赤字率稳定在 2.1%。货币政策要保持松紧适度，促进社会总供求基本平衡，营造稳定的货币金融环
6、境。加强宏观审慎管理，引导货币信贷和社会融资规模适度增长。广义货币 M2 预期增长 13%左右。2015年7%6.90%积极的财政政策要加力增效：赤字率从 2014 年的 2.1%提高到2.3%。稳健的货币政策要松紧适度。广义货币 M2 预期增长 12%左右，在实际执行中，根据经济发展需要，也可以略高些。2016年6.5%-7%6.70%积极的财政政策要加大力度：赤稳健的货币政策要灵活适度。广义货币 M2 预期增长 13%左右，年份国内生产总值增长财政政策取向货币政策取向预期目标实际完成赤字率预期值M2预期值字 率 提 高 到3%。社会融资规模余额增长 13%左右。要统筹运用公开市场操作、利率
7、、准备金率、再贷款等各类货币政策工具，保持流动性合理充裕。2017年6.50%6.90%财政政策要更加积极有效：2017 年赤字率拟按3%安排。货币政策要保持稳健中性。广义货币 M2 和社会融资规模余额预期增长均为 12%左右。要综合运用货币政策工具，维护流动性基本稳定。2018年6.50%6.60%积极的财政政策取向不变，要聚力增效： 2018 年赤字率拟按2.6%安排。稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持 M2、信贷和社会融资规模合理增长，维护流动性合理稳定。2019年6.0%-6.5%/积极的财政政策要加力提效： 2019 年赤字率拟按 2.8%安排稳健的货币政策
8、要松紧适度。M2 和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕。数据来源：中指研究院综合整理2、住房政策：落实地方政府主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系【报告原文】更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。表：历年房地产相关表述及市场表现年份政府工作报告住房政策取向当年房地产调控形势当年全国成交情况2019更好
9、解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。稳主体政策，优化政策组合2019年商品房销售面积预计将高位回落，但全年降幅有限2018坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展；支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居； 健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法；启动新的三年棚改攻坚计划，2018年开政策保持收
10、紧态势，局部地区出现政策微调2018年全国商品房累计销售面积近17.2亿平方米，再创新高，同比增长1.3%，增速持续回落本报告数据来自 CREIS 中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-12303，010-56319252中国房地产政策专题报告年份政府工作报告住房政策取向当年房地产调控形势当年全国成交情况工580万套。2017因城施策去库存，目前三四线城市房地产库存仍然较多，2017年再完成棚户区住房改造600万套，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例；坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的
11、长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障；加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。逾百城调控（收紧），积极培育住房租赁市场，发力长效机制2017年销售面积、销售额再创新高，全年商品房销售面积16.9亿平方米，较2016年增长7.7%20162016年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。建立租购并举的住房制度。开始强调“房住不炒”，因城施策。部分城市政策较严，大部分城市未收紧2016年全国商品房销售面积15.7亿平方
12、米，同比增长22.5%20152015年棚户区改造580万套，增加110 万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举；坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。保证“稳增长” 和“去库存”2015年商品房销售面积同比转正，全国商品房销售面积为12.8亿平方米，同比增长6.5%2014加大保障性安居工程建设力度，2014年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。提高大城市保障房比例； 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康
13、发展。保证“稳增长” 和“去库存”2014年全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%2013坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制；2013年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续推进农村危房改造。热点一二线收紧，三四线城市适度松绑2013年全国商品房销售面积 13.06 亿平方米，同比增长17.3%数据来源：中指研究院综合整理【中指观点】（1） 关于调控。2019年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。在大的政策方向引导下，住房回归居住属性的进程不会停止，这将会长期坚持。要确保房屋的
14、居住属性，短期仍将坚持稳地价稳房价稳预期，长期将加大力度推进房地产市场健康发展长效机制的建设。落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系。受前期因城施策及城市发展阶段差异等多方面影响，目前我国各线城市市场出现了周期轮动的现象。这导致 2019 年各线之间，各城之间所面临的需求环境已发生了较大的变化。因此，2019 年政策趋势上也将更加强调落实地方政府主体责任。在确保房地产市场稳定运行的前提下，一方面遏制投机炒房的政策将继续保持连续性稳定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整体的政策组合更加优化，保持房地产市场稳定运行。企业应对：结合历史情况，当前政策基调下，2019 年商品房销售增速
15、将持续回落，大概率为负增长区间。各线城市市场走势将出现明显分化，应重新评估各线城市面临的机遇和风险问题。（2） 关于棚改。从今年政府“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”的政策导向来看，2018-2020 三年棚户区改造的既定目标不会改变。2018 年全国超额完成 580 万套改造任务（实际完成 626 万套），未来 2 年进入攻坚收尾阶段，棚改总体规模逐渐回落也符合按照计划目标推进的预期。此外，结合此前“因地制宜地推进棚改货币化安置”的政策方向来看，棚改政策收紧将重点集中在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区。根据去年底住建部对棚改资金的导向来看，政府购买棚改服务模式将取消，今年各地将加大以棚改专项债为主的融资发行力度，但会鼓励国开行、中国农业发展银行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。企业应对：三四线重点应防范棚改货币化比例下调后带来的整体需求回调风险，特别是前期规模较大，后期回调明显的地区（如河南、四川、山西等地），房企在投资、营销方面都应做好风险对冲的准备。（3）
