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1、1,第五章 持有至到期投资、投资性房地产及长期股权投资,主讲 夏云峰,2,主要内容,第一节 持有至到期投资 第二节 投资性房地产 第三节 长期股权投资,3,第一节 持有至到期投资,一、持有至到期投资的定义及特征 定义：指企业购入的到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。 不包括： 在初始确认时即被指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的非衍生金融资产； 在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产； 符合贷款和应收款项定义的非衍生金融资产。,4,第一节 持有至到期投资,(一)到期日固定、回收金额固定或可确定指相关合同确定了投资者在确定的期间内获得或
2、应收取现金流量的金额和时间。这不考虑持有至到期投资发行方可能存在的重大支付风险；不包括权益工具投资；浮动利率的债务工具投资也应划分为持有至到期投资。 (二)有明确意图持有至到期投资指投资者在取得投资时意图已明确，除非遇到一些企业所不能控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件，否则将持有至到期。若出现：,5,第一节 持有至到期投资,1.持有期限不确定； 2.市场利率变动、流动性需求变化、替代投资机会及其投资收益率变化、融资来源和条件变化、外汇风险变化等情况引起的金融资产出售。但无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事项发生且难以合理预计的独立事项引起的金融资产出售除外； 3.发行方
3、按明显低于其摊余成本的金额清偿； 4.其他表明企业没有明确意图持有至到期的情况。即表明企业没有明确意图将金融资产持有至到期。,6,第一节 持有至到期投资,（三）有能力持有至到期指企业有足够的财务资源，并不受外部因素影响将投资持有至到期。若出现：1.没有可利用的财务资源持续提供资金支持；2.受法律、行政法规的限制；3.其他表明企业没有能力持有至到期的情况。即表明企业没有能力将具有固定期限的金融资产投资持有至到期。 （四）持有至到期投资在到期前处置或重新分类，通常表明其违背了将投资持有至到期的最初意图。如果处置或重新分类为其他类金融资产的金额相对于该类投资在出售或重新分类前的总额较大，则企业在处置
4、或重新分类后应立即将剩余的持有至到期投资重分类为可供出售的金融资产。,7,第一节 持有至到期投资,但遇到下列情况除外： 1.出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近(如到期日前三个月内)，且市场利率变化对该项投资的公允价值没有显著影响； 2.根据合同约定的偿还方式，企业已收回几乎所有的初始本金； 3.出售或重新分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件所引起,8,第一节 持有至到期投资,此类情况包括： （1）因被投资单位信用状况严重恶化，将持有至到期投资予以出售； （2）因相关税收法规取消了持有至到期投资的利息税前可抵扣政策或显著减少了税前可抵扣金额，将持有至到期投
5、资予以出售； （3）因发生重大企业合并或重大处置，为保持现行利率风险头寸或维持现行信用风险政策，将持有至到期投资予以出售；,9,第一节 持有至到期投资,（4）因法律、行政法规对允许投资的范围或特定投资品种的投资限额做出重大调整，将持有至到期投资予以出售； （5）因监管部门要求大幅度提高资产流动性或大幅度提高持有至到期投资在计算资本充足率时的风险权重，将持有至到期投资予以出售。 二、持有至到期投资的确认及初始计量 （一）确认 企业在成为金融工具合同的一方时，应当确认一项金融资产或负债。,10,第一节 持有至到期投资,（二）初始计量 1.企业初始确认持有至到期投资的资产时，应当按照公允价值计量和相
6、关交易费用之和作为初始入账金额并计算确定其实际利率。其中，公允价值通常应当以市场交易价格为基础确定。 2.交易费用是指可直接归属于购买、发行或处置金融工具新增的外部费用。新增外部费用 3.企业取得持有至到期投资的资产时所支付的价款中包含的已宣告但尚未发放的债券利息或现金股利，应当单独确认为应收项目进行处理,11,第一节 持有至到期投资,三、持有至到期投资的后续计量 (一)持有至到期投资应当按照实际利率法，按摊余成本计量 实际利率法是指按照金融资产或者金融负债的实际利率计算其摊余成本及其各期利息收入或利息费用的方法。 1.实际利率是指金融资产或者金融负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金
7、流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。,12,第一节 持有至到期投资,2.摊余成本是指持有至到期投资的初始确认金额经下列调整后的结果： （1）扣除已偿还的本金； （2）加上或减去实际利率法将初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额； （3）扣除已发生的减值损失。 3.如果有客观证据表明按照实际利率和名义利率分别计算的各期利息收入或利息费用相差很小，也可以使用名义利率摊余成本进行后续计量。,13,第一节 持有至到期投资,例5-1 工业企业彭博公司2006年1月1日从活跃市场上购入某公司5年期的债券，支付价款1 000万元(含交易费用)，面值1 250万元，票
8、面利率为4.72%，本金最后一次支付。债券购买合同规定，债券发行方遇到特殊情况可将债券赎回，且不需要为提前赎回支付额外款项。彭博公司在购买该债券时，预计发行方不会提前赎回，不考虑所得税和减值损失等因素。计算实际利率r： 每期彭博公司所获得的利息收入1 2504.72%59万元 59(1r)159(1r)259(1r)359(1r)4(591 250)(1r)51 000，r10%,14,第一节 持有至到期投资,表5-1摊余成本计算过程 单位：万元,15,第一节 持有至到期投资,根据以上数据，彭博公司进行相关账务处理如下 (单位：万元)： (1) 2006年1月1日购入债券。 借：持有至到期投资
9、成本 1 250 贷：银行存款 1 000 持有至到期投资利息调整 250 (2) 2006年12月31日确认实际利息收入、收到票面利息等。,16,第一节 持有至到期投资,借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 41 贷：投资收益 100 借：银行存款 59 贷：应收利息 59 (3) 2007年12月31日确认实际利息收入、收到票面利息等。 借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 45 贷：投资收益 104,17,第一节 持有至到期投资,借：银行存款 59 贷：应收利息 59 (4) 2008年12月31日确认实际利息收入、收到票面利息等。 借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整
10、 50 贷：投资收益 109 借：银行存款 59 贷：应收利息 59,18,第一节 持有至到期投资,(5)2009年12月31日确认实际利息收入、收到票面利息等。 借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 54 贷：投资收益 113 借：银行存款 59 贷：应收利息 59 (6) 2010年12月31日确认实际利息收入、收到票面利息等。,19,第一节 持有至到期投资,借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 60 贷：投资收益 119 借：银行存款 59 贷：应收利息 59 借：银行存款 1 250 贷：持有至到期投资成本 1 250,20,第一节 持有至到期投资,(二)相关利得或损失的处
11、理 以摊余成本计量的持有至到期投资，在发生减值、摊销或终止确认时产生的利得或损失，应当计入当期损益。但是，该金融资产被指定为被套期项目，相关的利得或损失处理，适用企业会计准则第24号套期保值。,21,第一节 持有至到期投资,(三)持有至到期投资的重新分类处理 1.重分类的情况： （1）企业因持有意图或能力发生改变，使某项投资不再适合划分为持有至到期投资的， （2）持有至到期投资部分出售或重分类的金额较大，且不属于例外情况，使该投资的剩余部分不再适合划分为持有至到期投资的 2.账务处理： 应将该资产（剩余部分）重新划分为可供出售金,22,第一节 持有至到期投资,融资产，并以公允价值进行后续计量。
12、在重分类日，该项投资（剩余部分）的账面价值与其公允价值之间的差额计入所有者权益，在该可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。,23,第二节 投资性房地产,房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地指土地使用权，而非土地所有权；房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 一、投资性房地产的定义及其特征 （一）定义：投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其能够单独计量和出售。 （二）特征： 1、是一项经营性业务，其主要形式是出租建筑物或土地使用权，实质上属于让渡资产使用权行为。,24,第二节 投资性房地产,2、所取得的房地产租金收入或土地使用权转让收益应确认为主
13、营业务收入或其他业务收入，应缴纳营业税。 二、投资性房地产的范围 包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用权指企业通过出让或转让方式取得的并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得土地使用权的方式：在一级市场缴纳土地出让金；在二级市场上接受其他单位转让。,25,第二节 投资性房地产,注意：以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权能给企业带来资本增值的收益。如企业厂址搬迁，部分土地使用权停用，企业决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。 注意：按
14、国家有关规定所认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产。,26,第二节 投资性房地产,（三）已出租的建筑物指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的建筑物。 注意：1、用于出租的建筑物指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产； 2、已出租的建筑物是企业已与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。企业计划用于出,27,第二节 投资性房地产,租但尚未出租的建筑物，不属于已出租的建筑物；企业将建筑物出租、按租赁协议向承租人提供相关的辅助服务在整个协议中不重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产。 （四）不属于投资性房地产的项目包括自用房地产和作为存货的房地产。自用房地产指为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产；作为存货的房地产指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而开发的商品房或土地。从事房地产经营开发的企业依法取得、用于开发后出售的,28,第二节 投资性房地产,土地使用权，属于房地产企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其
