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1、目 录,第一章：住宅精装项目营销案场管理 第二章：精装修项目施工过程业主开放日活动组织管理 第三章：精装住宅的销售风险管理 第四章：精装工程入伙预验收管理 第五章：精装房交付管理 第六章：精装房的售后服务 第七章：近年来标杆房企最新精装案例,第一章：住宅精装项目营销案场管理,一、批量精装修住宅项目营销中心与交楼标准样板房的特点,1、批量精装修项目营销中心的特点 与传统毛坯房销售中心的主要区别是一般增加了精装房交付标准材料、部品展示区。一些开发商甚至把材料部品展示区打造成建筑材料实验测试区，让客户直接参与和体验相关效果。 如果开发商还向客户提供个性化定制服务，那么营销中心还要专门布置个性化定制区
2、域。个性定制区域会有驻场设计师采用3D软件为客户现场为客户确定相关的硬装和软装方案，同时还要提供VR、AR情景模拟体验设备。,2、批量精装修项目交楼标准样板房打造特点 交楼标准样板房一般与营销中心共同打造，这样可以有非常便捷的看楼通道。如果实体楼层具备条件，最好把样板房直接装修在实体楼层之内，这样给客户有更加真实的感觉。 交楼标准样板房均要求按照真实的交楼尺寸来建造（比如开间、进深、层高、家具等）。样板房一般同时做成有软装布置的样板房和没有软装布置的、真实的交楼标准样板房，以方便客户辨别。,二、精装房产品销售说辞 1、需要向客户解读精装房的基本概念； 2、精装房与毛坯房的主要区别和优势； 3、
3、向客户解读全面家居解决方案的理念； 4、向客户解读精装房个性化解决方案； 5、向客户解读安全环保及质量保证体系； 6、解读精装房保修期等相关问题； 7、解读销售按揭贷款等相关问题； 8、解读精装修相关增值服务；,三、营销中心及样板房营销布置要点及注意事项,1、样板房中所有交楼标准、非交楼标准全部贴好标签注明。 2、所有能够注明的材料及品牌均须与销售合同承诺一致，如果销售时不能确定最终材料品牌，必须在合同或者销售现场公示的交楼标准中说明。 3、如果有被橱柜遮挡的墙面没有铺贴瓷砖也需要注明。 4、如果楼盘交付入伙时候样板房需要拆除不能保留，需要事先拍照录像存档备查，并且注明相关日期。,注意：样板房
4、区域不需要制作与交付标准不一致的创意样板房！,小业主开放日开展的时间： 施工单位自检整改 监理、甲方内部预验收整改 质检站验收整改 业主初验（业主开放日）整改 业主收楼验收交楼或者进一步整改 业主开放日的重要性： 提前按照“交楼标准”解决存在的问题，使得后期的交楼入伙顺利进行。 为业主开放日做一个详细策划 为入伙接待做一个详细策划 倾听客户的投诉、谢绝个性化改造要求,如何做好精装修项目施工过程中的“业主开放日”,第二章：精装房项目施工过程业主开放日活动组织管理,广州小业主开放日案例,1、精装修项目交付统一口径的编制及交付统一培训,（1）、精装修项目销售百问的编制 （2）、精装修项目装修合同的约
5、定 （3）、住宅精装修敏感产品使用特点及说明（附件案例）,精装修房屋内容清单： 开发商将各种服务及配套品牌分门别类地制作成精细的交房清单和物业管理服务质量标准。交房清单中清楚地标明房屋装修的地板、墙面、顶棚、厨卫等所用的材料、品牌、规格、型号，室内家电、灯具、家具的品牌等； 交房时，业主只需对照表格核实结果，一项一项地画勾即可。这样，房子交到业主手中，业主有单可查，避免不必要的纠纷。,特别提醒：交楼标准样板房标明非交楼标准并拍照录像存档,第三章：精装修住宅产品的销售风险管理,2、精装修房质量问题评判标准 （1）、 法律法规、国家强制性标准与合同约定。如果合同约定和行业标准均不明确的，那么交易习
6、惯、合同目的也是判断质量问题的依据之一。 （2）、销售广告及宣传资料。售楼广告中关于精装修房的宣传，包括价格标准、配置标准、部品品牌、功能等，只要是“具体确定”的，就构成开发商的合同义务。 （3）、样板房。依据相关商品房销售管理办法：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”江苏省的成品住房装修技术标准规定成品住房验收时，装修质量不应低于样板房的质量标准。,3、精装修房质量问题产生的法律风险,（1）、购房人退房。就精装修房而言，存在以下情形就应当认为严重影响正常居住使用： A、精装修后应当
7、具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能达到“无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格，墙壁粉刷与地板铺装质量低劣须全面返工等。 B、精装修设计、用工、部品不符合强制性国家标准，对居住者的人身、财产安全构成隐患，且在合理期限内不能修理至合格。如室内电路、室内阳台设计存在安全隐患，装修材料不符合消防要求等。 C、室内环境污染严重，如室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法排除的。 因“严重影响正常居住使用”而导致合同解除的，开发商不仅要退还购房人的价款，还要赔偿购房人由此而产生的经济损失。 （2）、延期交房。双方在合同中事先有约定的，按约定履行，没有约定或者约
8、定不明的，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条，经买方催告后三个月内仍不能交付的，买方有权解除合同。此外，解释第13条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”,4、开发商对精装修房质量问题法律风险管理对策,（1）、采用礼券赠送方式。很多开发商采用礼品券的赠送方式，对基本装修配置以外的其他设备、装饰，包括家具、家电等，开发商提供若干供货厂商，由开发商向购房人赠送一定价值的礼品券，购房人持劵选购产品，由厂商
9、按其要求，送货、安装产品，开发商与厂商凭券结算。 （2）、样板房说明有技巧。对相对个性化的设计，引导客户接受这样的设计。在有家居布置的样板房中，向客户分析空间的可变性、多样性。时刻向客户明确哪些是交楼标准，哪些是非交楼标准。 （3）、降低室内污染。开发商应当特别重视室内空气质量检测这项工作，最好做到“一房一检”，由检测单位为每一套房屋出具合格证明。至少应当在抽样时，做到对每一户型、每一不同装修风格与布局的房屋、每一使用不同材料装修的房屋都进行代表性检测，加上严格的过程记录和检测数据，这样才能具有防范风险的作用和证据效力。 （4）、发现质量投诉后，强调整改和维修的及时性。,业主正式收楼入伙前一个
10、半月，由项目发展部组织客户服务部、设计管理部、经营销售部、物业公司对拟移交工程质量进行全面检查、整改、内部验收，并向物业公司进行移交。 一、预验收工作分工 （1）、项目发展部为入伙预验收的牵头部门，负责项目入伙前自检，组织相关部门完成入伙前验收工作；负责预验收提出的质量问题的整改落实；负责向物业公司办理工程移交。 （2）、客户服务部重点从客户服务管理、使用功能方面进行验收；负责督促项目发展部（工程部）对预验收发现的问题进行整改。 （3）、营销策划部重点从特殊装修更改、合同补充协议等方面进行验收。 （4）、设计管理部重点从销售后确认的设计变更是否落实、专业施工是否存在矛盾、施工是否满足设计要求等
11、方面进行验收。 （5）、物业公司重点从物业管理的角度进行检查验收；负责入伙前对所交付物业的检查和接收。同时对物业后期可能出现的常规维修问题进行预先准备。,第四章：精装工程入伙预验收管理,二、预验收工作流程,（1）、项目入伙前一个半月，项目发展部对所有单元进行自查和整改后，组织客户服务部、设计管理部、经营销售部、物业公司对进行全面检查验收，并向物业公司进行移交。 （2）、交楼入伙前预验收工作流程为：计划培训现场检查问题移交整改复查再整改接收。 A、入伙计划：项目发展部在入伙前一个半月制定预验收计划，明确培训、验收检查时间和内容，报请项目分管领导批准。预验收计划批准后，项目发展部向客户服务部、经营
12、销售部、设计管理部、物业公司等相关部门发出正式通知，各部门做好预验收准备。预验收集中检查应确定在正式交楼前一个月进行。 B、交付培训：培训人员为项目发展部工程经理、客户服务部经理或主管副经理。培训工作由项目发展部组织，参加人员为项目发展部、客户服务部、经营销售部、设计管理部及物业公司相关人员。培训内容为验收及移交程序、各分项工程预验收要点、房屋设施的使用功能和使用方法、交楼常见问题、预验收检查记录要求等。 C、现场检查验收：预验收集中检查应在一个星期内完成。分室内和公共部位两个检查组。检查和记录以户为单位，检查要求详见附件房屋室内检查验收单。验收人员根据房屋室内检查验收单的内容逐户进行室内验收
13、，对发现的问题应及时记录。,D、当天检查的问题移交：各检查小组于当天下班前将填写好的检查记录统一交给项目发展部（工程部）文员汇总。文员收单时应仔细检查表格内容是否齐全，并按顺序将表格清理完整。文员于当天将房屋室内检查验收单第一联（承包商联）、第二联（发展商联）统一移交给项目部主管工程师，第三联（物业公司联）移交物业公司，并填写移交清单，办理签字手续。项目发展部主管工程师于检查完毕的当天对全部验收单进行汇总分析，明确责任单位后将验收单第一联移交给各施工单位，并办理移交签字手续。在安排施工单位整改时应明确质量和整改时间要求。 E、及时整改：各施工单位收到房屋室内检查验收单后，应进行复核，在要求的时
14、间内完成整改。项目发展部工程师及时跟进检查整改完成情况，完成一项注销一项，直至全部销项。 F、整改销项：房屋室内检查验收单所列的质量缺陷及其他问题全部销项后，项目部主管工程师将信息反馈给物业公司维修主管，维修主管立即组织物业公司相关人员对整改情况及时复查。项目发展部（工程部）应对整改后仍达不到要求者另行委托维修，所产生的费用由责任单位承担。 G、办理手续交接：经过现场检查问题移交整改复查再整改等程序后，验收存在的问题基本整改完成，项目发展部与物业公司在房屋室内检查验收单第一、三联上签字办理交接手续。 （3）、在入伙预验收过程中，如发现实际装修与合同附图、交楼标准等不符情况，项目工程部应安排施工
15、单位进行整改。,各开发商针对房屋质量的处理方式,三、分户验收前的资料准备,1、装修设计图纸、图纸会审及设计变更等文件。 2、装修原材料及住宅部品的质量证明文件及相关复检报告、合格证、出厂证 明、使用说明、保修承诺等。 3、装修工序的隐蔽工程验收记录，现场工程签证。 4、检验批、分项、分部（子分部）工程的质量验收记录。 5、电器设备供应商保修承诺书、保修卡。 6、分户验收的相关文件及表格。 7、室内环境检测等功能性检测报告。 8、工程协议单位商务合同及往来函件，施工会议记录、备忘录。 9、其他需提供的资料。,四、分户验收的主要工作内容,分户验收宜包含墙面工程、天棚工程、楼地面工程、门窗工程、细部
16、工程、栏杆、防水工程、给排水工程、电气照明工程、空调与通风工程、采暖工程、智能化工程等内容，并按分户验收记录表的要求进行验收，并做好相应记录。精装修住房装修工程分户验收记录应作为住宅质量保证书的附件一并交给业主。,需要确认签字验收流程显示表,分户验房的顺序,1、闭水试验：提前一天闭水，24小时检查是否漏水。 2、打压试验：需要1.5小时打压试验。 3、地面部分：所有地面的项目包括地砖、给排水、防水存水、地漏等。 4、墙面部分：从入户门左边开始沿顺时针方向对所有墙面上的项目进行检查验收，并用贴纸或者粉笔标注在发现的问题点位置。 5、详细记录：对发现的问题点用专用收楼记录表对每个项目进行详细记录，验收的相关方签字确认，以便后期整改检查及原始资料存档。 6、常用的验房方法： 观感法：看、摸、敲、照； 量测法：靠、吊、量、套； 试运行法：存水试验、冲水试验、水表空转试验； 仪器检测法：闭水试验、插座检测器检验等。,验房内容分解一：验水,1、闭水试验：在楼上和验收楼层的卫生间、厨房、阳
