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1、房地产行业 行业报告 行业专题报告 投资评级：推荐（维持） 报告日期：2019 年 03 月 13 日 分析师 分析师：陈智旭 S1070518060005 021-31829691 * 行业表现 30%20%10%0% -10%-20%房地产沪深300数据来源：贝格数据 相关报告 2019-01-07 2019-01-07 2018-10-01 http:/ 证券研究报告 大湾区规划出台，区域未来可期 房地产行业专题报告 规划纲要出台，区域发展未来可期：2019 年 2 月 18 日国务院印发粤港澳大湾区发展规划纲要，从战略定位、发展目标、空间布局、交通运输、产业体系、区域合作等方面做出了
2、纲领性规划。尽管规划纲要没有对房地产做出直接的表述，但房地产市场的长期驱动概括来说即人口与经济，区域的发展也将深刻影响大湾区未来的房地产市场。 定位国际一流湾区和世界级城市群：规划纲要在战略定位及发展目标中提到，到 2022 年，大湾区综合实力显著增强，国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成，到 2035 年，大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进一步增强，国际一流湾区全面建成。根据 2017 年数据，九城中广深 GDP 突破2 万亿，九城 GDP 占全国 GDP 的比重逐年上升，2017 年占比 9.2%。从 GDP 结构来看，第三产
3、业比重不断提升，2017 年比重达到 56.4%，超过全国水平近 5pct，其中广州、深圳及东莞第三产业比重超一半。随着大湾区战略的稳步推进，区域经济有望进一步提升。 广深珠佛人口流入靠前，深圳人口密度大：广东九城常住人口约 6100 万人，主要集中于广州及深圳，两者比重将近 45%。从人口密度来看，深圳人口密度达 6274 人/平方公里，大幅领先其余八城，此外广州城区人口密度较高。动态来看人口流入情况，2015-2017 年深圳常住人口连续 3 年维持较快增速，广州常住人口流入也比较明显，珠海表现值得关注，2017 年常住人口增速达 5.4%，超越深圳在九城中位列第一。 力争实现大湾区主要城
4、市间1小时通达：规划纲要中对港口、机场、陆路各方面都做了要求，并提到以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点，构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络，力争实现大湾区主要城市间 1 小时通达。交通基础设施的建设有利于降低生产要素在城市间流动的成本，有利于推动区域经济的进一步发展。 居住用地供应比例较低，广深住房结构中商品房比重较小：从住房结构来看，广州居民家庭居住房屋来源中购买商品房的比例不到 40%，深圳 2013 年近 65%的存量住房为城中村自建房合建房，商品房按套比重不到 15%。从土地供应来看，2017 年末中山深圳东莞城市建设用地占城区面积比重超过 40%，土地
5、开发强度较高，而从居住用地口径看，除中山达到 20% 外，其余各地比重在 7%-11%之间，均处于相对较低的位置。与销售相比，除肇庆外，近三年商品房销售面积都超过了住宅及商办土地成交建面，受新增土地供应较少的影响，旧改成为获取新增土地的重要方式。 投资建议：个股方面，建议关注招商蛇口、华发股份及华侨城。1）招商蛇口社区园区邮轮三大板块协同发展，粤港澳土地储备丰富，尤其在深圳前海、蛇口、太子湾等区域拥有大量待开发的优质资源；2）华发股份立请参考最后一页评级说明及重要声明 19833322/36139/20190314 09:11 行业专题报告 足珠海、面向全国，背靠华发集团，珠海资源储备较多；3
6、）华侨城以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位，提出 “文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，目前主营业务为房地产开发及文化旅游，文化旅游方面，2017 年公司继续蝉联全球主题乐园集团亚洲第一世界前四。 风险提示：湾区建设进度不及预期、房地产调控超出预期、宏观经济表现不及预期 目录 1. 广东九城房地产市场概况 . 6 1.1 楼市政策：2016 年开始调控政策陆续出台 . 6 1.2 住房结构：商品房比例偏低 . 7 1.3 新房历史成交：深圳房价领跑，佛山体量最大，住宅比重下降 . 7 1.4 土地市场供应：大部分城市居住用地供应比重较低 .
7、 9 1.5 楼市狭义库存：广深库存较低，东莞去化周期较长 . 11 2. 房地产市场长期驱动 . 12 2.1 人口：广深珠佛人口流入靠前，深圳人口密度大 . 12 2.2 经济：九城 GDP 增速较快，第三产业比重逐年提升 . 16 2.3 交通：力争实现大湾区主要城市间 1 小时通达 . 17 3. 投资建议 . 20 3.1 招商蛇口：社区园区邮轮三大板块协同发展，粤港澳土地储备丰富 . 20 3.2 华发股份：立足珠海、面向全国，背靠华发集团 . 22 3.3 华侨城：文化+旅游+城镇化、旅游+互联网+金融新模式 . 23 图表目录 图 1：2017 年广州城市居民家庭居住房屋来源
8、. 7 图 2：2013 年深圳存量住房构成 . 7 图 3：广东九城商品房销售面积同比及占全国比重 . 8 图 4：广东九城住宅销售面积同比及占商品房比重 . 8 图 5：广东九城新建商品住宅销售均价/元* . 9 图 6：广东九城新建商品住宅销售均价 5 年复合增速* . 9 图 7：2017 年广东九城城市建设用地及居住用地比重* . 10 图 8：广东九城近三年商品房土地供应及销售 . 10 图 9：广州深圳及东莞狭义库存/套 . 11 图 10：广州深圳及东莞狭义去化周期（月） . 11 图 11：粤港澳大湾区区位图 . 12 图 12：广东 9 城 2017 年常住人口/万人 . 12 图 13：2017 年人口密度* . 12 图 14：2017 年城镇化率 . 12 图 15：常住人口增速 . 13 图 16：2018 年 6 月深圳市住房制度改革征求意见稿中对新增住房的规划 . 14 图 17：规划纲要中对交通基础设施建设的规划 . 18 图 18：粤港澳大湾区交通基础设施建设规划 . 18 图 19：广州 1 小时生活圈 .
