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1、第一节 房地产评估概述,第三章 房地产评估,一、房地产的概念 房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 二、不动产的概念 不能移动或移动后引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。,第一节 房地产评估概述,已经 播撒于土地中的种子,三、房地产特点,（一）土地的特性,(1)位置的不可移动性 (2)数量的固定性 (3)效用的持久性,1.土地的自然特性,2.土地的社会经济特性,(1)用途的多样性 (2)经济地理位置的可变性 (3)可垄断性,（二）建筑物的特性,1.不可移动性,2.产权边界的复杂性,如：公私同幢、私私同幢，或表现为在同一幢房产中既有部分所有权又
2、有部分租赁权。,3.功能的变异性,建筑物在很多情况下，功能改变会提高其使用价值，如商业区的厂房改成商业用房,4.共生性,建筑物不能脱离土地而独立存在,四、房地产类型,( 一 )土地权属分类,1.土地所有权土地所有者在法律规定的范围内占有、使用和处分其土地，从土地上获得合法收益的权利。,2.土地使用权土地使用者依法对土地进行使用或对其使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利。,划拨土地 使用权,出让土地 使用权,租赁土地 使用权,划拨土地 使用权,土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地的使用权。如：国家机关用地、军事用地、基础设施、公益用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等。,出让土地 使用权,租
3、赁土地 使用权,国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者，并向国家支付土地出让金的行为。（居住用地70年；工业用地50年；教、科、文、卫、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；其他50年）,土地使用者通过租赁的方式依法取得土地 使用权，承租人向出租人支付土地使用权租金。,( 二 )建筑物的分类,1.按结构的材质分类,(2)钢筋混凝土结构梁柱、屋面楼板等承重构件用钢筋混凝土制作.,(3)混合结构楼板、楼梯用钢筋混凝土，墙、柱为砖 砌。.,(1)钢结构梁柱、房架等承重构件为钢材制作,楼板用钢筋混凝土.,(4)砖木结构墙、柱为砖砌筑，楼层、屋架为木材制造。,(5)其他结构竹结
4、构、木结构及竹木混合结构,五、房地产的评估原则 合法使用、合法交易、合法处分原则,如：划拨土地使用权只有在得到土地行政管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才能实行抵押权或转让。,根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的房地产，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致。,最有效使用原则,替代原则,土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途可以通过竞争决定，达到最有效使用。 评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最佳使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。,六、不动产价格体系 （一）土地使用权的价格类型 1.基准地价 2.标定地价
5、 3.出让底价 4.转让价格 5.其他价格,1.基准地价 对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权的单位面积的平均价格。(区域性、政府公布） 2.标定地价 在一定时期和一定条件下，能够代表不同区位、不同用途土地地价水平的标志性宗地的价格。,3.出让底价 政府根据土地用途、出让年限、土地规划条件、地产市场行情等因素确定的待出让土地的底价，通常由政府出让土地确定的最低价格。 4.转让价格 将已取得的土地使用权再转让给第三者的就交易价格。 （买卖价格、租赁价格、征用价格） 5.其他价格抵押价格和课税价格,（二）建筑物的价格类型,1.商品房价格,2.经济适用住房价格,
6、由完整的土地价格和建筑物价格构成(以商品房价格购买建筑物的所有权和若干年的土地使用权.),由建筑物价格和不完整土地价格构成(以经济实用住房价格购买建筑物的所有权和划拨土地使用权.),七、影响房地产价格的因素,（一）一般因素,2.社会因素,(1)人口因素( 数量、质量） (2)社会安定程度 (3)社会福利 (4)房地产投机,1.经济因素,(1)经济发展状况 (2)储蓄-转低不动产价格飞涨 (3)财政收支和金融状况货币供应量多不动产价格涨 (4)物价物价上涨不动产价格涨 (5)利率提高减少不动产投资,3.行政因素,制度、政策、法规的变更P69,4.心理因素,消费观念,购买心态,年龄不同,急买、持币
7、观望,（二）区域因素,1商业区,2住宅区,工业区,()商业区经营规模、种类、繁华程度； (2)商业区腹地大小顾客的来源和购买力； (3)商业区与外界的通达程度。,(1)自然景观优美程度 (2)距商业中心的远近、与外界的交通通达程度 (3)学校医疗、公园等公益设施,(1)原料供应及产品外销的交通通达程度; (2)雇用劳动力的成本； (3)水、电、气、防火的等设施的配置状况； (4)相关产业的聚集程度。,（三）个别因素,1影响土地价格的个别因素,（）位置,（）面积,（）地形地势,（）地质,承载力,（）水文,（）地块形状,（）临街状况,地下水位深浅施工难易地价高,（三）个别因素,2影响建筑物价格的个
8、别因素,（）建筑构造,（）房屋装修,（）房屋设备,（）房屋附属设施,围墙、 栏杆,（）地段、层次、朝向,（）房屋完好程度,（）规模及高度,卫生、 暖气,（8）用途,规模大高 高层高,第二节 市场比较法,一、市场法基本原理 二、市场法适用的范围 适用于交易实例 较多的地区的房地产评估,教堂、寺院、学校、古建筑等很少交易的房地产不适用于市场法,应用举例 P72,1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 建立价格可比基础 4. 进行交易情况修正 5. 进行交易日期修正 6. 进行区域因素修正 7. 进行个别因素修正 8. 综合修正 9. 确定比准价格,可比实例与评估对象在付款方式、成交单价、
9、货币种类、面积的等存在可比性,三、市场比较法估价步骤,第三节 收益法,商场 写字楼 旅馆 公寓,一、基本思路及适用范围,（一）概念 又称收益还原法，是指在估算不动产未来预期收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还原为评估基准日收益总和的一种方法。,（二）适用范围 有收益或有潜在收益的可正常经营不动产估价。,政府机关、学校、公园等公用 性房地产价格评估大多不适用,二、指标的估算,（一）纯收益 1.纯收益的含义 指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为 单位。(商场、写字楼等的租金） 2.客观总收益排除实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般的正常收益。（非实际收益） 3
10、.客观总费用取得该收益所必需的各项支出。（客观费用非实际费用）,土地税 管理费,维修费 保险费,(二) 折现率,实质房地产投资收益率。,1. 折现率的种类 (1)综合折现率求取房地合一价格所的折现率 (2)土地折现率 求取土地价格的折现率 (3)建筑物折现率 求取建筑物价格的折现率 2. 折现率的估算 (1)纯收益与售价比率法 P85 (2)安全利率加风险调整值法通常选择银行中长期利率作为安全利率，然后根据房地产的风险因素确定调整值。 （风险调整值的确定主观性太强，不易掌握） (3)各种投资风险、收益率排序插入法,(三)收益期,通常以年为单位,一般以其所占用土地的出让年限减去已使用年限,从评估
11、时点开始房地产收益能力延续的时间长度。,三、计算公式 （一）评估房地合一的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益 / 综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益房地产总费用 房地产总费用 =管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费,（二）单独评估土地的价格 1.土地价格=土地纯收益 /土地资本化率 土地纯收益=土地总收益土地总费用 土地总费用 =管理费+维护费+税金,由房地产收益评估土地价格 （1)土地价格=房地产价格 建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价 年折旧已使用年限,（2）土地价格 =（房地产纯收益建筑物纯收益）/ 土地资本化率,建筑物纯收益=建筑物现值建筑物资本化率,（三）单独评估建筑物
12、的价格,1.建筑物价格=房地产价格土地价格,2.建筑物价格 =（房地产纯收益土地纯收益）/ 建筑物资本化率 例:见教材,练习：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限55年。目前该类建筑物重置价格为每平方米2500元。 该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米，现用于出租，每月实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率10%，每年需支付管理费为年租金的3.5%,维修费为重置价的1.5%，土地税和房产税为每建筑平方米20元，
13、保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。 试根据以上资料评估该宗地2001年3月土地使用权价格,（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法 （2）计算总收益。总收益应该是客观收益不是实际收益。 年总收益=5012900（1 10% ）=486000(元) （3）计算总费用 年管理费=486000 3.5%=17010（元） 年维修费=2500 900 1.5%=33750（元） 年税金=20900=18000（元） 年保险费=2500 900 0.2%=4500（元） 年总费用=17010+33750+18000+4500=73260（元）,（4）计算房地
14、产纯收益 =年总收益 年总费用 =48600073260=412740（元） （5）计算房屋纯收益,房屋现值=房屋重置价 年折旧费已使用年限 =2500 90046875 2=2156250（元） 房屋年纯收益=房屋现值房屋资本化率 =2156250 8%=172500（元）,年折旧=,（7）计算土地使用权价格 V=240240（P/A,7%,46) = 24024013.65 =3 279 281 （元） 单价=3 279 281 / 500=6558.56（元） （8）评估结果；本宗土地使用权在2001年3月的价格为3279281元，单价为每平方米6558.56元,（6）计算土地纯收益 =
15、年房地产纯收益 房屋年纯收益 =412740 172500=240240（元）,第四节 成本法评估 一、成本法基本原理 根据开发或建造待估房地产所需要的正常费用（包括正常的利润、利息和税费），从而确定评估对象价值的方法。 二、适用范围 适用于房地产市场发育不成熟，交易实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。（办公楼、学校、医院、图书馆、公园、机场、军队营房、博物馆、纪念馆、新开发地等） 三、土地使用权价格的评估 土地价格 =土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益,四、建筑物的评估的成本法 建筑物价格=建筑物重置成本-建筑物贬值额 (一)建筑物价格的构成,1.土地取得费
16、受让方式（缴纳土地出让金）划拨方式（支付拆迁和补偿费） 2.前期工程费规划、可行性研究、场地临时水、电、路、测量、勘察、设计费。 3.建筑安装工程费建安工程费（土建、水暖、电照）；工程 附加支出（招投标费、工程预算和审计费、质量监督费）。,4.配套费各地对投资建设收取的费用（供水、供电、供气、 排污、道路等配套工程费用。 5.建设期利息按工期、平均投入资金及适当的贷 款利率估算 6.建设单位管理费按建安工程费的一定比例估算。 7.税金房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。 8.利润房屋开发建设企业应得的正常利润。,“三通一平” 通水、通路、通电，平整地面,“七通一平” 通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面,公共配套设施建设费 包括由开发商支付的非经
