评估技术在房地产评估中的应用课件

《评估技术在房地产评估中的应用课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《评估技术在房地产评估中的应用课件（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、普通高等教育“十五”国家级规划教材 高等院校本科财务管理专业教材新系,第8章 评估技术在房地产评估中的应用,8.1 房地产评估特点 8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 8.5 其他方法在房地产评估中的应用 资产评估准则不动产 第四十五条 本准则自2008年7月1日起施行,8.1房地产评估特点,8.1.1房地产及特点 第二条 本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。 土地：地球表面及其上下一定范围内的空间 建筑物：房屋和构筑物 其他定着物：如绿化、地

2、下管线等 1）房地产自然特征 （1）位置固定性。由于房屋固着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不变的。 （2）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，同时也造成了房地产效用差异。 （3）使用长期性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，建筑物的使用年限可达数十年。,8.1房地产评估特点,2）房地产社会经济特征 （1）房地产供求区域性。由于土地位置的固定性，房地产具有了区域性的特点。 （2）房地产供给的相对垄断性。由于土地的所有权和使用权都可以垄断，房地产供给也就具有了相对垄断性。因此，房地产市场是一种比较特殊的市场。 （3）房地产利用的多方向性。土地的用途是多种的，可以作为

3、农田，也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。建筑物的用途在某种意义上也具有转换的可能性，房地产利用的多方向性客观上要求在合法的前提下，房地产评估中需要确定房地产的最佳用途。 （4）房地产效益的级差性。由于土地质量的差异性而使不同区位土地的生产力不同，由于房地产利用的多方向性从而在经济效益上具有级差性。 （5）政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。,8.1房地产评估特点,3）房地产价值特征 一级市场：地使用权及其出让：出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限

4、内让与土地使用者，使用者支付出让金的行为。 二级市场：土地使用权（房地产）转让、抵押及出租 （1）房地产价值是房地产的权益价值； （2）房地产价值与其用途和效用相关； （3）房地产价值具有个别性和区域性。 8.1.2 房地产评估特点 1）合法性前提 2）最佳使用原则 第十一条：当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估 8.1.3 影响房地产价格及评估价值的因素 1）一般因素：影响一定区域内所有房地产价格的一般、普遍、共同的因素（1）经济因素。 （2）社会因素。 （3）行政因素。,8.1房地产评估特点,2）区域因素 某一特定区域内的各因素综合产生的区域特性，对该区域

5、内的各块土地的价格产生影响的因素。 包括：商业繁华、交通便捷、城市设施、环境状况因素 3）个别因素 （1）土地的个别因素。土地的个别因素具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地质、地形、地势、容积率、土地使用年限等。 （2）建筑物的个别因素。建筑物的个别因素主要表现为建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施工质量，以及与周围环境的协调等方面。,8.1房地产评估特点,8.1.4 房地产评估基本程序 1）明确评估基本事项 2）制订工作计划 3）实地勘察与收集资料 4）测算待估房地产评估价值 5）综合分析确定评估结果 6）撰写房地产评估报告,小资料：第四章 评估方法,第二十二条

6、注册资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。,参考资料：市场法,第二十五条 注册资产评估师运用市场法评估不动产时，应当进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。 交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价值。 交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正为评估基准日的价值。 不动产状况修正是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值，可以分为区域状况修正、权益状况修正和实物状况修正。,8.2 市场途径及其方

7、法在房地产评估中的应用,8.2.1 市场途径及其方法适用的条件和对象 市场途径其方法适用于发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产，如房地产开发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。 8.2.2 市场售价类比法在房地产评估中的应用,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,1）交易情况修正 正常价格=参照物交易价格交易情况修正系数 （83） 交易情况修正系数=正常交易情况分值（用 100 表示） 参照物实际交易情况评分（84） 交易情况一般包括：交易者之间的关系；交易动机；交易方式

8、；税费负担方式等。 2）区域因素修正 评估对象房地产区域状态下的价格=参照物交易价格区域因素修正系数 （85） 区域因素修正系数=正常区域因素分值（用 100 表示） 参照物区域因素评分 （86） 3）个别因素修正 评估对象自身状态下的价格=参照物交易价格个别因素修正系数 （87） 个别因素修正系数=正常个别因素分值（用 100 表示） 参照物个别因素评分 （88）,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,1.土地使用权年限修正系数的数学表达式为 ： r资本化率 n被评估土地的使用年期 N参照土地的使用年期 2.容积率修正系数的数学表达式为：,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用

9、,4）交易日期修正 案例8-2 利用定基价格指数进行交易日期修正的数学表达式为：,运用环比价格指数进行交易日期修正的数学表达式为：,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,5）确定评估对象评估价值 （1）简单算术平均法。 （2）加权算术平均法。案例：8-3,例有一待估宗地G，收集到条件类似已交易宗地，具体情况如下：（以待估宗地为基准比较） A. 680(100/101）(112/110) (100/101)（105/115)=620 B. 750(100/99）(112/107) (100/102)（105/128)=638 C. 700(100/100）(112/112)(100/10

10、1) （105/115)=633 G=(620+638+633)/3=630(元/平米),8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,8.2.3 基准地价修正法在房地产评估中的应用 1）基准地价修正法的含义 基准地价按照城市土地级别或均质地域分别评估的 商业、住宅、 工业等各类用的和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 2）基准地价修正法的估价步骤 宗地地价宗地地段的基准地价年期修正系数交易期日修正系数土地状况修正系数市场转让因素修正系数 （1）收集有关资料 （2）计算土地转让年限修正系数 （3）计算交易日期修正系数 （4）计算土地状况修正系数 （5）计算市场转让因素修正系数 （6）计算评估

11、对象宗地的评估价值,8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,8.2.4 市场租金倍数法在房地产评估中的应用 评估对象的评估价值=评估对象的年正常收益市场租金倍数 （817）,参考资料：收益法,第二十七条 注册资产评估师运用收益法评估不动产时，应当合理确定收益期限、净收益与折现率。 （一）收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，并根据有关法律、法规的规定，合理确定； （二）确定净收益时应当考虑未来收益和风险的合理预期； （三）折现率与不动产的收益方式、收益预测方法、风险状况有关，也因不动产的组成部分不同而存在差异。折现率的口径应当与预期收益口径保持一致。 第二

12、十八条 运用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。,8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,8.3.1 收益途径适用的条件和对象 收益途径适用的条件是房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。 8.3.2 收益途径及其方法评估房地产的基本步骤 收益途径及其方法评估房地产的基本步骤包括： （1）收集房地产有关收入和费用的资料； （2）测算房地产的正常收入； （3）测算房地产的正常费用； （4）测算房地产的纯收益； （5）估测并选用适当的资本化率； （6）确定房地

13、产的收益年限； （7）估测并确定房地产评估价值。,8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,8.3.3 房地产净收益的测算 1）净收益的测算思路 净收益=潜在总收入空置等造成的收入损失运营费用 =有效总收入运营费用 （8-19） 2）不同类型房地产净收益的测算 （1）出租型房地产净收益的测算 净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费等 （2）直接经营型房地产净收益的测算 净收益=销售收入-销售成本-管理费-销售费-财务费-销售税金及附加-经营利润？ （3）自用或尚未使用的房地产净收益的测算 （4）混合性房地产净收益的测算,8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,

14、8.3.4 房地产折现率及资本化率的估测 1）房地产资本化率的种类 （1）土地资本化率 （2）建筑物资本化率 （3）综合资本化率 r=(r1L+ r2B)/(L+B) r综合资本化率； r1土地资本化率； r2建筑物资本化率 L-土地价值； B-建筑物价值,8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,8.3.4 房地产折现率及资本化率的估测 2）房地产资本化率的估测方法 （1）安全利率加上风险报酬率法 （2）市场租价比法：例8-5 （3）投资收益率排序插入法 8.3.5 房地产收益年限的确定 1）单独的土地或建筑物的情况 2）土地和建筑物合成一体评估的情况：以土地年限为限,8.3 收益途径及

15、其方法在房地产评估中的应用,8.3.6 房地产价值的估测 1）房地合一价值的估测 2）土地价值的估测 3）建筑物价值的估测,例：某写字楼在未来5年内年租金为100万元，预计5年后变现价值为2000万元，销售税费为售价的5%,若投资者要求的投资收益率为10，试评估该写字楼目前的价值。,例：某房地产公司2000.3取得一土地50年使用权，2002.3建成一写字楼，造价为2000元/平米，耐用年限55年，（残值率为2）。目前，该类建筑造价为2500/平米。建筑物占地面积500平米，建筑面积900平米，月租金3万元。而实际当地租金为每月50元/平米，空置率10；年管理费为租金的3.5，维修费为建筑物重

16、置价格1.5，保险费为重置价0.2，税金为建筑面积20元/平米，土地资本化率为7，建筑物资本化率为8。假设土地使用权届满，将由国家无偿收回。试评估给宗地2006年3月的土地使用权价格。,年总收益5012900（1-10）486000元 年总费用年管理费+年维修费+年税金+年保险费 4860003.5+25009001.5 +20900+25009000.2 73260元 年房地产纯收益年总收益-年总费用412740元 房屋现值房屋重置价贬值额 房地重置价尚可使用年限/总使用年限 250090044/482062500元 房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率 20625008165000元 土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益247740元 土地使用权价值247740/7%1-1/