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1、走进房地产,九朝地产,第一部分 房地产基本概念 第二部分 建筑基础知识 第三部分 房产价格评估 第四部分 区域市场及行业竞争,九朝地产,第一部分 房地产基本概念,房地产: 房地产是房产和地产的总称； （房产证、土地使用证） 物质上由土地及土地上的构建物所构成； 经济学上也叫不动产，与之相对应的是私产，即动产。,九朝地产,房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按国家法律规定所享有的权利，它包括对财产的占有权利、使用权利、收益权利和处分权利。 它存在唯一性，即产权所有人可以是两个或两个以上，但不许可存在两个内容相同的产权。一套房子只有一个产权证！,九朝地产,房地产市场分类 一级市场：是土地交易市场，由
2、政府直接控制垄断经营； 二级市场：是增量房市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场； 三级市场：即存量房（二手房）市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场。 三级半市场：租赁市场。,九朝地产,第一部 房地产基本概念,房地产消费类型 消费型：国家机关、事业单位、个人为了消费使用，物业主要是住宅和办公用房。 投资型：房产消费以投资为目的，通过投入资金、劳动力、技术等改变原有房地产性能、结构、和形式，通过出售或出租来获取利润。 生产型：房产消费是作为生产经营场所，为生产和经营提供空间和场地。,九朝地产,第二部分 建筑基础知识,建筑物按使用性质分类： 居住建筑 公共建筑 工业建筑
3、 农业建筑 居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑,九朝地产,第二部分 建筑基础知识,按建筑高度分类 低 层：层 多 层：7层 小高层：8 高 层：层以上,九朝地产,第二部分 建筑基础知识,低层（别墅） 独栋、双拼、联排、叠加 多面临空、通风、采光佳 平面组合灵活 院落式使用便利、安静 缺点：占地面积大 投资、使用费用高,九朝地产,第二部分 建筑基础知识,多层优势： 得房率高 构造格局佳 房屋价格低 物业费用低 产品相对稀缺,九朝地产,第二部分 建筑基础知识,高层优势： 抗震性高层优于多层 视野广、景观好 空气清新 绿化率较高 缺点：得房率较低 容积率较高,九朝地产,第二部分 建筑基础知识,按
4、建筑结构分类 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 （钢混） 钢结构,九朝地产,第二部分 建筑基础知识,砖木结构 描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。 特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。,九朝地产,第二部分 建筑基础知识,砖混结构 描述：竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，少量的屋顶采用木屋架。 特点：一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。正逐步被
5、钢筋混凝土结构所替代。,九朝地产,第二部分 建筑基础知识,钢筋混凝土结构 描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、 屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。 特点：结构适应性强抗震性能好,耐用年限较长。,九朝地产,第二部分 建筑基础知识,钢结构 描述：主要承重构件均是用钢材制成。 特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房,九朝地产,建筑物的组成 基 础 墙 体（或柱） 楼地层（或梁） 楼 梯 屋 顶 门 窗,建筑材料 水泥 钢筋 木材 普通混泥土 黏土砖 粉炭灰加气块,九朝地产,住宅基本功能
6、,九朝地产,房产相关数据,容积率 总建筑面积建筑用地面积 容积率越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高,绿地率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前无锡市规定的新建小区绿化率应在30以上。,九朝地产,住宅的层高和净高 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国 家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说， 层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻 上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅 建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅的层高 采用下列参数： 2.6米、2.7米、2.8米。 净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值
7、。,九朝地产,住宅的开间： 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBI110-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。,九朝地产,住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线 到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6
8、米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。,九朝地产,建筑面积 房屋居住可用实际面积+ 墙体、柱体占地面积+ 楼梯走道面积+ 其它公摊面积,实用面积 建筑面积-公摊面积-墙体、柱体占地面积,公摊面积 楼梯+电梯间+外墙+首层大堂+配套设施分摊,九朝地产,商品房相关知识,商品房销售 商品房预售：指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。 商品房现售：房地产开发企业将竣工验收合格的房屋出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。,九朝地产,商品房销售须具备以下五证： 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建
9、设工程规划许可证 建设工程开工证 商品房销售（预售）许可证,九朝地产,住宅商品房交付使用时，房地产开发企业应当向购房人明示“一证两书” 住宅商品房准许交付使用证 商品房质量保证书 商品房使用说明书,九朝地产,第三部分 房产价格评估,房屋价格 价格构成：土地价格、建安成本、配套费用、营销管理财务成本、利税 价格种类：市场价格、理论价格、评估价格 所有权价格、使用权价格、其他权利价格,九朝地产,建筑物个别因素： 成新度、装修状况 设施、设备配置 平面布局 建筑结构 工程质量 楼层、朝向,九朝地产,第四部分 区域市场及行业竞争,无锡区域状况 中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和著名的旅游胜地，江苏
10、省重点发展的特大型城市，面积4650平方公里。 人口总数：518万(不包括流动人口) 人口密度：1114人/每平方公里 家庭数量：179.24万户 户均人数：2.89人,九朝地产,市场发展现状 城市建设力度加大，拆迁、地铁以及城市中心南移仍是推动力 房产开发南拓北展 价格稳中有升 二手房继续升温,九朝地产,房地产中介服务机构 房地产经纪机构 房地产价格评估机构 房地产咨询机构,九朝地产,房地产经纪的内涵： 房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促使他人房地产交易而从事一切房产经纪业务的经济活动。,作用: 1.传播经济信息 2.加速商品流通 3.优化资源配置 4.推动市场规范完善 5.促进社会经济发
11、展,九朝地产,无锡市中介行业状况简介 一、行业数量 目前邳州最多的就是挂着信贷公司的名义做房产中介，基本没有大的正规中介公司！ 二、行业市场占有率 目前二手房成交量占房产总成交量60%，而一、二线城市却占到90%,九朝地产,三、行业规范 随着行业的规范，中介行业逐渐改善以往“小、多、乱”，从业人员素质良莠不齐，违规操作、不正当竞争等不良现象，整体行业形象得到提升。 四、品牌时代的到来,九朝地产,五、行业洗牌 受政策及行业竞争影响，不少房产中介关门歇业，“越多越少，一大一小，喜大厌小”正成为房产中介市场的关键词 。大中介、品牌中介总是越做越多，小中介、资质差的中介总是越来越少 ；对原先一些“夫妻老婆”店而言是“丧钟”，而对于一些大品牌、高资质的房产中介则是喜讯，这也是国家对于房地产中介市场秩序的整顿，也是对优质中介的扶持，而这样所谓的“扶持”和市场的发展，就造成了老百姓对房地产中介产生“喜大厌小”的心理。,九朝地产,我们的竞争力 有着共同核心价值观的团队 商业模式 卓越的培训体系,九朝地产,
