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1、第十章,城镇土地分等定级,第十章 城镇土地分等定级,第一节 城镇土地分等定级概述 第二节 城镇土地分等定级因素分析 第三节 城镇土地定级的程序与方法 第四节 城镇土地定级成果验收与应用,第一节 城镇土地分等定级概述,一、地分等定级的含义和对象 土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。 在土地评价科学的范畴里，它是土地评价的一种类型。,城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。 在土地管理工作中，城镇土地分等定级是土地利用管理的一
2、个重要组成部分。,城镇土地分等定级的对象：,城镇土地分等定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内（规划区）的所有土地。 土地分等对象为城市市区、城镇镇区， 土地定级对象为土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。 城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同参与评定。,（一）土地分等定级与土地估价的关系,土地分等定级的实质就是依据土地使用价值的优劣即土地质量，评定出土地等级。这种对土地使用价值的评定，是依据影响土地使用价值的土地区位条件、土地本身的自然条件和改良条件等因素，制订评估方法和标准，划分出土地级别，作为土地管理、土地合理利用和土地转移的基础。 分等城镇间土地质量差异 定级
3、城镇内部土地质量差异,土地分等定级与土地估价的关系：,土地分等定级和土地估价是从不同角度对土地特性的评定： 土地分等定级评定的是土地使用价值， 土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格也即模拟的市场交易价格。,二、城镇土地定级的类型及其定义,城镇土地定级： 根据土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异， 评定土地级。,（一）城镇土地定级类型,土地综合定级 土地分类定级 城市规划定级 地价分区定级,土地综合定级：根据影响土地质量、土地区位、土地利用效益的的经济、自然、社会因素及其贡献的大小，经济活动中的地位、作用
4、，对城镇内土地用同一标准评定土地级别。不考虑土地的用途、不同用途对土地利用条件的不同要求。 土地分类定级：对一定区域内的土地，按照其主要用地类型，分别确定其定级因素及其贡献大小，用全域覆盖法评定各主要用地类型的级别及其在土地空间上的分布。,（二）各类定级的关系,三、城镇土地定级的方法,多因素综合评价法多因素分值加和法，采取按间接评定的参数体系设计， 测算各因素加权分值和。 Si= Si第 i个定级单元的总分：如网格法的某一网格总67.5分 Wj第j个定级因素权重，如商服繁华程度：0.45 Fij第i个定级单元、第j个定级因素的分值 如 F7.9 = 48 n定级因素总和（一般5-7个）,多因素
5、综合评价法评定土地级别是根据各单元的综合分确定的反映了土地使用价值（质量）的大小，但不能直接反应土地收益或地价，不便于与土地有偿使用工作相衔接，但可以辅助市场资料进行验证。,四、城镇土地定级原则,（1）综合分析原则 （2）主导因素原则 土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。例：成熟的市区主要是公用设施完善度、人口质量、繁华度等因素。,（3）地域分异原则 城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域 划归为同一土地级。如五大道与谦德庄地区质量的差异；五大道与小白楼商业区的差异。 （4）土地收益差异
6、原则 （5）定量与定性分析结合原则,第二节 城镇土地定级因素分析,一、因素层次,二、因素指标类型,基本因素,因子,二、因素指标类型,（1）硬指标：设施有无？ 如道路通达度： 道路级别： 主干道 次干道 支路,（2）软指标：从质的方向反映因素因子的影响程度 ：,三、确定土地定级因素因子的基本原则与方法,（一）不同类型用地级别的影响因素因子 （P59）,城镇土地定级因素,（二）确定土地定级因素因子权重的基本原则,权重是一个因素对土地质量影响程度的体现。由于影响土地质量的因素很多，只有进行重要性排序和差异性选择后，才能确定真正放映城镇土地质量差异的因素因子。 重值大小与因素对土地质量的影响成正比。
7、因素权重在01之间，之和为1,（三）确定土地定级因素因子权重的方法,特尔菲法 层次分析法（AHP） 因素成对比较法,特尔菲法：客观综合结合多数专家经验与主观判断相结合的一种技术测定方法 1）确定因素 2）选择专家 3）设计评估意见征询表 4）专家征询和轮间信息反馈（一般三轮以上）,5）权重测定结果的数据 M专家总算 ai第i位专家的评分值。（ 计算均方差 S 越来越小，意见的离数程度就越小） Ei 第i个因素或因子经过多轮打分后的均值。,案例 : 武清区土地级别影响因素因子分析表 见附件1,第三节 城镇土地定级的程序与方法,一、土地定级程序 见附件2,二、城镇土地定级资料收集与调查,(一)繁华
8、程度资料 1、商服中心的位置、数量和范围。 利用现有图件，确定商服中心边界，以明显的地物或非商业建筑物为商服中心边界（计算商服中心相对距离，规模指数，商服中心可划分为市级、区级、居住区级、街区级） 2、商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积等。 目的：计算其经济指数、总营业额，以便制定规模指数。 调查应取得统计局、工商局、税务局工作。,3、必要时了解商店功能种类型，商服中心功能完备率，专业商店数以及商服建筑物的建筑密度，即楼层数等数据。（大城市商业区以此区分水平差异） 目的：商服营业额、利润等应是一个客观水平，通过统计、税务及实际调查计算的结果，是实际水平。如果该商服
9、中心由于结构、经营、功能不完备致使营业额畸低，则也要平衡考虑一般状况（可观收入）。,（二）交通条件资料,1、道路：与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据。 道路通达度 道路类型： 主干道 按照作用划分 次干道 支 路,用以判断道路的作用指数（规程中确定） 道路功能分,混合型主干道 1.00 生活型主干道 0.750.95 交通型主干道 0.650.85 生活型次干道 0.500.70 交通型次干道 0.400.60 支路 0.40,2、公交：公共汽车、道路、地铁路线及站点分布、车流量及停靠次数。 公交便捷程度 （与公交、地铁有关部门联系，印好的公交指南有各
10、车路的停靠站、路线、乡村公路招收听成、站点分布密度。） 计算：公交站点流量：一定区域内各站点每小时停车之和。 每天1216小时 计算公交站点功能分。,3、对外交通：交通工具类型、设施规模及分布。 对外交通便捷度。 火车站、汽车站、飞机场、港口、高速公路的位置和规模。（不含单位自存的接轨道专用码头） 注意： 对外交通作用指数 与规模有关 相对半径 与位置有关,（3）基本设施状况资料,城市基础设施：电力、供水、排水、供气、供热、电讯等。 公用服务设施：中小学 、幼儿园、医院、诊所、体育文化场所、影剧院、公园、邮局等。 调查内容： 城市基础设施 基础设施的类型、数量、分布、投资等状况。 基础设施的技
11、术水平、规模、级别等。 基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。 （注）： 分散式供暖，很难作为城市基础设施考虑。 公用服务设施 公用服务设施的类型、数量、分布 公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围。,（四）环境条件资料,1、环境质量：各类污染状况，分布状况及环境质量指数等环境评价资料。 包括：污染源位置，距样点距离，有关部门公布的环境污染指数（一级；二级良好；三级轻微污染）。 若某地域常年指数级别有差异，则显示出土地质量的差异。 2、自然条件：地形、工程地质、水文、气候。 例如：东丽区和北辰区的地形气候无差异；地质水文有差异。 3、绿地：公园和绿地的位置、面积、服
12、务范围及规模。 4、区域的地理环境：人文环境，生活环境。,（五）社会、历史、人口资料。,1、人口总数、行政区划、城镇发展过程。居住用地。 2、常住人口、暂住人口按户籍登记数。 客流人口采用断面调查、按规定时间段内通过断面的人口数作为该点或一定区域的流动人口商业用地。,（六）城镇规划资料,城镇总体规划（说明书及图件）； 以往五年规划执行状况； 近期规划中用地调整（分类定级） 建设项目和有关商服中心的道路、对外交通、主要基础设施的规划资料。,（七）产业集聚资料（P30）,城镇产业集聚区的数量、范围、性质、各集聚区产业类型数、企业数量、年产值、年利润、职工人数等，同类产业及配套产业的前后向关系。 工
13、业用地评估集聚经济效益：扩大企业规模、加强企业合作。 集聚社会效益：共用专用设备、公用设施、市场要降低成本。,三、定级因素量化整理及分值计算,（一）定级因素的分类 根据各因素在城镇中的空间分布形态及其影响土地质量的方式，可将土地定级因素的量化分为面状因素和点、线状因素两大类进行。,主要特征： 一是它所依附的客体在城镇中分布面积较大； 二是这类因素仅对其自身客体所在位置产生影响，而对周围的地块基本无外溢的影响。 例如：城镇中基础设施、自然条件、绿地状况,面状因素：若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面状因素。,有些土地因素依附的客体虽然有一定的区位波及和效益外和溢作用，但若影响范围较小，
14、或在影响范围内其作用变动作用不大，也可以当作面状分布因素处理。 例如：环境污染状况,重要特性： 一是这类土地因素所依附的客体在城镇中占地面积小，在空间分布上集聚现象明显，相对于城镇整体而言多为点状、线状形态分布； 二是这些因素不仅对其自身客体所在位置上的土地有影响，而且还通过区位的波及性和外溢等作用形成一定的区位关系， 对其周围地块乃至整个城镇土地产生不同影响。 如：与商服（商业服务）中心、道路、文体设施、公交站点等客体有关的因素。,点、线状因素：若因素对土地的影响既与因素涉及 的设施规模有关，又与距离设施的相对距离有关，称 之为点、线状因素。,对面状因素量化时，可直接计算其对空间上各点的作用
15、分。 一般按下列常用模型计算作用分： 式中 ：e ii指标值的作用分； Xii指标值； Xmini指标值的最小值； Xmaxi指标值的最大值。 划分310个作用分区间，编制作用分值表。,ei=100（Xi Xmin）（Xmin Xmax）,点、线状因素量化过程： IfeFS 作用指数 功能分作用分单元因素分值 单元总分 一般常用的计算模型有线性和非线性两种。典型的线性模型表达公式为：,一般常用的计算模型有线性和非线性两种。 典型的线性模型表达公式为： f（1r） 典型的非线性模型表达式为：,两式中 某土地指标在某一相对距离上对土地的作用分； f某土地指标对 某点土地的功能分 r地块的相对距离（
16、以r=dD计算，d为某点、线设施距某地块的实际距离；D为某点、线设施影响半径）。 功能分：点， 现状因素根据自身的规模指数计算而来的作用能力得分。 用f表示。根据因素的不同赋予不同的上，下标,（二）因素的量化计算步骤与方法 略,四、土地定级单元分值计算与级别评定,（一）城镇土地定级单元划分与分值计算 1、城镇土地定级单元的概念 土地定级单元是评定土地级的基本空间单位，是单元内部土地特性和区域条件基本土致的地块。除采用网格法划分单元外，定级单元边界由线状地物或属界线组成。,2、城镇土地定级单元划分的原则 3、定级单元边界线的确定 4、定级单元划分的方法 （A）主导因素判定法 （B）叠置法 （C）动态网格法 （D）网格法 采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，可直接把城镇划分为若干面积相等的网格。（重点讲解）,单元总分值
