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1、房地产基础知识课程,2019/4/22,房地产基础知识,第一节、房地产基本概念 第二节、土地及地产知识概要 第三节、住宅、建筑工程概论 第四节、销售知识与案例 第五节、住宅基础配置 第六节、认识媒体及销售工具,2019/4/22,房地产相关行业组织图：,设计院 土地取得 设计规划 代销公司 金融机构 代理商包装 施工兴建 建筑公司 交房 经营管理 物业管理,开发商,2019/4/22,第一节：房地产基本概念,房地产 房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，包括： 1、土地 2、建筑物及地上附着物 3、房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有
2、权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。 房产 是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。 地产 是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。,2019/4/22,第一节：房地产基本概念,房产、地产两者间的关系 房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： 1、实物形态上看，房产与地产密不可分 2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格 3、从权属关系
3、看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。,2019/4/22,第一节：房地产基本概念,房地产的特性 房地产的自然特性 1、位置的固定性 2、使用的耐久性 3、资源的有限性 4、物业的差异性 房地产的经济特性 1、生产周期长 2、资金密集性 3、相互影响性 4、易受政策限制性 5、房地产的保值增值性,2019/4/22,第一节：房地产基本概念,房地产业 以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。 房地产开发 房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质
4、的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。,2019/4/22,第一节：房地产基本概念,*房地产业带头大哥王石先生 著名论述楼市拐点来了,2019/4/22,第一节：房地产基本概念,房地产市场分类 一级市场政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场） 二级市场开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场） 三级市场消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）,2019/4/22,第一节：房地产基本概念,房地产价格 房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。 房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。 房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价
5、格，它可以反映房 地产价格水平的高低。,2019/4/22,第一节：房地产基本概念,房地产价格 楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格 楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率,2019/4/22,第一节：房地产基本概念,房地产价格构成 1、土地出让金或征地费 2、拆迁安置补偿费 3、城市土地开发费 4、土地开发利润,土 地 价 格,1、房屋建筑成本 2、流通费用 3、税金 4、利润,房 屋 价 格,房 地 产 价 格,2019/4/22,第一节：房地产基本概念,房地产价格的影响因素 1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） 2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度
6、等 3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等） 4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 5、房屋的市场价格定位 6、房屋的供需状况 7、物业管理公司的口碑 8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 9、政府因素、土地价格的变动 10、其它因素,2019/4/22,第一节：房地产基本概念,*难道涨的不是房价，是寂寞?,2019/4/22,第二节：土地及地产知识概要,土地分类按所有制分：国有土地和集体土地 国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场
7、、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。 集体土地：是指农村集体所有的土地。根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,2019/4/22,第二节：土地及地产知识概要,我国的土地制度 土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。 土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。,2019/4/2
8、2,第二节：土地及地产知识概要,国有土地 城市用地可以分为九类： 1、 居住用地 2、 公用设施用地（含商业用地） 3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地 9、 特殊用地,2019/4/22,第二节：土地及地产知识概要,国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、 转让、划拨三种形式。 1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。 拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的
9、方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。,2019/4/22,第二节：土地及地产知识概要,国有土地使用权的取得方式 2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。 3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,2019/4/22,第二节：土地及地产知识概要,土地分类 按开发程度分：生地、熟地 1、生地：是指空地、田
10、地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。 2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。 三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。,2019/4/22,第二节：土地及地产知识概要,土地分类 按用途分类 土地按用途分类及使用年限确定： 1、居住用地70年； 2、工业用地50年； 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4、商业、旅游、娱乐用地40年； 5、综合或者其他用地50年。 另外，加油站、加气站用地为20年。 注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的
11、，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行。,2019/4/22,第二节：土地及地产知识概要,房屋的分类按使用功能分类 1、 住宅 2、 工业厂房和仓库 3、 商场和店铺 4、 办公楼 5、 宾馆酒店 6、 文体娱乐设施 7、 政府和公用设施 8、 多功能建筑,2019/4/22,第三节：房屋建筑工程概论,住宅分类： 按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高
12、层、超高层等。 低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。 多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。 小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点 。 高层：11层以上30层以下、最高高度到100M 的建筑物。 超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。,2019/4/22,第三节：房屋建筑工程概论,住宅分类： 按楼体结构形式分类： 1、砖木结构 2、砖混结构 3、钢
13、混框架结构 4、钢混剪刀墙结构 5、钢混框架一剪刀墙结构 6、钢结构,2019/4/22,第三节：房屋建筑工程概论,住宅分类： 按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合 板楼： 板楼一般建筑层数不会超过12层。 长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。,2019/4/22,第三节：房屋建筑工程概论,住宅分类： 按建筑结构：板楼、塔楼
14、、板塔结合 塔楼： 一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。 塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。 塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。,2019/4/22,第三节：房屋建筑工程概论,
15、板楼、塔楼,2019/4/22,第三节：房屋建筑工程概论,住宅分类： 按房屋户型结构分类，主要分为： 1、普通单元式住宅 2、公寓式住宅 3、复式住宅 4、跃层式住宅 5、花园洋房式住宅 6、小户型住宅（超小户型）,2019/4/22,第三节：房屋建筑工程概论,住宅分类： 复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。 复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。,*温馨浪漫的复式楼,2019/4/22,第三节：房屋建筑工程概论,*大气豪华的跃式楼,2019/4/22,第三节：
16、房屋建筑工程概论,经典花园洋房 *融科檀香山,2019/4/22,第三节：房屋建筑工程概论,住宅分类： 按房屋政策属性分类： 1、廉租房 2、已购公房（房改房） 3、经济适用住房 4、住宅合作社集资建房等 5、商品房,2019/4/22,第三节：房屋建筑工程概论,商品房 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。 商品房的“五证” “两书”： “五证”包括建设用地规划许可证建筑工程规划许可证国有土地使用证建设工程施工许可证商品房预(销)售许可证。 “两书”：新建住宅商品房质量保证书、商品房使用说明书。 从销售看，商品房又分现房销售和期房预售； 从销售对象看，分内销商品房、外销商品房； 从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。,2019/4/22,第三节：房屋建筑工程概论,*1987年 深圳 东晓华园 中国
