《2012年11月土地增值税幻灯片(第三部分)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年11月土地增值税幻灯片(第三部分)（44页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、土地增值税的定义,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。,土地增值税的纳税义务人,转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物取得收入的单位和个人，都是土地增值税的纳税义务人。故各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户，以及其他单位和个人,土地增值税的征税对象,转让国有土地使用权。 包括出售、交换和赠与，转让集体土地使用权不属于土地增值税的征税范围。 转让地上建筑物及其附着物 地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施；附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。,特定事项征税范围的判定,土地增值
2、税的计税依据,土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除条例和细则规定的扣除项目金额后的余额。,土地增值税的计税依据,收入的确认 纳税人转让房地产所取得的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。,扣除项目的内容,取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 国家规定的其他扣除项目,取得土地使用权所支付的金额,取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款
3、和按国家统一规定交纳的有关费用,房地产开发成本,开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用,房地产开发成本,土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费及有关地上,地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等 . 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费. 基础设施费,包括开发小区内道路,供水,供电,供气,排污
4、,排洪,通讯,照明,环卫,绿化等工程发生的支出. 公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出. 开发间接费用,是指直接组织,管理开发项目发生的费用,包括工资,职工福利费,折旧费,修理费,办公费,水电费,劳动保护费,周转房摊销等.,开发间接费用与期间费用的区分,纳税人必须严格按照企业会计准则和企业会计制度规定的要求分别核算开发间接费用与其他房地产开发费用，不得相互混淆和重复计算。,房地产开发费用,开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。具体扣除规定如下： 1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构
5、证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 3、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用1、2项所述两种办法。 4、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
6、,与转让房地产有关的税金,与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税,城市维护建设税,印花税，因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。 印花税：是指在转让房地产时缴纳的印花税，房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除 。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税,国家规定的其他扣除项目,对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本的金额之和,加计20%的扣除,扣除项目凭证标准,除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、
7、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。,预提费用的扣除,房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。对与商品房等非同步建设的项目内非营业性公共配套设施支出，能够提供有权部门批文、规划设计、预算并且与施工、供货单位签定了建设（供货）合同的（四个条件同时具备），以所签合同金额作为扣除金额。,土地增值税的税率,土地增值税采用四级超额累进税率,土地增值税的计算,应纳税额=增值额适用税率-扣除项目速算扣除系数 扣除项目=取得土地使用权所支付的金额+开发成本+开发费用+有关的税金+（取得土地权所支付的金额+开发成本）*20% 增值额=收入-扣除项目,具体计
8、算增值额时应注意事项,对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。 对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 以及在转让环节缴纳的税金。 对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。 转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许
9、扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以新都折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。,土地增值税的减免税,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 因国家建设需要依法征用,收回的房地产，免征土地增值税。 对于以房地产进行投资,联营的,投资,联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资,联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。但对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其
10、建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述规定。 对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税；建成后转让的,应征收土地增值税。 在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。,土地增值税纳税义务发生时间,纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税（税务机关核定的纳税期限,应在纳税人签订房地产转让合同之后,办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前）。对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体
11、期限由税务机关根据情况确定。,土地增值税纳税地点,土地增值税应向房地产所在地地方税务局缴纳。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。,转让旧房土地增值税处理,新旧房的界定 重庆市对新旧房的界定：新建房建成后使用时间超过一年的为旧房。,旧房的扣除项目确定,能够取得房屋评估价格的 不能取得评估价格，但能提供购房发票情形,旧房的扣除项目确定,能够取得房屋评估价格的 按房屋评估价格、取得土地使用权所支付的土地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及转让环节缴纳的税金作为扣除项目。对取得土地使用权时尚未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付
12、的金额。,旧房的扣除项目确定,不能取得评估价格，但能提供购房发票情形 按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 土地增值税扣除项目=发票所载金额1+(转让年度-购买年度) 5%+与房地产转让有关的税金+与房地产转让有关的费用,土地增值税的清算,土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，
13、结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。,土地增值税的清算,清算条件 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（具体是指已转让和已出租或自用的房地产建筑面积之和占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上）； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完
14、毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。,土地增值税的清算,清算时限 1、纳税人应进行土地增值税的清算，应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 2、税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的，应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。,土地增值税的清算,对于清算单位的确定 房地产开发项目包括成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以发改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以规划局颁发的建设工程规划许可证注明的分期项目为清算单位。,土地增值税的清算,清算收入的确定 1、土地增值税清算
15、时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 2、 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,关于分期分批
16、开发项目扣除项目金额的确定及分摊问题,分摊一般方法： 土地成本分摊：先横向分配（按占地面积），再纵向分配（按建筑面积），公共地带按建筑面积分配。 建造成本的分配 凡是能对象化的成本，直接计入核算对象，不参与分配 公共配套设施、开发间接费用按建筑面积分配,具体分摊方法如下,在同一清算单位中，只有一种开发产品的，按转让土地使用权的面积占总面积的比例进行分摊。 在同一清算单位中，凡有两种或两种以上开发产品的，按建筑面积计算分摊。 不在同一清算单位的，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例进行分摊，或按建筑面积计算分摊，也可以按主管地方税务机关确认的其他方式计算分摊。,财务利息的扣除,能分摊且能提供金融机构利息证明的：（取得土地权所支付的金额+开发成本）*5%+利息 不能分摊且不能提供金融机构利息证明的：（取得土地权所支付的金额+开发成本）*10% 既有金融机构借款，又有非金融机构借款的，不能同时适用以上两种方法。,房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题,房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作
