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1、,云南瑞丽市商业市场研究分析 暨福鑫广场购物中心定位报告,此轮报告建立在信息收集、研究和沟通工作基础上,市场调查,案例分析,案头研究,金港批发市场、华丰批发市场、新安路等商业街 瑞丽市主要商业场所随机访谈和问卷调研；数十组商家访谈,腾隆商业广场、沃玛特超市、天顺超市、华丰批发市场、芒沙国际商贸城、金港批发市场、台丽国际珠宝城,瑞丽市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要 瑞丽市2009-2012年国民经济与社会发展统计公报,1.项目背景与基础分析,1.1 城市宏观分析,1.1城市宏观分析,瑞丽市概况国家重点开发开放试验区,瑞丽地处云南西部，德宏州西南部。是320国道终点，昆瑞公路与中印公路（史
2、迪威公路）的交汇处。其东连芒市，北接陇川，西北、西南、东南三面与缅甸山水相连，村寨向望。在这里，瑞丽与缅甸木姐共同构成1坝（勐卯坝），2国，3省邦（云南省、克钦邦、掸邦），4区（瑞丽经济合作区、姐告边境贸易区、畹町经济开发区、畹町合作区），5座城市（瑞丽、畹町、木姐、南坎、九谷）的边境地理特色。瑞丽全市总面积1020平方公里。 瑞丽城区距缅甸国家级口岸木姐4.5公里，距缅甸旅游城市南坎32公里，距缅甸水陆码头八莫138公里，距缅甸首都仰光981公里。 中缅油气管线、泛亚铁路大瑞段、杭瑞高速龙瑞段等国家战略工程建设，瑞丽作为云南面向西南开放桥头堡的最重要门户地位更加凸显。 瑞丽拥有2个国家级口岸
3、，是中国对缅贸易最重要的口岸城市和国人赴缅旅游最主要的集散地，缅玉、珠宝、红木等特色产品贸易异常繁荣。,持续增长的城市经济为商业物业发展提供有力支持,瑞丽近5年GDP走势 瑞丽近5年人均GDP走势,14%,16%,22%,13%,19%,瑞丽市目前经济稳步增长,高于全国其他区域，2012年增速为近五年最低，但是13年增速较快居近五年第二位。 2013年德宏州人均GDP为18781元,瑞丽人均GDP高于德宏州，且增长较好，但是由于其外地人口占很大比例，此数据不能完全体现本地居民平均收入。瑞丽整体经济发展还是好于全国平均水平，市场潜力大。,1.1城市宏观分析,14%,16%,1.1城市宏观分析,社
4、会购买力总额偏低但增长表现强劲，居民消费尚存在较大的空间,瑞丽近5年社会零售总额表现,瑞丽近5年居民消费收入与支出表现：收入增长速度明显高于支出增长速度，可支配收入增加较多，对商业发展有很大支撑。,1.1城市宏观分析,户籍人口统计数据分析15-64岁年龄段人口为主要消费力来源,同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加49735人，乡村人口减少13006人，城镇人口比重上升21.33个百分点。城市人口上升明显，说明城市化现象加剧，外来人口大幅增加，零售业得到有力支撑，但也应当考虑到这些外来人口的组成，其中外来务工人员整体消费能力偏低，部分从事翡翠、红木等贸易的经商人员每次在本地停留时间过
5、短，对购物消费需求偏低。,1.2 城市规划与区域概述,1.2城市规划与区域概述,瑞丽主城区偏小，商业非常集中，本案处于核心商圈,本案周边有两家瑞丽业绩最好的服装批发市场，三家小型超市，临街铺面以低档服饰、日杂店、家用电器、餐饮为主；晚间人流倍增，服饰地摊达到100多家。,1.2城市规划与区域概述,1.3 项目立地分析,1.3项目立地分析,本项目占据中心商业区，周边有三家小型超市；瑞丽尚没有正在运营的专业百货、综合体项目，随着珠宝不夜城及本项目的开业，将提高瑞丽的消费档次，使顾客充分体验一站式购物的便捷。,拥有1500多个地下、地上停车位，可以很好满足越来越多的有车一族驱车消费。将来可能出现的问
6、题是交通组织和外部导视系统不够完善。,珠宝不夜城业态丰富，一期为一层珠宝铺面、二层品牌服饰、三楼母婴世界、儿童乐园、餐饮、公寓；二期为市内唯一五星级酒店、高档写字楼、高档住宅、电影院。,1.3项目立地分析,珠宝不夜城为临街商铺环绕的内部商业，福鑫购物广场为地下层，对商业客流到达有较强阻隔，在未来需要协调珠宝不夜城进行很好规划保证客流、车流顺畅，减少视觉遮挡，增加外部店招设置及引导，自身增加广告及企划活动力度。,1.3项目立地分析,2 城市商业市场研究,2.1城市商业分析,2.1城市商业分析,瑞丽商业市场目前已从初级阶段直接进入到商业模式多样化阶段,整体商业格局呈现：中心商业区品牌高度集聚,中心
7、商业区：包括华丰批发市场和金港服饰城，主营业务以珠宝、服饰批发为主。沃玛特、万家乐所在新安路、南卯路等7条主要商业街区，该商圈是瑞丽商业最集中区域，也是人流量最大的区域，其余城市区域均以珠宝、红木、临街餐饮为主要服务业态。,2.1城市商业分析,2.1.1中心商业区,2.1城市商业分析,中心商业区,中心商业区是瑞丽商业发展最成熟、商业网点最密集，品牌最集中，客流量最大的商圈,范围：中心商业区主要包括新安路、南卯路、边城路、卯喊路、旅游步行街以及瑞江路，可覆盖整个城区， 定位：中档品牌服饰、超市、服装散货店为主，卯喊路国内二线品牌专卖店的提升该区域整体档次。 客源：辐射全市范围客源，以本地中档的大
8、众消费者为主，但卯喊路品牌专卖店的开幕对本地中高端客户形成吸引。 商业形态：一家商业综合体(腾隆商业广场)、八家较大超市（沃玛特3家、万家乐2家、天顺、明成、金方各1家)、6条主要商业街、一条旅游步行街即珠宝城（含部分服装批发商户)、两家三星级以上酒店(景成大酒店、龙瑞宾馆),2.1城市商业分析,本区域内现有腾隆商业广场一家零售综合商业物业，于2009年5月31日开业，项目占地16464，有地下停车场、瑞丽第一幢高级电梯公寓、首个国际产权式酒店、省内首个下沉式文化广场。配备观光电梯、手扶电梯。因前期规划定位及招商出现很大问题，及物业结构、管理能力存在缺陷，目前闲置率非常高。,2.1城市商业分析
9、,五家超市占据中心商业区卖场领导者地位，天顺为云南省连锁超市，在当地仅有一家门店，于2010年开业；沃玛特为当地连锁超市，2003年8月10日第一家门店新安店开业，分布在瑞丽、姐告、畹町十多家门店；万家乐于2000年开业，本地有二家门店；因硬件设施限制，本地超市都不具有绝对领先地位。,p 沃玛特兴边店：物业二层，超市无专用停车位，入口前坪收货区可停10辆左右车辆。总建面约5000平方米，单层2500平方米，是瑞丽目前分店最多的超市，生意相比天顺、万家乐略差，限于无停车场、业态不齐全，预计未来会受到新兴项目的较大冲击。,p 万家乐：位于南卯路一层，建筑面积约1500平方米。距离沃玛特约20米。该
10、店出入口有二个，无停车场、经营面积小、品项缺失严重，生意一般。庆典及促销活动期，促销效果好，生意爆增。,p 天顺：物业一层，总建面约4200平方米，一层1200平方米为外租区，超市经营面积为3000平方米，典型的“超市+外租区”形态的大卖场。是瑞丽目前生意最好的超市。但限于无停车场、业态不齐全，预计未来会受到新兴大卖场较大冲击。,2.1城市商业分析,卯喊路哥弟、阿玛施、九牧王、播、曼婭奴、纷丽、odbo、声雨竹、星期六、接吻猫等国内二线品牌专卖店进驻，提升了中心商业区的品牌档次。,2.1城市商业分析,瑞丽旅游步行街1993年建成，目前以珠宝为主,少量服装批发为辅的综合市场。,瑞丽旅游步行街，是
11、瑞丽最大、生意最好的珠宝批发市场，交通通畅、人流量大，是瑞丽传统商业区，项目周边品牌专卖店林立，对面为汽车客运站。,2.1.2本案及华丰批发市场,2.1城市商业分析,本案及华丰批发市场商业区,本区域以华丰批发市场、乔瑞金港贸易服饰城为主，临街商铺为辅形成的中低档消费商圈，本项目入驻的中国珠宝不夜城开业后，将逐步成为瑞丽市的商业中心。,范围：覆盖姐岗路、卯喊路、德宏路、瑞柠路、新光路等主要街道 定位：批发为主，低档品牌小店为辅，中国珠宝不夜城开业后，将逐步成为瑞丽的商业中心 客源：缅甸服装批发业户，周边业主、城区居民；中国珠宝不夜城开业后，将强化辐射能力。 商业形态：目前商业形态为两个批发市场（
12、华丰批发市场、乔瑞金港贸易服饰城），三家小型超市。正在建设的综合体项目珠宝不夜城包括：15000平方综合商业-福鑫购物广场、瑞丽唯一一家五星级酒店、5000平方母婴大世界、大型儿童乐园、一条美食餐饮街、珠宝店、品牌服装店、高档写字楼等。,2.1城市商业分析,华丰批发市场,2006年华丰批发市场开业，以玉石、红木、树化玉、服饰等批发业务及美食广场为主，目前是本地生意较好的批发市场，批发以缅甸客户为主，服饰品质、时尚度较差，服装批发上午客流较多，下午很少。,2.1城市商业分析,乔瑞金港国际商贸城,乔瑞金港国际商贸城2010年启动招商，主要以服饰为主，规模是三大批发市场中最小的一个。但铺面空租、转让
13、较少，货品品质、时尚度较华丰好，应该为我项目主要潜力客户。商贸城有地下停车场，停车位约30个，所停车辆较少，利用率不高。,2.1.2芒沙国际商贸城,2.1城市商业分析,芒沙国际商贸城,芒沙国际商贸城，主要以小百货为主，服饰为辅，规模是三大批发市场中仅次于华丰批发市场。但铺面空租较多、市场上人流较少，基本处于半关停状态，但其中有较多江浙大批发业户，可为本案提供部分准客户。,2.2瑞丽各商业业态分布与发展分析,2.2瑞丽各商业业态分布与发展分析,批发为主占六成，其中玉石批发占据了瑞丽批发市场的35%，其次为服饰、小百货批发，随着经济水平的提升，服饰零售、餐饮、休闲、娱乐等会有更好的发展潜力,p 瑞
14、丽商业市场总体业态配比中玉石占主导地位（35%）， 服饰约占29%； p 主要商业街和商业物业均以服装作为主要业态，但品牌 档次均不高，同类型的商业街/同类型的商业物业定位相 似，竞争也十分激烈； p 目前瑞丽较缺乏成规模餐饮的主题区，除瑞江路餐饮店较多外，其余餐饮娱乐零星分散在整个城区商业街；目前仅发现德克士一家全国性连锁餐饮品牌店。 p 在实地调研和深度访谈中，我们了解最深的印象是瑞丽人“消费两极化情况严重”，且因生活习惯问题，本地晚间消费能力较强，服饰、超市类、餐饮消费支出较大。,除批发市场外，商业街受限于缺乏统一规划和硬件，整体发展放缓，和购物中心比较并不占有绝对优势，无丰富的业态组合
15、。,购 物 中 心 与 商 业 街 区 比 较,珠宝,餐饮娱乐,服饰,日杂店,其他,美发美体,五金、广告,2.2瑞丽各商业业态分布与发展分析,零售业未来竞争将加剧，以卖场3公里的主要辐射范围计算，现有及规划中的超市卖场基本覆盖了城区居民消费，目前超市停车位较少、交通组织较差，提供的服务项目单一，预计未来3-5年将受到本项目及所在综合体项目的严重冲击。,卖场现状：三家大超市，生意都很好，但硬件设施很差。 建设项目：福鑫购物广场。 结论：福鑫购物广场为当地最大超市，单品规划丰富度远超其它店铺，有较强竞争力，项目所在的珠宝不夜城为本地唯一综合体项目，业态丰富，近1500个停车场可吸引当地大多数消费人
16、群。,3 商业市场发展及案例分析,3.1商业项目问题分析,现阶段商业项目存在的问题及矛盾,3.1商业项目问题分析,腾隆商业广场,3.1商业项目问题分析,该项目入口不明显，酒店占据商业体主要形象。 下沉式广场，位于广场最后，无手扶梯直下，仅有两部观光电梯，人流导向不明确，导入量不大。停车场偏小，约50个左右停车位。 招商定位时，定位出现偏差，导致区域内商铺无明显特色，除一楼主通道铺面仍有商户经营，其余街道及楼层空铺出现高达90%。 企划推广几乎为零、管理不到位，导致广场内人流稀少。,女人街,3.1商业项目问题分析,招商定位时，锁定顾客群体较准确，装修及服饰质量较好，有淘宝街的氛围，由于体量偏小，铺面个数为40个左右，顾客可选购的余地小，我们项目开业后将对其有很大影响。 正在装修调整期间，只有部分铺面正常营业。 当地唯一一家影院也在该项目，但是企划推广方案未做到位。虽然有会员制，但是宣传仍未执行到位。,中心商业区,3.1商业项目问题分析,商业街的临街铺面，购物环境不如本项目；,商家无法进行统一企划宣传，仅凭单
