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1、高新区写字楼、公寓及酒店 市场调研分析,创典全程顾问有限公司,2014年01月,高新区写字楼、公寓及酒店市场调研分析,一、高新区写字楼市场调研分析,二、高新区公寓市场调研分析,三、高新区酒店市场调研分析,四、各物业类型对比及综述,高新区写字楼、公寓及酒店分布总览,一、高新区写字楼市场调研信息,一、高新区写字楼市场调研信息,Part 7 重点写字楼个案信息,Part 1 高新区写字楼市场板块划分,Part 2 高新区写字楼具体分布情况,Part 3 各板块在售待售写字楼信息,Part 4 在售待售写字楼特点分析,Part 5 高新区写字楼市场特点梳理总结,Part 6 高新区写字楼租赁市场信息,
2、Part 1 高新区写字楼市场板块划分,划分原则：根据区域写字楼市场发展特点，结合在开发项目属性与地域差异性等综合考虑划分,高新一期核心板块 高新区传统核心办公区，配套高度完善，用地稀缺，在开发写字楼较少； 唐延路板块 高新区最密集的商务办公带，办公氛围浓厚，沿线两侧已开发成型； 锦业路板块 高新区新的行政、金融商务中心，办公物业发展起步晚，氛围尚未形成；,Part 2 写字楼具体分布情况,15,Part 3 各板块在售待售写字楼信息,高新一期核心和唐延路板块,锦业路板块,Part 3 各板块在售待售写字楼信息,特点1销售面积,Part 4 在售待售写字楼特点分析,单户面积划分多在100以上，
3、客户需求以100以上为主,写字楼产品单套面积划分多在100-330； 实际销售中200以上大面积至整层销售比例最多； 写字楼项目中的公寓产品，后期多以办公方向来推售； 同项目中的公寓产品售价最低，销售速度最慢，写字楼产品价高量快。,写字楼目前仍以常规高层办公为主，在售超高层办公较少，但供应在增加,特点2建筑高度,Part 4 在售待售写字楼特点分析,写字楼层高多在3.5米以上，超高层以4.2米层高为主,特点3标准层层高,Part 4 在售待售写字楼特点分析,写字楼多为毛坯交房，少有简装标准，但超高层写字楼均为精装交房,特点4装修状况,Part 4 在售待售写字楼特点分析,特点5销售状况,Par
4、t 4 在售待售写字楼特点分析,写字楼市场竞争激烈，售价难以得到有力支撑，后市销售压力较大,写字楼市场特点梳理总结,Part 5 高新区写字楼市场特点梳理总结,楼栋数量：除启迪清扬时代规划有8栋写字楼外，大部分项目写字楼数量控制在 1-3栋； 建筑高度：以100米左右高度为主，最低高度 83m，个别超高层高度达到200m以上； （启迪清扬时代1栋208m、绿地中心2栋双子塔270m、中铁西安中心1栋230m） 层 高：百米高层层高在 3.3-3.9m 之间，200米以上超高层层高在 4.2m 左右； 面积区间：标准层百米高层 580-2260，200米以上超高层 2000-2300； 开间面积
5、百米高层以 100-1800 为主，200米以上超高层 300-2300； 单套面积单套面积在100-330之间，实际销售中以200以上大面积及整层占比较多； 销售价格：百米高层 9000-12000 元/（均价11000元/）； 200米以上超高层 18000-23000 元/ （均价20000元/） ； 销售情况：受政策层面影响，2013年10月后，高新区写字楼由于大部分证件不全而停售； 当前写字楼市场存量高、竞争激烈，其去化压力较大。,常规高层写字楼售价在 11000元/ 左右，200米以上超高层售价接近 20000元/； 写字楼市场存量持续加大，竞争较为激烈，后市销售状况不容乐观；,小
6、结：,高新写字楼租赁市场信息,Part 6 高新区写字楼租赁市场信息,注：物业费不包括电梯费和中央空调费,高新一期核心区域版块： 主要是包括分布在南二环沿线、高新路沿线和科技路沿线的在租写字楼项目。这一区域处于高新区一期范围内，是西安市写字楼的发源之地，代表项目有财富中心、西部国际广场、高科广场等。以乙级写字楼为主，个别为甲级写字楼。月租金多集中在50-80元/，出租率高。 唐延路版块： 在租项目多分布在唐延路和沣惠南路两侧，代表项目有旺座国际城，旺座现代城、洛克大厦等。主要以乙级写字楼为主。月租金多在60-80元/，出租率稍低于核心版块。 锦业路版块： 是高新区未来的主要商务办公带，目前租赁
7、市场还不太成熟，多是在售项目。在租的项目有汇鑫IBC和都市之门等，产品品质好，起步高，租金多在60-80元/。但由于公共交通设施和配套还不太成熟，出租率较低。,Part 6 高新区写字楼租赁市场信息,高新写字楼租赁市场分析,项目区位：高新三路与科技路交汇处 开 发 商：西部投资集团有限公司 建筑面积：18万 物业类型：写字楼 交房标准：简装 容 积 率：6.09 层 高 ：3.5m 建筑规划：两栋140米超高层办公楼； 标 准 层：2260 单户面积主力： 290-420 销售情况：目前仅作前期咨询，推售期限未定；,财富中心3期,Part 7 重点写字楼个案信息,标准层平面图,单户面积在143
8、-427，整层面积2260，配备9部电梯； 楼体四角的大面积户型中，有设置老板独立办公休息区及私人卫生间；,财富中心3期,Part 7 重点写字楼个案信息,项目区位：高新一路高新公安分局西侧 开 发 商：西安凯威实业有限公司 占地面积：5.4亩 建筑面积：1.9万 物业类型：写字楼 交房标准：简装 容 积 率：6.0 层 高 ：3m 建筑规划：一栋25层办公楼，1-3层为底商，4-25层办公； 车 位 数：132 标 准 层：700 单户面积主力： 92-142 销售情况：目前已经销售大半，售价在1-1.2万元/，200以上可送车位；,昆城国际,Part 7 重点写字楼个案信息,整层面积700
9、，配备3部电梯，分户设置独立卫生间；,标准层平面图,昆城国际,Part 7 重点写字楼个案信息,都市之窗,项目区位：团结南路12号（高新医院北侧） 开 发 商：陕西量德事业开发有限公司 占地面积：43.6亩 建筑面积：15万 物业类型：公寓、写字楼、商业 交房标准：精装、毛坯 容 积 率：6.0 层 高 ：5.5m（LOFT），办公未知 建筑规划：由四栋高层围合而成：A座18层LOFT办公、B座28层精装公寓、C座22层写字楼、D座8层集中商业； 车 位 数 ：1277 特色配套：地源热泵，24小时热水，纯净水制水等 销售情况：项目推出时间已久，但产品细节尚未最终确定，目前仅为前期咨询；,Pa
10、rt 7 重点写字楼个案信息,A,B,C,项目区位：科技一路与高新六路十字东南角 开 发 商：陕西金松置业有限责任公司 占地面积：40亩 建筑面积：20万 物业类型：公寓、写字楼、酒店、商业 交房标准：精装、毛坯 容 积 率：5.59 层 高 ：3.5m（写字楼），3m（公寓） 建筑规划：规划7栋楼，包括公寓、写字楼及酒店，目前在售1#楼，包括3个单元，A栋为写字楼，B、C栋为精装公寓； 标 准 层：600（写字楼） 单户面积主力： 264-335（写字楼） 销售情况：1#楼已经售罄，A栋写字楼9600-12000元/，B、C栋SOHO办公售价8300元/；二期3、5#楼被整体团购，目前2#楼
11、正前期咨询；,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,CROSS万象汇,Part 7 重点写字楼个案信息,1#楼平面图,A栋写字楼标准层平面图,A栋整层600，划分两个面积单位，设置分户独立卫生间及茶水间；,CROSS万象汇,Part 7 重点写字楼个案信息,项目区位：高新锦业路与丈八三路十字 开 发 商：上海绿地集团西安置业有限公司 占地面积：1200亩 建筑面积：75万 物业类型：写字楼、公寓、商业、住宅 层 高 ：3.9m（写字楼） 项目定位：高新中心，世界级全系商务港 单户面积主力：110-300,绿地中央广场,Part 7 重点写字楼个案信息,绿地中央广场写字楼有：SOHO同盟、都
12、市之门、瀛海、智海、领海、蓝海、绿地中心； SOHO同盟、瀛海、都市之门、智海、蓝海、领海已销售完毕；售价在1-1.4万元/； 目前在售写字楼 绿地中心东塔，为270米高精装写字楼，地上57层，标准层高4.2米，已售面积近70%，多为整层出售，仅有少量500单户销售；,绿地中央广场,Part 7 重点写字楼个案信息,领海大厦标准层平面图,绿地中央广场所有写字楼均未设置分户卫生间，而采用同层公共卫生间设计； 单户面积主力在140-300，层高均为3.9m； 领海大厦整层面积1800，蓝海大厦整层面积1900。,蓝海大厦标准层平面图,绿地中央广场,Part 7 重点写字楼个案信息,类独层办公空间设
13、计，独层面积624，层高为3.9m； 仍采用整层公共卫生间设计；,智海大厦标准层平面示意图,绿地中央广场,Part 7 重点写字楼个案信息,绿地中心,项目区位：高新区锦业路与丈八三路十字 开 发 商：上海绿地集团 建筑面积：17万 物业类型：超高层写字楼 交房标准：精装 层 高 ：4.2m 建筑规划：项目两座270m超高层写字楼； 标 准 层：2000 单套面积划分：150-500 工程进度：东塔楼目前工程已出地面 车 为 数：843个 开盘时间：2012年下半年 入住时间：2016年12月30日 销售情况：仅东塔楼在推售，现已销售70%，目前售价18000-23000元/,东塔,西塔,Par
14、t 7 重点写字楼个案信息,电梯分高中低区设置，整层面积2000，层高为4.2m； 采用公共卫生间设计，并分户设置独立卫生间；,5-14层标准层平面示意图,34层标准层平面示意图,Part 7 重点写字楼个案信息,绿地中心,锦业时代,项目区位：锦业路与丈八四路交汇处以东300米 开 发 商 ：陕西南湾房地产开发有限责任公司 占地面积：67亩 建筑面积：34万 物业类型：公寓、公寓类办公、写字楼 交房标准：毛坯、精装 容 积 率：6.0 层 高 ：3m 建筑规划：一期规划2栋公寓、1栋公寓类办公，二期规划3栋写字楼、三期规划2栋超高层写字楼； 车 位 数：2294 标准层面积：A1、1000，A
15、2/A3、900； 销售情况：一期A1写字楼已经售罄，销售后期均价8300元/，A2、A3公寓进入销售尾期，售价8300-8700元/； 二期售价：12000-14000元/；,A1,A2,A3,一 期,二 期,三 期,Part 7 重点写字楼个案信息,一期“smart公馆”共包括2栋楼，户型面积主力为27-65； 在售A3、A2楼为精装公寓，整层面积900，A1楼为公寓类办公物业，整层面积1008。,A2楼标准层平面图,A1楼标准层平面图,锦业时代,Part 7 重点写字楼个案信息,3.4米无梁板结构 ，单层面积930，配备4部品牌高速电梯； 地辐热采暖，户式中央空调，独立卫生间；,二期标准层平面图,二期,锦业时代,Part 7 重点写字楼个案信息,高科尚都,项目区位：锦业路与丈八五路交汇处向北100米 开 发 商：西安高科集团高科房地产有限责任公司 占地面积：150亩 建筑面积：40万（包括住宅20万） 物业类型：住宅、公寓、写字楼、酒店、商业 交房标准：精装（公寓）、毛坯（写字楼） 容 积 率：3.5 层 高 ：3m（公寓、写字楼） 建筑规划：首期规划5栋高层、7栋小高层，共约20万住宅，二期规划7栋商办公寓，三期规划为城市综合体； 车 位 比：0.8 标 准 层：写字楼整层750 单户面积主力： 40-108,首期住宅,4#,3#,7#,6#,1#,5#,二 期
