《(2012)8章10节土地增值税法课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(2012)8章10节土地增值税法课件（125页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2019/4/22,1,第十节 土地增值税法,基础会计,2,2019/4/22,学习目标,1、了解土地增值税的概念、特征、税率和税收征收管理 2、熟悉土地增值税的征税范围、纳税人和税 收减免优惠 3、掌握土地增值税的计税依据和应纳税额的计算,基础会计,3,2019/4/22,目 录,一、土地增值税概述 二、土地增值税纳征税范围 三、土地增值税纳税义务人 四、土地增值税税率 五、土地增值税应纳税额的计算 六、土地增值税税收优惠 七、土地增值税征收管理,基础会计,4,2019/4/22,一、土地增值税概述,（一）土地增值税概念 对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的
2、单位和个人所征收的一种税。 我国1994年1月1日起开征土地增值税,基础会计,5,2019/4/22,（二）土地增值税特征： 1）以转让房地产取得的增值额为征税对象 2）征税面较广 3）采用四级超率累进税率 4）按次征收,基础会计,6,2019/4/22,（三）土地增值税的作用 对房地产开发和房地产交易市场调控 抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为 增加国家财政收入,基础会计,7,2019/4/22,二、土地增值税纳征税范围,土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。,基础会计,8,2019/4/22,征税范围的一般界定 标准之一： 转让的土地使用权是否
3、国家所有。 标准之二： 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 标准之三： 转让房地产是否取得收入。,基础会计,9,2019/4/22,（一）基本范围 1、转让国有土地使用权 2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 3、存量房买卖,基础会计,10,2019/4/22,2.具体规定,（二）征税范围的具体界定,基础会计,11,2019/4/22,基础会计,12,2019/4/22,【多选题】下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（ ）。 A、房产所有人将房产赠与直系亲属 B、个人之间互换自有居住用房地产 C. 个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产 D. 因国家建设需
4、要而搬迁，由纳税人自行转让房地产,基础会计,13,2019/4/22,【答案】ABD。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。,基础会计,14,2019/4/22,【单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） A.个人之间互换自有居住用房地产 B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产 【答案】C,基础会计,15,2019/4/22,三、土地增值税纳税义务人,纳税义务人 转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并
5、取得收入的单位和个人。 单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。,基础会计,16,2019/4/22,第一，不论法人与自然人 第二，不论经济性质。 第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。 第四，不论部门。即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。,基础会计,17,2019/4/22,【多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（ ），是土地增值税的纳税义务人。 A.学校 B.税务机关 C.外籍个人 D.国有企业 【答案】ABCD,小思考：,基础会计,18,2019/4/22,四、土地增
6、值税税率 （小例算法，收入500，扣除100两种过程；推导速算扣除数）,基础会计,19,2019/4/22,【计算题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4200万元，计算其应适用的税率。 如果扣除项目是2000？,基础会计,20,2019/4/22,基础会计,21,2019/4/22,五、土地增值税应纳税额的计算,基础会计,22,2019/4/22,（一）应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 1、货币收入 是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、
7、企业债券、股票等有价证券。,基础会计,23,2019/4/22,2、实物收入 转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材。水泥等建材，房屋、土地等不动产等。一般要对这些实物形态的财产进行估价。 3、其他收入 转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其价值需要进行专门的评估。,基础会计,24,2019/4/22,（二）扣除项目的确定,基础会计,25,2019/4/22,1.转让新建房产扣除项目的确定,（1）取得土地使用权所支付的金额。 A、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； 出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人
8、所支付的土地出让金； 以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金； 以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。,基础会计,26,2019/4/22,B、取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。,基础会计,27,2019/4/22,（2）房地产开发成本。 房地产开发项目实际发生的成本。 土地的征用及拆迁补偿费 前期工程费、建筑安装费 基础设施费、公共配套设施费 开发间接费用等。,基础会计,28,2019/4/22,（3）房地产开发费用,1、能够计算分摊利
9、息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率）。 2、不能计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内。全部自有资金，没有利息支出也是,基础会计,29,2019/4/22,基础会计,30,2019/4/22,房地产开发企业： 营业税、城建税、教育费附加 非房地产开发企业： 营业税、印花税 、城建税、教育费附加 房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。,（4）与转让房地产有关的税金,基础会计,31,20
10、19/4/22,（5）财政部规定的其他扣除项目,从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用 （取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%,基础会计,32,2019/4/22,2.对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定,（1）房屋及建筑物的评估价格 评估价格 重置成本价成新度折扣率 重置成本：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。,基础会计,33,2019/4/22,成新度折扣率： 按新旧程度作一定比例的折扣。 例如：一幢房屋已使用近10年，建造时的造价为1 000万元，按转让时的建材及人
11、工费用计算，建同样的新房需花费4 000万元，该房有六成新？ 则该房的评估价格为： 4 00060% =2 400（万元）。,基础会计,34,2019/4/22,（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用； 未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。 （3）转让环节缴纳的税金。注意： A、不能取得评估价，但有购房发票？从购买之年起每年加计发票金额5%计算扣除。 B、没有评估价，又没发票，实行核定价 C、购进的契税可在此扣。不作为加计5%的依据,基础会计,35,2019/4/22,【例题】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付80
12、00价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%. 计算该企业在缴纳土地增值税时的增值额。,基础会计,36,2019/4/22,【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项： （1）房屋及建筑物的评估价格重置成本价成新度折扣率1200070%8400（万元）； （2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及； （3）转让环节缴纳的税金 =（100008000）5%（1+7%+3%）+100000.05%115（万元）。 增值额 转让收入-扣除项目金额
13、1000084001151485（万元）,基础会计,37,2019/4/22,3.转让未进行开发的土地使用权的扣除项目金额的确定 （1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 （2）转让环节缴纳的税金。,基础会计,38,2019/4/22,（三）应纳税额的计算 应纳税额 =增值额税率一扣除项目金额速算扣除系数,基础会计,39,2019/4/22,基础会计,40,2019/4/22,例：顺驰公司转让房地产所取得的收入为460万元，其中扣除项目金额为100万元，计算应纳土地增值税。 第一步：计算增值额 增值额= 460 - 100 =360万元 第二步：计算增值额与扣除项目比
14、率 360/100 = 360%,基础会计,41,2019/4/22,第三步：计算应纳税款 方法一：分段计算，土地增值税 = 5030% + 50 40% + 100 50% + 160 60% = 15 + 20 + 50 + 96 = 181万元 方法二：速算扣除，土地增值税 = 增值额60% 扣除项目35% = 360 60% 100 35% = 181万元,基础会计,42,2019/4/22,六、土地增值税税收优惠,（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产
15、开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。,基础会计,43,2019/4/22,（二）国家征用收回的房地产的税收优惠因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。,基础会计,44,2019/4/22,（三）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房： （1）居住满5年或5年以上的，免征； （2）居住满3年未满5年的，减半征税； （3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。,基础会计,45,2019/4/22,（四）其他减免
16、1、以房地产投资、联营作价入股的，暂免，再转让时要征。 2、合作建房，建成分房自用暂免，建成转让时要征。 3、企业兼并中，暂免 4、个人互换自有居住用房地产的，免征,基础会计,46,2019/4/22,计算案例1：2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税：,基础会计,47,2019/4/22,【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下： 计算扣除金额4800480010%770480020%7010（万元）； 计算土地增值额1400070106990（万元）； 计算增值率69907010100%99.7%，适用税率为第二档，税率40
