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1、武汉市四新片区项目研究报告,投资发展中心 2013.5,房地产市场情况,商业环境分析,1,2,3,目标项目分析,4,四新片区介绍,结论,5,Contents：,四新片区简介-区位,四新片区是由长江、墨水湖、龙阳湖、三角湖、南太子湖等“四湖一江”的围合地区，隶属于武汉三镇中的汉阳区，南侧与经济开发区接壤，北侧紧邻汉阳老城区，东侧紧靠长江，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土地。 整个片区的陆域总面积 37.5平方公里，总居住人口5.2万人，其中农业人口为1.9万人，非农业人口为1.7万人，外来人口1.6万人，现有18个自然村和1个街道办事处。,四新片区简介-区位,江城大道,目前区域内的道路等基础
2、设施已经修通，其中主要道路江城大道及四新大道均为快速路，且中间有绿化隔离带。目前路上车量较少，两侧人行道上的来往行人也屈指可数。 目前四新片区的地产项目大多还处于平地或前期规划状态，例如绿地、金地、招商、广电等项目，目前仅有一个安置房小区已经入住，总体来看，该区域的最大特点就是地广人稀。,区域内建成的安置房小区,地广人稀,四新片区简介-区位,四新片区简介-现状,地广人稀,2006年，四新片区被确立为武汉三个“城市副中心”（鲁巷、汉阳四新、杨春湖）之一，正式发展是在2010年，在武汉市城市总体规划中汉阳四新片区作为重点启动片区，未来规划人口25万人。,规划商业集中区,四新片区简介-区位,四新片区
3、简介-规划,两轴： 四新大道“城市之脊” 江城大道城市发展轴 双心： 国际博览中心 市级商业副中心,空间结构,四新片区简介-规划,卫星图,四新片区“双轴双心”的规划结构欲打造成生态节能的生产服务中心、居住新城,四新片区简介-区位,四新片区简介-规划,交通,四新片区简介-区位,四新片区简介-规划,四新片区简介-规划,3号线,6号线,地铁轨道交通： 根据武汉市轨道交通线网规划（修编），在汉阳四新地区共规划了4条轨道交通线，即：3号线、6号线、10号线和11号线。其中，3号线沿龙阳大道走行；6号线沿江堤中路、鹦鹉大道走行，并穿越国博中心；10号线沿江城大道走行，11号线沿四新大道走行，并横向连通3、
4、6、10号线，在四新地区基本形成一个“田”字型轨道网络，如右图所示。,3号、6号、11号线2016年均可通车： 根据2013年5月20日我市轨道交通最新一轮建设规（20132020）， 2016年底3号、6号、11号线均可建成通车。其中，11号线西段（蔡甸线）将沿四新大道横向穿越整个四新，将直达四新核心区域，建成将极大提高四新交通便利性。,四新片区简介-区位,四新片区简介-规划,交通,四新片区简介-区位,四新片区简介-规划,领事馆区定居四新 近日武汉已完成领事馆区规划工作，今年将启动领事馆区建设。领事馆区选址汉阳墨水湖南岸，紧邻江城大道。这里交通便捷，走三环到天河机场仅需半小时；而且毗邻墨水湖
5、，自然环境较好，生活设施配套也相对完善。领事馆区域建设面积95600平方米。,英国加入，还有来者 英国即将在武汉设总领事馆，成为继美、法、韩之后第4个在汉设立总领事馆的国家。根据国外在武汉投资情况，势必会有更多的国家在汉建立领事馆。,领事馆区提升商业及居住价值 规划专家介绍，我市领事馆新布局大部分相对集中，形成领事馆区，这样既方便提供基础配套设施，又能产生规模效应，提升周边城市功能。通过北京、上海等地领馆物业的增值案例不难发现，未来领馆区房价将是周边的1.5倍以上，租金收益比周边房产平均收益高20%40%左右。,已建及在建的公建配套项目 目前新区规划中落实的市政配套项目有公园、医院、国博中心及
6、道路配套项目，商业服务业配套项目也逐步进入实施阶段，但仅从目前的公共基础设施来看，整个区域仍以空地为主，周边公共服务设施的配套相对有限，公共交通可达性较差，跟其他城区相比显得比较落后。短期内，该区域在互动和融合方面仍将维持现有状况。,武汉市中医院汉阳分院,四新片区简介-区位,四新片区简介-规划实施情况,新区公园,国际博览中心,四新片区简介-规划实施情况,四新片区简介-规划实施情况,四新片区简介-小结,四新片区简介-区位,四新片区简介-小结,四新片区位于三环内，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土地。 规划定位为三大“城市副中心”之一，规划目标为形成以武汉国际博览中心、企业总部基地为主体的生产服
7、务中心及生态居住新城，规划中的商业核心区位于江城大道与龙阳大道交汇区域，未来规划人口25万。 目前区域内的路网已经形成，新区公园及国际博览中心的展览馆已经投入运营，其他的公共设施陆续建设中，整体而言区域配套有待完善。 已经出让的项目大多还处于在建及未建状态，片区内的空地较多，总体来看，区域内目前的居住人口较少。,房地产市场情况,商业环境分析,1,2,3,目标项目分析,4,四新片区介绍,结论,5,Contents：,房地产市场概况-土地市场,东信集团,御水华庭,招商地产,卧龙,绿地,荆州正德意,河南和昌,金地,广电 城中村,和昌,新区建设,新城控股,恒大,国际博览中心,湖北交通,蓝空,金联控股,
8、中医院分院,备注：统计日期为2007年至2013年3月,从该片区已出让的地块来看，主要分布在江城大道两侧，以居住用地为主，商服配套为辅。,福瑞盛,博大,红星美凯龙、深圳盛世聚龙,新航盛,十里新航置业,房地产市场概况-土地市场,房地产市场概况-土地市场,四新片区简介-区位,房地产市场概括土地市场,房地产市场概况-土地市场,房地产市场概况-土地市场,四新片区简介-区位,房地产市场概括土地市场,房地产市场概况-土地市场,截止到2013年3月，四新区域内共成交土地30宗， 土地面积300.2万平米，其中住宅类用地可建建筑面积643万平米，按照户均100平米，每户3.2人计算，未来可入住的人口将近20万
9、人（假设入住率为80%）。但区域内的项目多数是在10年下半年以后成交，而且多数项目体量较大，2011年底开始逐步增加综合、商服用地的供地量，到这些项目全部竣工交付至少要4-5年的时间。 此外，2013年03月29日武汉市国土资源和规划局发布武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告 武告字（2013年）8号 P（2013）037号地块，起拍楼面价2492元/，后于挂牌截止时间2013年04月28日前因原委托单位提出申请而撤牌。原挂牌条件为：,综合武汉市整体土地市场情况，2012年累计成交249宗土地，成交面积1500.47万平方米，与去年同比增加47.87%；土地出让金额为约949.9亿元，与去年同
10、比增加61.2%，土地出让总额全国第二、增幅全国第一 。其中居住类用地合计成交193宗，土地面积1341.47万平方米，成交金额为832.76亿元，溢价率3.47%。 一季度武汉市国土资源局土地成交量为 51宗，成交面积 330万方，金额207亿元，目前仍处于集中供应期。,房地产市场概况-土地市场,四新片区简介-区位,房地产市场概括土地市场,房地产市场概况-房地产市场,2009年10月12日金地集团出资12.83亿元，首次进入四新，打造片区首个高端豪宅标杆项目金地澜菲溪岸；2010年底，武汉四新大道通车、亚洲第一零食巨头韩国乐天集团拟在四新新城投资建设商业航母“销品茂”等利好消息不断；随后，品
11、牌大鳄绿地集团跟进，打造武汉住宅地产中最大商业综合体绿地新都会项目；汉阳造打造观澜御苑；2012年招商地产打造109.27万的招商公园1872，主推别墅等。 板块内的销售主要是从11年8月金地澜菲溪岸及绿地新都会两个项目的销售开始，截止到12年8月份共销售20万方，供求比为1.1:1，供求基本平衡，月均成交量为15525平米。 目前版块在售楼盘就达30多个，并且多为高端项目。四新区域房价也在几年间一窜而上。2012年经历短暂下行后，目前已恢复上行，新开盘项目价格集中在76008000元/左右。 由于区域早年地广人稀、建设发展起步较晚，目前片区内在售商办产品较为稀缺，仅绿地新都会（中央广场、御智
12、SOHO）走在前列。新都会所售商铺15000-25000元/，SOHO公寓均价8000元/。 此外亚洲零售巨头韩国乐天集团在汉阳拟投资100亿，建设一座集百货、宾馆、电影院、写字楼、高级公寓、主题公园等多种业态于一体的大型商业综合体，位于龙阳大道与四新大道交汇处东南角，已于2011年签约，但项目还未进入实质性开发阶段。,房地产市场概况-土地市场,四新片区简介-区位,房地产市场概括房地产市场,典型项目介绍,绿地新都会,房地产市场概况-房地产市场,绿地新都会由香颂别墅、高层国际花都、智趣公寓、大都会商业四大产品构成。除别墅外，此前销售的B区主要建筑包括4栋33层住宅楼、2栋34层住宅楼、1栋55层
13、住宅楼以及2层商业裙楼，总共1434套住宅单位，地上地下共计1006个停车位。,房地产市场概况-土地市场,四新片区简介-区位,房地产市场概括房地产市场,绿地新都会,开盘情况,项目自开盘以来销售价格情况,房地产市场概况-房地产市场,典型项目介绍,绿地新都会,截至目前2-7号楼已基本售罄，2房和3房的中小户型去化速度较快。1号楼（55F）正在加推，面积128-183，价格8000-8500元/。 另外，独栋SOHO公寓酒店（17层以上整层办公）、商业裙楼正在认筹。,房地产市场概况-房地产市场,典型项目介绍,房地产市场概况-土地市场,房地产市场概况-土地市场,四新片区简介-区位,房地产市场概括房地产
14、市场,户外广告：主推中央广场商业、SOHO公寓及整层办公,在售商业详情： 商业街商铺均价20000元/，详情如下：,绿地新都会,房地产市场概况-房地产市场,典型项目介绍,房地产市场概况-土地市场,房地产市场概况-土地市场,四新片区简介-区位,房地产市场概括房地产市场,在售SOHO酒店公寓/整层办公详情： 在售SOHO酒店公寓面积分40、60、66、94四种，均价8000元/； 17层以上为整层办公、提前预定，面积1300。,典型项目介绍,该项目为纯住宅项目，主要物业类型为高层、花园洋房和别墅。户型主要以91-144的3房为主。,金地澜菲溪岸产品配比,房地产市场概况-房地产市场,房地产市场概况-
15、土地市场,四新片区简介-区位,房地产市场概括房地产市场,典型项目介绍,项目自开盘以来量价情况,金地澜菲溪岸去化情况,该项目物业类型较丰富，采用“高低配”方式。价格主要受不同类型物业推盘的影响，有一定的起伏。前期主要推出的为别墅和花园洋房，成交均价较高，后期由于经济型高层房的推出，成交均价有所降低。,开盘情况,房地产市场概况-房地产市场,房地产市场概况-土地市场,四新片区简介-区位,房地产市场概括房地产市场,典型项目介绍,房地产市场概况-房地产市场,房地产市场概况-土地市场,四新片区简介-区位,房地产市场概括房地产市场,省交投集团项目 项目位于四新大道与四明路交叉口西北角，总用地面积102941
16、，总建筑面积403527，楼面地价1933元/。 项目地块自北向南被内部道路分为三宗，其中临四新大道的宗地已规划为总部综合楼，其余两宗为配建住宅用地。 总部综合楼基本情况如下： 总用地面积为28822平方米 总建筑面积186051平方米。 容积率5.00 绿地率35%，建筑高度约280米 地面停车位55个，地下停车位1385个 建设1栋61层综合办公大楼 大楼1-5层为裙楼。 裙楼西侧拟设两个商业空间(银行)、办公空间 裙楼东侧拟设项目会议及接待中心（五星级酒店） 主楼功能布置为东西水平划分 会议及接待中心客房区位于大楼6-24层东侧 租售办公空间布置在大楼26-55层东侧 集团公司办公布置在大楼6-55层西侧和57-61整层,交投大楼项目用地现状,房地产市场概括房地产市场,典型项目介绍,交投集团项目对市场的影响预期,
