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1、第二章 房地产市场及其运行规律,1、房地产市场及其供求关系 2、房地产市场的运行规律 3、政府对房地产市场的干预,Real Estate Development,2,第一节 房地产市场及其供求关系,一、房地产市场的概念 房地产市场： 狭义：是指房地产商品交换的领域和场所。 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。,Real Estate Development,3,第一节 房地产市场及其供求关系,二、房地产市场的运行环境 影响运行活动各种因素的总和 社会 政治 经济 金融 法律 技
2、术 资源 国际,Real Estate Development,4,第一节 房地产市场及其供求关系,三、房地产市场的需求 1、概念 房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。 2、房地产需求的特点 1）房地产需求具有整体性 2）房地产需求具有区域性 3）房地产需求具有层次性,Real Estate Development,5,第一节 房地产市场及其供求关系,三、房地产市场的需求 3、类型 生产性、消费性、投资性 4、房地产需求的影响因素 1）收入的变化 2）其他商品的价格变化（替代品，互补品） 3）对未来的预期 4）政府政策的变化 （贷款利率，税
3、费）,Real Estate Development,6,第一节 房地产市场及其供求关系,四、房地产市场的供给 1、概念 房地产供给：是指在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。 2、房地产供给的特点 1）房地产供给缺乏弹性 2）房地产供给具有层次性 3）房地产供给具有滞后性,Real Estate Development,7,第一节 房地产市场及其供求关系,四、房地产市场的供给 3、房地产供给的影响因素 1）房地产开发成本 2）政府政策的变化（土地增值税费） 3）对未来的预期,Real Estate Development,8,第一节 房地产市场及其供
4、求关系,五、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致的房地产经济运行状态。,价格,数量,S,D,P,0,M,E,D(Q)=-0.5Q+120 S(Q)=2Q+20,Real Estate Development,9,第一节 房地产市场及其供求关系,五、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 RE供求均衡原理的现实意义： 在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整房地产生产经营策略和计划； 在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或
5、抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡状态。,Real Estate Development,10,第一节 房地产市场及其供求关系,五、房地产市场的供求均衡和非均衡 2、供求非均衡 即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。 三种状态： A、总量性供不应求状态 B、总量性供过于求状态 C、结构性供求失衡的状态 ！均衡是偶然的，几乎是不存在的； ！非均衡状态是绝对的，常见的。,Real Estate Development,11,Real Estate Developm
6、ent,12,第一节 房地产市场及其供求关系,五、房地产市场的供求均衡和非均衡 3、RE市场供求均衡条件及其实现 A、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件 B、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡 C、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调,Real Estate Development,13,第一节 房地产市场及其供求关系,六、房地产市场的体系 房地产市场体系是房地产经济运行的载体 房地产市场体系 是指多种房地产市场互相联系、互相制约形成的市场集合体和系统。 按层次分：一、二、三级市场 按用途分：居住市场、商业市场等 按交易客体分：土地市场、房产、RE中
7、介、RE金融、物业管理等,Real Estate Development,14,第二节 房地产市场的运行规律,一、 房地产空间市场与房地产资产市场 1、房地产空间市场 生产、生活空间 2、房地产资产市场 获取投资收益：租金，转让增值收益,Real Estate Development,15,第二节 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 经济波动与经济周期 世界各国的经济发展表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序列上的波动现象，即实际增长曲线围绕趋势线上下波动，由此反映经济增长与经济波动的关系。,GDP,T,潜在的GDP
8、水平线,经济波动是重复出现扩张与收缩的周期波动，经济周期则可称为从波峰到波谷周期性运动的经济波动。,产生根源 社会总供给和总需求两个对立面的矛盾和统一。,Real Estate Development,16,第二节 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 1、定义 是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 2、房地产周期循环的原因 供需、信息、心理、政策、制度、时间等。,Real Estate Development,17,第二节 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 3、房地产市场的自然周期 供给，需求，空置率,B,A,C,D,E,Real E
9、state Development,18,S1 空置率,空置面积：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 北京统计信息网 但中国统计年鉴并无空置率的定义和统计数据。 当前流行空置率计算方法： A、全社会空置房面积除以全部住房面积； B、空置商品房面积除以最近3年内竣工的竣工面积； C、空置商品房面积除以当年竣工的建筑面积。,Real Estate Development,19,S2空置率,国外做法： 在海
10、外住房空置率研究中，都没有把已经出售或出租但是没有人居住的房屋统计在内。 盖伯瑞（Gabriel）和诺萨特（Nothaft）将住宅空置分为两类：偶然（Incidence）空置和长期（Duration）空置。偶然空置取决于人口流动，而长期空置是市场搜索的必然结果。长期空置不可避免；偶然空置和产业结构变化、就业机会及移民流动等要素密切相关。,Real Estate Development,20,S2空置率,有人说：“按国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重积压区，极度危险。” ？ 所谓“国际警戒线”恐怕凭空杜撰，说话者试图传递何
11、样信息？ 住宅空置是一个市场显现，除了加强银行信贷纪律之外，不需要设置什么“警戒线”。,Real Estate Development,21,第二节 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 6、房地产市场的投资周期,Real Estate Development,22,第二节 房地产市场的运行规律,二、 房地产市场的周期循环 7、房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 两者相互联系和相互影响，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。,Real Estate Development,23,第二节 房地产市场的运行规律,二、 房地产
12、市场的周期循环 8、房地产市场周期的特点 1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前些； 2）房地产业周期衰退阶段也相应更早到来； 3）房地产业相对比较容易波动，房地产周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些； 4）房地产周期性波动带有明显的区域性特点。,Real Estate Development,24,19942006中国房地产投资增长率走势图,1979-1991 属于恢复阶段，周期性难以显现； 1992-1993 高速增长期，可看作繁荣阶段； 1994-1996 衰退阶段； 1997-1999 萧条阶段； 1999-2000 复苏阶段； 2000- 新的繁荣
13、阶段,Real Estate Development,25,第二节 房地产市场的运行规律,三、 房地产市场中的泡沫与过热 1、房地产泡沫及成因 S1 泡沫 “泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续的过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是吸引新的买主这些人一般只是想通过买卖谋取利润，而对这些资产本身的使用或产生盈利的能力不感兴趣。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。” 金德尔博格 新帕尔格雷夫经济学大辞典 1992年版,Real Estate Development,26,第二节 房地产市场的运行规律,三、 房地产市场中的
14、泡沫与过热 1、房地产泡沫及成因 S2 泡沫经济与经济泡沫 经济泡沫 指的是在经济发展过程中经常出现的不均衡现象。（具体表征：上下起伏的经济周期） 泡沫经济 则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。 区别（市场机制） 对经济泡沫产生制衡 均衡点 对泡沫经济无能为力 均衡点,Real Estate Development,27,第二节 房地产市场的运行规律,三、 房地产市场中的泡沫与过热 1、房地产泡沫及成因 房地产泡沫定义：是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 房地产泡沫形成的过程： 较大群体对RE市场的乐观共识
15、 比较发达的房地产市场交易，容易买进卖出 在房地产交易市场上投机资金占用时间比较短 购房容易得到银行支持，从而放大购买能力 银行要能够吸收更多储蓄，才能支付越来越多的借贷,Real Estate Development,28,第二节 房地产市场的运行规律,三、 房地产市场中的泡沫与过热 1、房地产泡沫及成因 房地产泡沫产生的原因： 土地有限和稀缺（基础） 投机需求膨胀（直接诱因） 金融机构过度放贷 （金融流动性过剩，直接助燃剂）,S,Real Estate Development,29,第二节 房地产市场的运行规律,社会需求大致上可分为两类:真实需求和投机需求。 区别： 第一，真实需求和投机需
16、求的目的不一样。 第二，资金占用时间长短不同。投机需求占用资金的时间短于真实需求。 第三，真实需求往往比较稳定，可以从过去历史数据来判断下一期的需求。 第四，投机需求在财富转移上的作用要远远大于一般的真实需求。,Real Estate Development,30,第二节 房地产市场的运行规律,在投机和投资之间原本就没有什么很清楚的界限。在一定条件下正常的投资很快就转变为投机行为。有些人买房子的目的不是为了居住，放在那里等待房价上涨。希望在高价位上出售，从中获利。这样的购房具有一定的投机成分在内，但是在经济理论上却无可非议。 如果只是买一套或几套住宅，放在那里等升值，在大多数情况下属于投资行为。投资自然希望有一定的回报，否则何必投资？如果打算买上很多的住宅，在抬高房价之后再卖出去，那就有投机之嫌。,Real Estate Development,31,Q,S1,D2,D1,
