《2010年10月衡水市名门尚品·滏阳小区ⅱ期项目定位及实操提案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年10月衡水市名门尚品·滏阳小区ⅱ期项目定位及实操提案（68页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、项目定位及实操提案,一、衡水市总体规划及开发政策,1-1衡水市总体规划 城市规划和发展方向,建市以来，尽管衡水在城市建设上做出了很大的努力，但与先进地区相比仍存在着较大的差距。走进衡水，给人的印象是，这个城市不够大、不够美，也不够现代化。穿城而过的滏阳河，一些河段成了倾倒垃圾的场所 在衡水早期政府城市规划中，因铁路以北主要是盐碱地，规划为工业区，现污染较严重，城市以南为衡水湖水系，洼地、湿地较多，所以原城市规划主要向东、向西两个方向发展。,京九铁路贯通前后，衡水市抓机遇促发展，几年间城区面积扩大了1倍，老城区得到全面改造。 2004年，衡水市圆满完成南北出市口、新华路、榕花大街等街道的改造工作
2、。随着衡水市经济水平的不断增长，对城市规划建设资金投入的不断增加，衡水市的路网、水电等基础设施正在不断完善。 目前衡水正在做第5版城市总体规划，全力打造北方湖滨休闲度假城 ，构筑“1+6”大城市发展框架。,1-2衡水市总体规划 空间发展战略规划,主城区,旅游区,路北新区,衡水市区未来三年将全力打造“一湖、一州、一城”，逐步成为“北方湖滨休闲度假城”： 1、一湖：以衡水湖为中心，湖滨度假功能为主导，建设主题度假小镇、高档酒店、高尔夫球场等项目； 2、一州：以冀州为中心，历史文化展示、体验功能为主导，建设主题公园、仿古商业街、艺术街区等； 3、一城：衡水主城区以滏阳河为中心，以休闲度假的集散、配套
3、服务功能为主导，改造滏阳河市区段及其沿线，建设商业、文化、教育、商贸、居住五大中心，打造湖滨休闲度假城市的城市客厅。,1-3衡水市未来规划 第5版城市规划要点,城市发展定位,城市空间形态,主城区,旅游区,路北新区,城市发展框架,冀州,枣强,武邑,大路北工业区,赵圈前磨 头工业走廊,清凉店工业 物流基地,1-4第5版城市规划要点 未来三年基础设施建设,修建“六横八纵”,改造四个出入口,一环、两带、三园,一环：主城区外环路 两带：滏阳河两岸绿化带外环路景观林带 三园：植物园建设工程、人民公园二期、永安公园建设,南出 入口,北出 入口,东出 入口,西出 入口,1-5第5版城市规划要点 未来三年重点建
4、设项目,3、河东区域旧城改造： 拆迁改造滏阳河以东 4 平方公里旧区，改善河东城市环境，提升区域品位，促进城市均衡发展，加大中心城市承载力，增强全市区域竞争力。,4、31个城中村改造： 主城区现共有城中村39个，占地规模约4.83平方公里，三年内完成31个城中村改造任务。第一年启动12个；第二年启动10个；第三年再启动剩余城中村。,1、滨河新区： 与中铁电气化局集团合作，投资60亿元，面积12平方公里，改造后实现城中有水、水中有城，打造全市第一的景观亮点。,2、南部新城： 对滏阳河以南、南外环以北面积 46平方公里区域进行综合开发，形成以教育产业为支撑的新城区。,二、衡水房地产市场发展趋势展望
5、,市场供应及市场形势,市场供应 从调研情况分析，09年中至目前市场供应总量约在250万平米左右，目前去化面积在一半左右，约125万平米，市场存量约125万平米（在售）。 从市场销售情况分析，一年之内消化约125万平米项目，对于拥有40万人口的市区而言，消费体量较大（2007年，石家庄市人口约200万，去化面积约在500万平米），反映出购房需求强劲，其中受县域居民购房影响，衡水周边县城在去化市区项目面积方面将占据不小体量。 3.未来13年市场形势 随着城市扩张及“三年大变样”部分拆迁建设用房及政策性经济适用房廉租房放量， 4月中旬，衡水市公布了市区3年十项重点城建工程，其中包括新区开发、旧城改造
6、（目前衡水中心城区城中村39个，占地约4.83平方公里，3年内将完成31个城中村的拆迁改造，同时3年内将建设廉租房340套，建筑面积1，7万平米，建设经济适用房1800套，约12万平米）等，预计未来13年，衡水市场将表现为市场放量进一步加大，房地产市场竞争格局进一步加强。,衡水市楼盘特征显性分析,(1)总体特征 衡水市房地产开发整体表现为处于房地产开发的初级阶段，项目开发参差不齐，由于受土地成本影响，个别项目表现为大盘边缘化开发。规划设计方面大盘较注重项目开发整体性、景观性及后期延展性等方面；产品供应方面以经济实用为主，创新户型设计鲜有出现；营销手段方面，由于多为较大城市代理商运作，所以在包含
7、价格策略，开盘策略，营销组合策略等方面均照搬大城市方法，但更多停留在概念性宣传，并未由实质性突破。 (2)楼盘规模及开发模式 衡水市房地产开发楼盘规模差异化较大，呈现两级分化特征，大盘及超大规模楼盘与独栋项目形成鲜明对比，如东方太阳城168万平米及怡水花园50万平米等，大盘开发有助于推进销售跟进；开发模式方面大盘开发均采用分期开发模式，一般项目分为23期开发完毕。 (3)区域分布 由于受城市发展方向及老城区整体形象影响，衡水市房地产开发项目80集中在河西区及中心区位置，河东区开发楼盘数量较少，且居民居住倾向更青睐于河西区域。 (4)价格涨幅 从2005年的销售均价1800元/平米，到2010年
8、的均价3300元/平米左右，价格走势基本持平于全国其它区域同等级市场。 (5)户型设计 户型面积供应方面主要为经济实用性，以小两室三室供应为主，面积集中在7085平米（两室），100130平米（三室），少量跃层项目出现，无错层建筑形式，从调研情况分析，造成此种产品供应形式，主要受居住观念、收入水平及家庭结构组成等几方面影响。,（6）建筑形态 衡水市05年之前产品供应多为61层砖混结构，表现为一层为储藏间或车库形式，05年衡水市第一个小高层建筑新大陆商业广场的部分住宅出现，开发商开始注重高层建筑形式的推广及理念宣传，衡水市民也开始逐步关注高层建筑，目前市场表现为多层及高层建筑交叉供应，从调研资料
9、分析，各项目在后期供应方面，均主要以小高层及高层建筑为主，可以预计未来市场消费者对于高层建筑的居住认识将会进一步提高。 （7）建筑风格 衡水市产品供应建筑风格方面，主要以现代简约建筑为主，外在形式及外立面表现方面以中规中矩，风格创新主要表现为外立面颜色及屋顶设计方面，同时在后期营销方面，鲜有对建筑风格进行包装推广的营销理念。 （8）营销策略 销售策略及推广策略方面，由于一般为外来代理商进行操作，故操作方式上大同小异，价格制定一般采用低开高走，大盘较注重整体项目品质的培养，包含售楼部装修，内部沙盘，认购流程，推广设计等方面较为规范，同时项目形象设计，包括LOGO、VI等方面设计更为精致，在一定程
10、度上促进项目整体品质提升。 （9）物业管理 现阶段，衡水市整体物业管理水平不高，一般为开发商自行进行管理或开发商自己的物业公司，个别项目聘请专业物业公司充当顾问；衡水市消费者开始逐步关注开发商的物业管理水平，同时物业管理的好坏，成为影响消费者购买决策的重要因素。,市场继续观望,城建开发加速,保障住房增多,竞争更加激烈,房价稳中调整,衡水住宅市场调查数据汇总,衡水市人居调查问卷情况统计,调研时间：2010年9月1719日 调查区域：衡水市区 调研对象：机关企事业单位、个体经营业主、普通市民 发放问卷数量：170份 收回问卷数量：149份 有效数量：99份,调查问卷情况统计,衡水市调查问卷情况统计
11、,各因素对选择住宅时的重要性 完善的物业 -40% 优美及规划完善的小区？- 21% 治安良好及有先进的保安系统 - 37% 价格吸引及有升值空间 - 19% 物业所处地段及交通 - 24% 区内或附近有幼儿园和中小学校 - 24% 发展商实力和信誉及物业品牌 - 12% 设有大型娱乐购物商场 - 9% 智能化先进屋宇设备 - 2%,调查问卷情况统计,24%,7%,46%,在住宅面积已定的情况下，愿意选择的厅房面积分布是 客饭厅越大越好，主人房及一般睡房够用便可 -48% 主人房及一般睡房应宽敞舒适些，客饭厅够用便可 - 35% 卫生间和厨房够用即可 - 5% 卫生间和厨房要尽量大 -9%,调
12、查问卷情况统计,住宅受调查者年龄统计,调查问卷情况统计,被调查人员在购房时间上的选择：,调查问卷情况统计,3%,12%,6%,29%,50%,被调查人员房价平米单价预期选择：,调查问卷情况统计,1%,15%,43%,41%,被调查人员购房目的情况：,调查问卷情况统计,11%,8%,65%,16%,被调查人员购房区域情况：,调查问卷情况统计,12%,39%,45%,4%,被调查人员预期购房面积情况：,调查问卷情况统计,3%,57%,19%,18%,3%,被调查人员预期购房户型情况：,调查问卷情况统计,2%,75%,21%,2%,被调查人员团购意向情况：,调查问卷情况统计,20%,73%,7%,被
13、调查人员对衡水目前房价认同度：,调查问卷情况统计,8%,74%,18%,被调查人员对下半年衡水房价走势分析：,调查问卷情况统计,6%,32%,52%,被调查人员在购房信息认知渠道：,调查问卷情况统计,13%,7%,3%,13%,10%,39%,15%,被调查人员所要购买的住房结构：,调查问卷情况统计,19%,63%,11%,7%,被调查人员所要购买的建筑形式：,调查问卷情况统计,24%,32%,41%,3%,三、竞争项目个案调查,项目周边竞争楼盘,项目周边分析,在水一方,金域蓝湾,天禧香颂,项目 优势 劣势 天禧香颂 *规模大， 规划较好，配套齐全； *价位高，群体定位高端； *产品已初具雏形
14、，现场有实景 *产品单一，变化较少 金域蓝湾 *接近市区； *无组团空间感； *水系卖点突出； *规划单调，无亮点； *市场口碑良好 在水一方 *商业潜力较大； *景观堆砌，无良好规划； *超大规模社区，配套齐全 *无景观亮点，后天不足；,周边项目优劣势解析,四 衡水各区域项目个案分析,衡水楼盘个案调研 万和峰景,项目位置：和平路与庆丰街交叉口北行 开发商：衡水泰昌房地产开发有限公司 项目规模：总 面 积70000平方米，总 幢 数2幢，总 户 数700户 项目特色：主入口规划5000余平米公园，完全板式住宅设计，最小进深10米 户型面积：80平米左右（主推户型） 销售均价：3100元/平米 销售状态：现房在售,项目区域优势明显，但因紧邻铁路，造成销售情况一直一般。现处于现房阶段，剩余房源150套左右。产品无独特卖点，推广方式单一，推广水平低。近期以2900元左右的价格促销，有一定效果。,点评,衡水楼盘个案调研 瑞景城,项目位置：人民西路与前进大街交汇处西南 开发商：衡水广泰房地产开发有限公司 项目规模：暂无 项目特色：低能耗先锋技
