土地利用规划实施管理

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1、1,第十章 土地利用规划实施管理,2010，12,2,土地利用规划设计方法,土地面积量算方法 土地面积量算方法是土地利用规划中的重要技能。 应用地形图量算面积方法有以下几种：解析法、图解法、方格法、求积仪法、沙纬奇法、概率求积模片法,3,土地规划设计现场铺图方法,现场铺图将设计图上的全部设计界线，通过相应的测量方法，放样到实地上，并用界标加以固定,4,土地利用规划可行性研究,可行性研究的内容 关于投资机会研究 关于初步可行性研究 关于详细可行性研究 关于财务和国民经济评价,是鉴别土地利用项目的投资机会。 在我国，机会研究可行后，提出项目建议书，由上级主管部门审核后再进行初步可行性研究。,5,土

2、地利用规划可行性研究,可行性研究的内容 关于投资机会研究 关于初步可行性研究 关于详细可行性研究 关于财务和国民经济评价,对选址、实施和建设投产后的原材料和产品出路以及总的经济指标等经济过程作进一步研究 较多依据研究人员的经验来作初步判定和选择,6,土地利用规划可行性研究,可行性研究的内容 关于投资机会研究 关于初步可行性研究 关于详细可行性研究 关于财务和国民经济评价,是为项目投资决策提供技术和经济依据 确定市场需求，结合原料供应、资源利用、位置选择来确定生产规模、产品、资源、原料、人力、进度等因素 比较投资费用、生产费用、财务和经济评价,7,土地利用规划可行性研究,2. 财务评价指标 静态

3、评价指标 动态评价指标,1）投资回收期投资返本年限，是以规划项目的净收益低偿全部投资所需时间来反映项目财务上投资回收能力的重要指标，具体计算公式：NK/M N投资回收期；K规划项目的投资额；M年平均净增收益 2）追加投资回收期不同的规划方案所需投资之间的差额。追加投资回收期是指一个规划方案，用其费用的节约额来回收追加投资的期限。其计算式：TK/C T追加投资回收期；K追加的投资额；C节约的年费用额,8,土地利用规划可行性研究,2. 财务评价指标 静态评价指标 动态评价指标,3）投资效果系数又称投资收益率，是规划项目实施后每年获得的纯收入与其所需总投资额之比，其计算式：EM/K100 或 E1/

4、N E投资效果系数；M年平均净增收益；K规划项目的投资额；N投资回收期 4）比较效果系数是追加投资回收期的倒数，是用来衡量追加投资经济效果的系数，其计算式：EtC/K1/T Et比较效果系数,9,土地利用规划可行性研究,2. 财务评价指标 静态评价指标 动态评价指标,净现值（NPV） 净现值率（NPVR） 内部收益率（IRR）,10,土地利用规划可行性研究,3. 国民经济评价参数 影子价格：最优配置下资源所应得到的价格 社会折现率： 费用和效益 ：土地征购费用的计算,11,土地利用规划费效分析,费用效益分析的基本原理 简称费效分析或C/B分析，产生于十九世纪。 效益评价 市场价值法：土地质量看

5、成生产要素 机会成本法：把其他使用方案中获得最大经济效益称为该资源的机会成本 替代市场法：用替代的物品和劳务的市场价格作为确定不能用市场价格表示的价值依据 调查评价法：用专家或资源使用者的调查来估计资源价值和项目效益 费用评价 防护费用法：消除或减少资源破坏的有害影响所愿意承担的费用 影子工程法：新建工程的费用来估算资源破坏的经济损失 费用效益评价 费用效益分析是一种经济数量分析方法，与最优化问题有联系。,12,土地利用规划成果资料的编制和方案实施,土地利用规划成果资料的内容 土地利用规划图 土地利用规划说明书 技术和法律文件及其它调查资料 施工图及实施计划 土地利用规划图的编制 土地利用规划

6、图的编制程序 土地利用规划图的清绘 土地利用规划图的整饰 土地利用规划说明书的编写,13,土地利用规划的实施管理,规划方案实施计划 1）全面安排，远近结合 2）集中力量，突出重点 3）实施求是，切实可行 4）动态监测，完善规划,14,土地利用规划的实施管理,土地用途管制制度的内容 土地按用途进行合理分类，通过土地利用规划规定土地用途和土地使用条件，土地登记注明土地用途，对用途变更实行审批许可制，实行土地利用监督管理，对违反土地利用规划的行为严格查处等。,15,土地利用规划管理,土地用途管制制度的特点 强制性 严肃性 权利性：各级人民政府 直接性：通过划分土地用途区，确定分区内土地规划用途，编制

7、详细的条款的土地用途管制规则来实现，对土地使用用途已做出直接规定。,16,土地用途分类和土地利用区,土地用途分类： 农用地：耕地、林地、园地、草地、养殖水面、农田水利用地等 建设用地： 未利用地：,17,土地利用区,在各级土地利用总体规划中，主要是在县、乡级土地利用总体规划中，依据土地资源特点、社会经济持续发展的要求和上级下达的规划控制指标与布局的要求，划分出的土地主导用途相对一致的区域。 也称土地用途区,18,土地利用区,农业用地、建设用地区和暂未利用区三大区和自然保护区、风景名胜区、特种用地区、城市生态绿地区及水源保护地等复区 还可根据土地利用类型差异，对其进一步细分。,19,土地利用规划

8、管理,土地用途管制规则 农业用地区管制规则 建设用地区管制规则 暂不利用区管制规则 自然人文景观保护区管制规则,20,土地用途管制的基本内容,1）农地用途管制，包括限制转移管制和许可转移管制。前者是依据土地利用整体规划，划定一定数量的农地主要是耕地作为特殊保护的区域严格加以管制；后者则是根据规划需要，在一定条件限制下，允许部分农地进行规定用途的转用； 2）非农地用途管制，其重点是非农地建设用地的用途管制，主要包括增量非农业建设用地的用途管制和存量非农地建设用地的用途管制，其中增量非农业建设用地的用途管制与农地许可转移管制密切结合，因此非农地用途管制的重点应是存量非农业建设用地的用途管制。,21

9、,土地利用计划管理,土地利用计划是指国家对土地资源开发利用作出部署和安排的中期和年度计划 土地利用计划管理就是国家通过编制计划和下达控制指标，对土地资源的开发、利用、整治和保护进行统筹安排，宏观地指导和约束人们有计划地合理组织土地利用的一项行政调控措施。 土地利用计划管理主要包括：计划编制、指标下达和计划实施三部分内容,22,土地利用计划与土地利用规划的关系,土地利用规划是对全部土地资源利用的战略性的长期计划 土地利用计划是中期和年度的土地利用规划 土地利用规划是土地利用计划编制与实施的依据 土地利用计划是土地利用规划的具体实施计划,23,土地利用计划体系,时效性：中期计划、年度计划 管理层次

10、：国家计划、地方计划 调控程度：指令性、指导性计划 指标体系：农业生产用地计划指标、建设用地计划指标、土地开发整理计划指标,24,土地利用年度计划的依据,国民经济和社会发展计划 国家产业政策 土地利用总体规划 建设用地和土地利用实际情况,25,土地利用年度计划编制的原则,坚持“一要吃饭，二要建设，三要保护环境 严格依据土地利用总体规划，控制建设用地总量，保护耕地 以土地供应引导需求，合理、有效利用土地 优先保证国家重点建设项目和基础设施项目 占用耕地与补充耕地相平衡 保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用,26,土地利用年度计划的内容,农用地转为建设用地指标重点是耕地转为建设用地计划指标，包

11、括由国务院批准转用和省级人民政府批准转用两部分 耕地保有量指标计划年末耕地实有数量 土地开发整理增加耕地指标包括开发增加耕地和整理（复垦）增加耕地两部分,27,土地利用年度计划编制和报批程序,上报计划建议：县级政府上报 编制和下达计划指标 逐级分解下达计划指标,28,土地利用计划的实施,分解落实土地利用年度计划 严格把好建设用地审批关 占用耕地与补充耕地相平衡 加强土地利用计划执行情况的检查 建立土地利用年度计划报告制度,29,土地利用动态监测,是指运用遥感、土地调查等技术手段和计算机、监测仪等科学设备，以土地详查的数据和图件作为本底资料，对土地利用的动态变化进行全面系统地反映和分析的科学方法

12、,30,土地利用动态监测,土地利用动态监测主要内容 1、区域土地利用状况监测 2、土地政策措施执行情况监测 3、土地生产力监测 4、土地环境条件监测,31,土地利用规划实施和管理的主要途径,土地利用规划的实施与管理涉及到社会、政治、经济、自然等多方面的因素，必须综合运用法律的、行政的、经济的、技术的手段，才能取得预期效果,32,土地利用规划管理的方法,行政的方法依靠行政组织，运用权威性的行政手段，采用命令、指示、规定、制度、计划、标准等行政方式来组织、指挥、监督土地利用规划编制、审批和实施的方法 法制的方法通过法律、法规、规章和种种具有强制性效力的规程、标准，规范土地利用规划制定和实施的行为，

13、进行有效的管理 经济的方法按照客观经济规律的要求，通过经济杠杆，运用价格、税费、奖金、罚款等经济手段来进行土地利用规划管理，促进规划的实施 社会的方法发动社会大众参与规划制订，监督和维护规划的实施 科技的方法运用科学管理方法、先进的管理手段进行土地利用规划管理，提高管理效率和管理水平,33,土地利用规划实施和管理的主要途径,要强化土地利用计划的编制与管理 要建立实施规划的领导责任制 要实行规划公告制度，要有组织地做好规划的宣传、发布工作，特别要重视做好乡镇土地利用规划的公告工作 要建立建设项目用地的规划审查制度，建设项目可行性研究论证阶段，必须经土地管理部门预审,34,总之，应充分利用规划过程

14、和动态监测的属性数据及空间数据，建立土地利用规划管理信息系统，及时检验、分析规划实施情况，提高规划管理的工作效能和效率。,应建立健全基本农田保护的各项规章制度 要加强城市和村镇规划审核，加强人口规模和用地规模、用地布局及近期建设占用耕地面积等方面的审核，切实保证城市规划和村镇规划与土地利用规划相衔接 要建立健全土地开发整理的规划审理制度，保障耕地占补平衡并改善态度生态环境 强化现代高新技术的应用，为规划的实施与管理提供技术保障,35,复习思考,什么是费用效益分析方法？ 土地利用规划的可行性研究是运用哪些指标？ 如何综合评价土地利用规划方案？ 简述土地利用计划的含义 针对当前土地利用规划实施的现实问题，探讨如何完善土地利用规划的实施与管理,