土地储备贷款介绍

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1、土地储备贷款土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。简 介贷 款 对 象为 受 政 府 主 管 部 门 委 托 负 责 土 地 收 购 及 土 地 前 期 开 发 、 整 理 的 土 地 一 级开 发 机 构 。 贷 款 条 件 借 款 人 已 取 得 企 （ 事 ） 业 法 人 资 格 ， 已 办 理 营 业 执 照 并 通 过 年 检 。 借 款 申 请 人 所 在 地 政 府 已 建 立 土

2、 地 储 备 管 理 制 度 ， 当 地 政 府 能 够 通过 统 一 收 购 、 统 一 征 用 和 统 一 交 易 实 现 对 土 地 一 级 市 场 的 垄 断 和 管 理 ， 土地 收 购 、 储 备 、 出 让 、 房 地 产 评 估 等 行 业 的 市 场 行 为 较 为 规 范 。 借 款 人 从 事 土 地 收 购 、 储 备 、 出 让 等 经 营 活 动 符 合 国 家 和 地 方 法 律 、法 规 和 政 策 。 借 款 人 具 有 一 定 的 经 济 实 力 和 抗 风 险 能 力 ， 项 目 资 本 金 符 合 国 家 规定 。 借 款 人 经 营 管 理 规 范 ，

3、 有 较 为 完 善 的 工 作 规 章 制 度 和 财 务 管 理 制 度 。 贷 款 拟 收 购 、 征 用 、 储 备 的 土 地 利 用 总 体 规 划 和 利 用 计 划 已 基 本 明确 。 已 办 理 人 民 银 行 颁 发 的 有 效 的 贷 款 卡 。 贷 款 原 则 上 采 取 抵 押 方 式 。 贷 款 额 度 最 高 不 超 过 土 地 收 购 、 整 理 和 储备 总 成 本 的 70%。 贷 款 用 途 符 合 国 家 有 关 法 规 和 政 策 。 项 目 资 本 金 应 达 到 项 目 预 算 总 投 资 的 35%以 上 ， 并 须 在 银 行 贷 款 到位

4、之 前 投 入 项 目 建 设 。 申 请申 请 政 府 土 地 储 备 贷 款 应 具 备 以 下 条 件 ： 1、 借 款 人 为 地 级 市 （ 含 ） 以 上 政 府 本 级 土 地 储 备 机 构 的 ， 该 城 市 前 一年 度 所 辖 区 域 （ 含 下 辖 区 县 ） 的 国 内 生 产 总 值 （ 下 简 称 GDP） 在 100 亿 元以 上 ； 借 款 人 为 县 级 市 或 县 （ 市 辖 区 ） 政 府 本 级 土 地 储 备 机 构 的 ， 该 市 （ 县 、区 ） 前 一 年 度 的 GDP 在 50 亿 元 以 上 ； 2、 从 事 土 地 开 发 、 出 （

5、转 ） 让 等 经 营 活 动 符 合 国 家 和 地 方 有 关 法 律 法规 和 政 策 ， 有 较 为 完 善 的 工 作 规 章 制 度 ； 3、 取 得 有 审 批 权 政 府 允 许 从 事 土 地 开 发 的 批 准 文 件 ； 4 经 主 管 机 关 核 准 登 记 ， 具 有 法 人 资 格 ， 取 得 法 人 证 书 、 法 人 组 织 机构 代 码 证 ， 并 办 理 年 检 手 续 ； 5、 在 我 行 开 立 基 本 存 款 账 户 或 一 般 存 款 账 户 ； 6、 持 有 中 国 人 民 银 行 核 发 并 经 过 年 审 的 贷 款 卡 （ 证 ） ； 7、

6、无 不 良 信 用 记 录 ； 8、 财 务 制 度 健 全 ， 资 金 运 作 模 式 可 行 ， 资 金 运 行 相 对 封 闭 ， 还 贷 资 金落 实 ； 9、 贷 款 方 式 为 担 保 贷 款 的 ， 贷 款 担 保 合 法 、 有 效 、 足 值 ， 符 合 中 国 农业 银 行 贷 款 担 保 的 有 关 规 定 ； 10、 发 放 项 目 贷 款 ， 须 根 据 开 发 进 度 提 供 合 法 有 效 的 土 地 征 用 、 收 购 、基 础 设 施 建 设 等 手 续 ， 贷 款 拟 支 持 地 块 所 在 区 域 取 得 有 权 部 门 批 准 的 控 制性 详 细 规

7、划 ； 原 则 上 须 落 实 不 低 于 20%的 自 筹 资 金 （ 含 自 有 资 金 及 财 政 性资 金 ） ， 并 与 贷 款 同 比 例 到 位 ； 11、 其 他 贷 款 条 件 。 办 理 方 式 和 流 程 1、 办 理 方 式 所 有 经 授 权 及 转 授 权 的 营 业 机 构 均 可 受 理 此 项 业 务 ， 但 无 论 期 限 长 短 ，有 权 审 批 行 原 则 上 为 总 行 和 一 级 分 行 。 申 请 贷 款 时 客 户 须 提 供 以 下 资 料 ： （ 1） 借 款 申 请 书 ； （ 2） 已 办 理 年 检 手 续 的 法 人 证 书 、 法

8、人 营 业 执 照 、 法 人 组 织 机 构 代 码证 、 法 定 代 表 人 的 证 明 书 或 法 人 授 权 委 托 书 ； （ 3） 借 款 人 可 从 事 土 地 开 发 的 有 效 批 件 。 如 政 府 批 准 设 立 土 地 储 备 机构 的 文 件 、 土 地 储 备 实 施 办 法 、 借 款 人 的 工 作 章 程 等 文 件 ； （ 4） 中 国 人 民 银 行 核 发 并 经 过 年 审 的 贷 款 卡 （ 证 ） ； （ 5） 经 有 权 部 门 核 准 的 近 年 及 最 近 一 季 度 的 财 务 报 表 ； （ 6） 拟 收 购 、 征 用 、 开 发 土

9、地 所 在 区 域 的 城 市 控 制 性 详 细 规 划 ； （ 7） 土 地 收 购 、 征 用 合 法 性 资 料 。 收 购 国 有 存 量 土 地 的 ， 提 供 原 土 地使 用 权 人 与 土 地 储 备 机 构 签 订 的 收 购 合 同 及 无 争 议 的 权 属 证 明 ； 征 用 集 体 土地 的 ， 按 照 征 用 土 地 的 数 量 和 性 质 ， 提 交 国 务 院 或 省 级 政 府 对 征 用 方 案 和 农用 地 转 用 方 案 的 批 复 ； （ 8） “七 通 一 平 ”等 前 期 开 发 合 法 性 资 料 。 以 熟 地 出 让 或 转 让 的 ， 按

10、照 当 地 城 市 政 府 有 关 土 地 开 发 政 策 规 定 ， 提 供 有 权 部 门 对 土 地 前 期 开 发 中 有关 建 设 用 地 规 划 、 房 屋 拆 迁 、 建 设 工 程 规 划 、 施 工 许 可 等 方 面 有 效 批 件 或 办理 情 况 及 取 得 情 况 ； （ 9） 自 筹 资 金 到 位 的 计 划 和 已 投 入 资 金 的 证 明 ； （ 10） 采 取 抵 （ 质 ） 押 担 保 的 ， 须 提 供 抵 （ 质 ） 押 人 同 意 抵 （ 质 ） 押 的承 诺 函 、 抵 （ 质 ） 押 物 清 单 、 权 属 证 明 。 采 取 保 证 担 保

11、的 ， 须 提 供 保 证 人 的近 三 年 财 务 报 表 、 信 用 状 况 和 保 证 人 同 意 担 保 的 董 事 会 决 议 或 相 应 决 策 机 构授 权 书 ； （ 11） 拟 收 购 、 储 备 、 开 发 的 土 地 已 落 实 意 向 受 让 方 的 ， 提 交 有 关 协 议 ；（ 12） 其 他 证 明 文 件 和 材 料 。 2、 基 本 流 程 政 府 土 地 储 备 贷 款 业 务 的 基 本 流 程 为 ： 客 户 申 请 、 受 理 、 调 查 、 审 查 、审 议 与 审 批 、 报 备 、 与 客 户 签 订 合 同 、 提 供 信 用 、 信 贷 业

12、 务 发 生 后 的 管 理 、信 用 收 回 。 风 险各 地 政 府 通 过 加 快 土 地 资 源 向 土 地 资 本 转 变 ， 提 高 土 地 收 益 ， 为 城 市建 设 提 供 了 强 大 资 金 支 持 ， 部 分 城 市 成 立 了 土 地 储 备 中 心 专 司 其 职 。 土 地 储备 贷 款 相 应 成 为 银 行 新 的 效 益 增 长 点 和 营 销 重 点 ， 并 占 据 了 银 行 信 贷 资 金相 当 份 额 。 但 是 ， 由 于 土 地 储 备 贷 款 金 额 大 ， 政 策 性 强 ， 政 府 干 预 成 分 多 ， 银 行管 理 经 验 不 足 ， 贷

13、 款 风 险 相 对 较 大 。 土 地 储 备 贷 款 主 要 面 临 以 下 风 险 ： 政 府 信 用 风 险从 借 款 主 体 看 ， 大 部 分 土 地 储 备 机 构 虽 然 工 商 注 册 为 企 业 法 人 ， 但 并没 有 按 公 司 化 规 范 运 作 ， 仅 是 代 表 政 府 负 责 土 地 收 购 、 储 备 、 交 易 等 日 常事 务 性 工 作 ， 不 负 责 对 土 地 资 金 的 安 排 ， 缺 乏 经 营 自 主 权 ， 责 权 不 统 一 ，法 人 治 理 结 构 不 完 善 ， 监 督 机 制 不 健 全 ， 实 际 属 于 政 府 的 附 属 体 ，

14、 作 为 融资 主 体 ， 其 只 是 一 个 承 贷 的 空 壳 而 已 ； 另 一 方 面 ， 政 府 往 往 把 土 地 储 备 贷 款当 作 财 政 资 金 管 理 使 用 ， 并 没 有 完 全 把 土 地 储 备 贷 款 用 于 储 备 的 土 地 项 目 ，而 是 用 于 弥 补 其 他 城 市 建 设 资 金 ； 对 于 拍 卖 的 储 备 土 地 款 项 ， 政 府 也 未 及 时用 于 归 还 贷 款 ， 仅 仅 向 银 行 承 诺 安 排 财 政 资 金 还 贷 ， 而 这 些 承 诺 又 往 往 不 能完 全 兑 现 ， 对 于 赤 字 财 政 更 是 一 纸 空 文

15、。 因 此 ， 政 府 信 用 风 险 是 土 地 储 备贷 款 的 直 接 风 险 。 政 策 性 风 险国 家 加 大 了 对 房 地 产 市 场 和 土 地 市 场 整 治 、 规 范 力 度 ， 人 民 银 行 关于 进 一 步 加 强 房 地 产 信 贷 业 务 管 理 的 通 知 明 确 限 制 了 对 房 地 产 开 发 企 业 、施 工 企 业 的 贷 款 投 入 ， 国 务 院 、 国 土 资 源 部 2004 年 也 先 后 出 台 了 关 于 深入 开 展 土 地 市 场 治 理 整 顿 严 格 土 地 管 理 的 紧 急 通 知 、 关 于 贯 彻 落 实国 务 院 紧

16、 急 通 知 精 神 进 一 步 严 格 土 地 管 理 的 通 知 ， 加 强 了 对 建 设 用 地 的审 批 管 理 ， 上 收 了 地 、 市 一 级 土 地 部 门 土 地 项 目 审 批 权 限 ， 并 暂 停 农 用 地转 为 非 农 用 建 设 用 地 的 审 批 。 这 肯 定 会 影 响 城 市 房 地 产 建 设 规 模 和 土 地 拍 卖进 程 ， 甚 至 可 能 使 储 备 土 地 无 法 拍 卖 变 现 ， 从 而 影 响 贷 款 的 按 期 收 回 。 法 律 风 险 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 严 格 禁 止 未 经 批 准 或 越 权 审 批 建 设 用 地 。储 备 土 地 必 须 符 合 经 法 定 程 序 批 准 的 城 市 总 体 规 划 、 近 期 建 设 规 划 和 土 地利 用 总 体 规 划 。 随 着 “城 市