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1、,浙江省湖州市长兴县商业市场调研报告,2014年6月,题纲： 第一章：城市概述 第二章：现有商业调研与分析 第三章：未来商业调研与分析 第四章：雨润广场综合分析,第一章：城市概述,1、城市概述：,长兴县地处中国东南沿海浙江省，长江三角洲杭嘉湖平原，与该省安吉县、湖州市吴兴区、和安徽省广德县、江苏的宜兴市接壤，隶属于湖州市行政范围。 1、曾荣获全国综合实力百强县、 2、全国基本竞争力百强县、 3、国家卫生城市、 4、国家园林城市、 5、国家生态县、 6、全国文化先进县、 7、全国科技创新先进县、 8、全国体育先进县、 9、全国城市管理综合治理先进县、 10、中国人居环境奖、 11、浙江省教育强县
2、等称号。,面积： 1430平方公里 人口：户籍人口62.31万人，常住人口64.2万人 著名景点：顾渚茶文化景区、苏浙军区旧址、扬子鳄度假村、十里古银杏长廊、金钉子国家地质公园、泗安仙山显圣寺、水口寿圣寺、仙山湖、陈武帝故宫、朱家祠堂、城山沟桃源山庄等。 地理位置：江浙皖三省交界处，太湖西岸 主要公路：杭宁高速、申苏浙皖高速、杭长高速；104国道，318国道。 火车站点：杭宁高铁,2、城市数据：,3、人口情况,7,1、全县常住人口为641982人，年平均增长率为0.49%。全县常住人口中县外流入人口为72166人，占11.24%。常住人口中，男性人口为328240人，占51.13%；女性人口为
3、313742人，占48.87%。 2、全县常住人口中，0-14岁人口为84776人，占13.20%；15-59岁人口为454558人，占70.81%；60岁及以上人口为102648人，占15.99%，其中65岁及以上人口为68706人，占10.70%。 3、全县常住人口中，居住在城镇的人口为314372人6 ，占总人口的48.97%；居住在乡村的人口为327610人，占总人口的51.03%。,4、人员结构,5、长兴公交线路,说明：长兴公交线路大都早上6：30发车，晚上17：30分收班。,2013年GDP：407.4亿元，增长10.5%； 2013年人均GDP：10486.3美元（按照常住人口）
4、； 2013年完成财政总收入68.1亿元，增长9.6%，其中地方财政收入39.4亿元，增长11.1%； 2013城镇居民人均可支配收入：36732元；农民人均收入：19341元。,6、城市产业经济概述：,7、城市主要产业,1、“太湖望县、锦绣长兴”。近年来，长兴县坚定不移地走新型工业化之路，致力打造长三角先进制造业重要集聚区。 2、2012年，长兴县完成规模以上工业产值807亿元，同比增长22.1%，规模以上工业增加值143亿元，同比增长14.5%，完成工业有效投入133.3亿元，同比增长21.3%，工业强县建设考核名次前进1位。 3、发展以铅酸蓄电池为核心的新型电池产业。到2016年，在铅酸
5、蓄电池领域保持区域规模全球第一；培育3家全球电池行业龙头企业；规模以上工业产值超500亿元； 4、提升以织造为主的现代纺织产业。到2016年，全县纺织产业完成产值超1000亿元，其中规模以上工业产值超600亿元，保持浙江纺织业排名前三，成全省最大、全国领先的无纺布和长丝织造基地。 5、发展以物流机械和电子电器为重点的特色机电产业。到2016年，力争规模以上工业产值超300亿元，实现在机电设备制造领域的跨越式发展。,8、城市现有商业概况1,北,南,东,西,1、城市内南向北发展；城市由龙山大道分为新老城区。 2、城市原有商业主要在城市南面，居住人群也主要聚居在城南。 3、城市商业由南向北发展；城市
6、规划也是由南向北发展。,新老城区 分界线,商业发展趋势,城市现有商业概况2,县域经济较发达 人均GDP已跨入1万美元，人均可支配收入36732元（全国人均26955元）， 接近南京市（39882）水平。 商业同质化竞争 人均商业面积1.77平方米，相对过剩集中在中低档次上，同质化严重。 休闲性消费踊跃 A、餐饮、茶馆、足浴、KTV场所较多，普遍经营较好； B、高端娱乐场所有2家，经营较好。量贩式KTV较多，是年轻人的首选。 C、肯德基2家、上岛咖啡、一茶一座、老娘舅经营较好。 商业特色不足 超市、百货业态仍比较传统，没有明显突破。特色商业街只是品类的简单集中， 缺乏主力店、街区景观较差、关联配
7、套水平较低。 影院有2家 市民广场的大剧院和八佰伴的百叶龙。 超市有2家 大润发超市及欧尚超市。另外有八佰伴、浙北商厦、中百一店所属三个小型超市及浙北 水木花都超市。 百货有3家 百货主要有：八佰伴、浙北商厦、中百一店 特色餐饮街 解放西路餐饮街主要是农家乐餐饮，共有34家面积在200-500平方米不等的餐饮。,城市现有商业概况3,1、商业发展情况：商业发展由南向北方向发展，从南边满足生活最基本需求的大型超市大润发到八佰 伴是一个发展阶段，由八佰伴到发展大道雨润广场（浙北广场、海洋城）是第二个发展阶段。 2、发展模式：由原来本地的百货浙北大厦、中百一店的百货向外地连锁百货华地百货（八佰伴）方向
8、 发展，由华地百货提升级次到八佰伴发展，由八佰伴到综合体雨润广场趋势发展。由本地的百货附 带的小型超市向大型外资超市发展。 3、商业结构分布：商业结构由街边步行街向专业百货店、电器店、超市方向发展。 4、商业消费特征：由于长兴县城距杭州及南京高铁距离仅半小时，距杭州高速距离仅一个半小时，再 加上当地民营经济发达，往来杭州较多，所以，高端消费外流。,9、城市未来规划,老城区,过渡区,新城区,城市向北发展,1、城市未来向北发展，主要居住人口将由南向北迁移。 2、城市现在居住区在城南，将渐渐向北新城区发展。 3、城市总体呈南北走向，东西较短，南北较长。 3、高铁站、县政府都搬迁至北面新城区，所以，今
9、后城市重点的发展是新城区。,第二章：现有商业调查与分析,1、长兴现有商业概况：,2、主要商业点位图,花菇山休闲街,县前西街餐饮街,欧尚超市,大润发,中百一店,八佰伴,浙北大厦,18,八佰伴 档次：中档 面积：30000平方米 年销售：3.1亿 楼层：7层 停车位：180个,浙北大厦 档次：低档 面积：25000平方米 年销售：3亿 楼层：3层 停车位：90个,中百一店 档次：中低档 面积：20000平方米 年销售：2.8亿 楼层：5层 停车位：无,3、百货综合情况,2019/4/21,一、长兴浙北大厦项目总体介绍,2019/4/21,浙北大厦各楼层介绍F1,2019/4/21,浙北大厦各楼层介
10、绍F2,2019/4/21,浙北大厦各楼层介绍F3,2019/4/21,二、长兴八佰伴项目总体介绍,2019/4/21,长兴八佰伴各楼层介绍F1,2019/4/21,长兴八佰伴各楼层介绍F2,2019/4/21,长兴八佰伴各楼层介绍F3,2019/4/21,长兴八佰伴各楼层介绍F4,2019/4/21,长兴八佰伴各楼层介绍F5,2019/4/21,长兴八佰伴各楼层介绍F6,2019/4/21,长兴八佰伴各楼层介绍F7,2019/4/21,三、长兴中百一店项目总体介绍,2019/4/21,项目各楼层介绍F1,2019/4/21,项目各楼层介绍F2,2019/4/21,项目各楼层介绍F3,2019
11、/4/21,项目各楼层介绍F4,2019/4/21,项目各楼层介绍F5,4、超市综合情况,5、商业特色街情况,备注：1、商务型餐饮，在星级酒店，消费水平人均200-250元左右。如紫金大酒店、国际大 酒店、维多利亚酒店、红玫瑰酒店、金缘酒店等。,6、解放东路餐饮街,7、花菇山休闲街,8、长兴电影院概况,9、分析,1、由于长兴是县级城市，在城市发展的过程中，未能形成有效的商圈，都是在发展中由单个业态的店铺分散在县域老城区的各条街上。 2、老城区旧城改造缓慢，并且在改造的过程中没有进行商业的升级，所以老城区没有商业步行街或综合体出现。 3、各特色商业街除解放东路餐饮街与花菇山休闲街稍具规模外，其他
12、商业步行街商业形象和经营品牌级次较低，未能有效留住本地消费者，导致消费外流。,第三章：未来商业调研分析,1、未来商业物业分布,海洋城,浙北广场,利时广场,2、未来商业物业概况,1、海洋城位于龙山新区，总建筑面积约18万方，是浙江嘉兆控股继台州海洋世界，义乌海洋世界，南通 海洋世界，砂之船，杭州下沙奥特莱斯之后的又一实力之作。 2、主力店：南太湖海洋公园、星星影城、时尚星座广场、室外游乐街、数码广场、美食每客广场、仿真 溜冰场。 3、项目主要包括海洋公园、大型卖场、精品商场、餐饮、休闲娱乐和生活教育等服务设施，为顾客提供 旅游、购物、休闲娱乐等全方位 “一站式”服务的大型商业建筑。,3、海洋城介
13、绍,4、浙北广场简介：,2、项目距长兴县行政中心500米，占地16万平方米，总建面为25万平方米，其中地上商业面积为：12.5万方。 共有1452个停车位和2403个非机动车停车位。 3、 其中商业3万进行出售13万自持招商。停车位为1300个，物美超市1.5万平已签约。,美容美体,体育用品,品牌购物,物美超市,餐饮娱乐,健身会所,连锁酒店,儿童城,精品商业,时尚百货,1、项目位于沂湖路与永兴北路交叉口，由浙江美欣达房地产公司开发。,5、利时广场简介,1、长兴利时购物广场由大型购物中心、商业街及酒店商务公寓构成。 2、利时广场占地面积83499平方米，总建筑面积29万平方米。 3、项目集购物、
14、餐饮、文化、休闲、办公、星级酒店为一体大型时尚购物中心。,利时广场业态构成,6、分析：,1、未来商业MALL共有四个，整体商业体量供给量达到近60万平方，供给量严重超标。 2、在业态安排方面雷同，都有超市、影院、百货、KTV、电玩、餐饮，同业竞争严重。 3、四个项目中，唯有海洋城有海洋类动物主题，但其运营成本巨大。 4、四个项目都在彼此半径3公里范围类，将来市场竞争巨大。 5、虽然长兴县有60余万人口，但城区人口仅30余万，流动人口较少。,第四章：雨润广场综合分析,雨润广场综合分析,第三节：项目交通组织,第二节：项目周边居住人口分析,第一节：项目概述,第一节：项目概述,1、项目效果图,发展大道
15、,2、项目总平图,3、项目位置： 发展大道与明珠路路口（北城区边缘），距离市中心直线距离约3.5公里。,八佰伴,第二节：项目周边居住人口分析,2.项目周边人口概况,3、三公里范围小区,君悦华庭,奥中苑,东盛华庭,领域龙山,画溪庄园,龙山新村,龙山雅苑,和睦花园,白溪公寓,清溪家园,朱渡桥公寓,琥珀公馆,新城丽景,境水蓝庭,龙山泰景,禾峰乾庄,昆仑公馆,龙溪御庭,白溪景苑,翡翠名都,香溪美庭,白鹭湾,星龙湾,星雨华府,维多利亚花园,杨北新村,御景园,凤荷园,风铃绿洲,利时广场,中央花园,中央公馆,丽湖名居,2019/4/21,4、项目三公里范围内主要社区明细,备注：开发区总人口5.48万，户籍人
16、口2.55万，流动人口2.93万。,2019/4/21,5、项目周边主要小区明细,2019/4/21,6、长兴雨润广场3公里内的学校明细,2019/4/21,长兴县 实验初级中学,龙山新村幼儿园,长兴二小,长兴一中,施特劳斯 艺术幼儿园,本案,7、长兴雨润广场3公里内的学校分布,2019/4/21,8、长兴县经济开发区的企业明细,2019/4/21,9、长兴经济开发区代表企业的分布,本案,海信惠而浦（浙江）电器有限公司,空气化工产品（长兴）有限公司,浙江多蒙佳乐服饰有限公司,浙江华欣高科技有限公司,浙江湖州威达纺织集团有限公司,2019/4/21,10、长兴雨润广场3公里内的写字楼明细,2019/4/21,11、长兴雨润广场3公里内的写字楼分布：,本案,南方大厦,云龙大厦,世贸大厦,明珠商务大厦,丽湖中央大厦,格兰国际广场,鑫荣大厦,第三
