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1、,宝安公明 小产权房 市场调研报告,报告提纲,1,区域概况,2,政策研究,4,案例分析,6,未来发展,7,操作建议,3,地块分析,5,客户分析,第一篇：区域概况,光明新区 概况,经济运行,发展与规划,光明新区概况,光明新区概况,光明新区,深圳绿色城市示范区 深圳重要的城市副中心 创新型高新产业基地及其配套服务区 承接香港、辐射东莞的生产服务中心,公明中心区,光明中心区,经济运行,光明新区自2007年成立以来，经济发展保持良好的态势。虽然在2008年受 到全球金融风暴的影响，总体经济增长速度有所减缓，但随后经济快速回升， 2010年完成地区生产总值273.27亿元，同比增长28%。,经济强劲，有
2、望实现双赢,城市发展与规划,利用光明新区良好的自然环境背景，优化城市建设区与周边生态用地的边界，建立 紧凑集中、功能多元、生态优先的集约效益型的绿色新城。,沿茅洲河空间景观轴,光明中心区和公明中心区,广深港际客运站及周边地区,将石、玉田、红坳、高新区,公明老城区、公明新城区、高新区、将石片区、玉田片区、红坳片区、西北高新农业产业发展基地、东北部北态农业研发与观光基地和东南部郊野公园旅游服务基地,快速公交引导发展环,发展目标,发展策略 塑造优美城市形象 营造宜人生活方式 打造诱人创业平台 提高城市运营效率 培育城市竞争优势 保护城市资源环境,城市发展与规划,1,交通优势： 四通八达的交通环境，对
3、其工商业发展提供了必要条件,2,竞争优势: 依托深圳、东莞等珠三角核心城市，区域竞争力不俗,3,商业价值: 经济总量相对较小，但整体经济发展迅速，潜力巨大,4,未来价值: 完善的城市定位于功能规划，为进一步发在指明了方向,光明新区总体状况,第二篇：政策研究,小产权 房属性,政策解读,市场现状,1,2,所谓小产权房屋（又称乡产权房屋），是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，未缴纳土地出让金等费用，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。 这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为
4、乡产权。,3,即市场商品房，拥有完全产权，得到国家承认并合法登记的私人财产，其权益部分包含了房产使用权证与国有土地使用权。享有房地产应有的各项权益，在进行市场交易过程时，无需缴纳土地出让金，符合交易时限规定的也无须缴纳房产增值部分的税费。,广义概念,狭义概念,大产权房,小产权房属性,即不完全产权房屋，是指未办理统一规划、征收和出让手续，直接在国有或集体所有性质土地上，违法违规建设或超标准建设所产生的房屋，即违建房。由于购买者仅与房屋筹建者签订了交易合同，只有房产部分的使用权和收益权，但无法获得国家房管部门颁发的房产证，无法进行抵押、赠与和拆迁补偿。一旦房屋产权发生变更或纠纷时，购买者各项权益均
5、不能得到法律的保障保护。,小产权房属性,无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。,同样位置只是商品房价的20至50。物业、水电等费用便宜。,开发工程多承包给小建筑商，质量难保证 。,无物管，或指定成立管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。,产权不受法律承认，合法权益无法得到法律保障，是小产权房最大特点。,小产权房属性,从几种常见类型的房产物业来看，小产权在法律上表现为非保障性特征,小产权房属性,未开发土地,高层住宅,单栋小高层,天地楼,“小产权房产”种类多样化，满足各种需求，渐渐成为除商品房、廉租房外的 另一种城市房屋供应类型。,小产权房属性,农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土
6、地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。,城市规划法转变为城乡规划法，一字之差，却标志着中国将从2008年起彻底改变城乡二元结构的规划制度，进入城乡一体化的规划管理时代。而与此相反，商品化的土地使用权的管理却仍然是用征地制度这个独木桥来连接城乡两个世界,农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。,城市居民不得购买在集体土地上建设的房屋。因为非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房
7、屋产权登记，合法权益难以得到保护。,土地管理法第六十三条,国发改委08年1月8日“禁售通知”,国土资源部07年12月14日重申,07年6月18日建设部风险提示,07年10月28日中华人民共和国城乡规划法,国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，国办严令禁止地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。,1,2,5,3,4,国土资源部09年6月9日强调,政策,6,“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为
8、。,国家针对小产权房现象，陆续出台相关政策 三令五申，坚决制止、打击“小产权房”。,政策解读,政策解读,2009年5月21日，深圳人大处理决定第六条,网易周刊,新闻中心热点新闻正文,深圳小产权房有望获全国首个“准生证”,核心提示，深圳今日通过关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定，其中规定违法建筑处未申报的外，符合确认条件的办理初始登记，依法核发房产证，这标志着深圳的小产权房可能拿到全国首个“准生证”，业内人士估计，这将对商品房形成灾难性冲击。,深圳是人大表示：深圳小产权房拿准生证是误读,深圳市人大明确否认媒体宣传的“准生证”解读，表示该解读属于完全误读。 政府旨在解决城市化土地遗留问题的相
9、关立法，而大部分现有违建登记确权后， 将只有合法的使用权。,第一首页深圳频道,“ 深圳小产权房拿准生证是误读”,决定一出，深圳房地产市场掀起了轩然大波，也引发了深圳小产权房“转正”猜想，“准生证”成为一时社会的热门话题。,政策解读,国家不予支持消费者购买小产权房屋 ，小产权房由于没有法律保证而带来一定的风险,建在集体土地上的，购买的房子拿不到国家发给的产权证，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利 。,除了不能办理房产证外，小产权房严格说属于违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。,房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。小产权房
10、一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。,小产权房几乎都没有教育、绿化等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。,由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。,购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。,风险三： 质量难保证,风险四： 配套不完善,风险五： 遗赠也麻烦,风险六： 无法办贷款,风险一： 没有房产证,风险二： 拆迁难补偿,小产权房风险,原因一,原因二,原因三,建国以来，中国工业化高速发展，人口向城镇快速集中，造成城市住宅市场需求膨胀。但由于利益原因
11、，一线城市的商品房开发量巨大，而满足中低端收入人群的社会保障性住房长期供给不足，促使小产权房出现并不断膨胀。,改革开放以来，没有依据宪法规定落实农村集体土地使用权可流转原则，土地开发与管理使用方面的法律法规空缺，使农村集体土地使用权无法进入市场资源体系产生经济效益。导致村集体、村民、投资人在经济利益驱动下大量违规建设小产权房。,在经济发展、城市化进程加快背景下，必然促使区域中心城市人口迅速膨胀，产生大量居住用房需求。由于商品房市场利益最大化属性，开发周期较长，开发成本较高，供应结构不能满足不同阶层、不同收入人群多样化需求。因此，城市周边集体性质用地在市场需求和利益驱动下，产生了大量非法建设和转
12、卖行为。小产权房不是偶然产生的，住房需求大，住房保障体系滞后、高房价等因素促使大量小产权房的产生。,近年以来，没按照1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知中的承诺，落实城市房改制度。也没有探索在商品房开发领域之外，利用社会资源多渠道合作建房、满足城市居民多层次不同需求的住房保障方式和办法。导致城市商品房价格快速上涨，小产权房套利空间加大，促进其发展,产生的原因,小产权房是城市房地产市场需求膨胀与房地产政策法规滞后之间矛盾的产物。,投资小产权房多半是以出租为主或等待拆迁补偿获利,小产权房抢建后，政府很难强制拆除，而是进行城中村的改造，改造后仍然可以经营性出租。并且有部
13、分小产权房可以进行产权确认，多有投资客购买后分包出租赢利。 目前市场上主要以出租为主，在关内少见买卖，而在关外则买卖成交较为普遍，投资者多以出租为主，或者等待拆迁补偿获利。,产生的原因,小产权房分析小结,小产权房产唯一合法买家为该村村民；,卖给外村村民或转让小产权房屋虽不后合法，但仍存在一定市场；,政策对小产权房房产规划管理制度还未完善；,小产权房发生纠纷，一般由村委处理；,小产权房价格一般为周边商品房三到五成不等；,小产权房相对于商品房在价格上存在绝对优势；,小产权房房产买卖存在一定风险；,小产权房付款方法基本上只有一次性与短线分期二种，而因为不能按揭，反而增加了资金压力；,启示,国家打压小
14、产权房政策愈加严厉，小产权房市场处于进退两难。,在此政策之下，必须由专业的房地产机构对市场做出科学的营销策略、以及资深的销售团队进行销售，才能实现价格和利润双赢局面。,政策监管增加买卖双方风险，小产权房市场将逐渐缩少。,数据来源：国家统计局,小产权房占全国住宅总面积的三分之一以上，面积之大，范围之广,市场现状,全国住宅总量约186亿平方米，其中小产权房高达66亿平方米面积，比例已经超过35%,全国住房结构图,深圳市小产权房分布范围广，但关内比例较小，绝大部分分布在关外，数量分布呈现离市区越远 比例越高的现象。 其中宝安沙井镇为深圳小产权房数量之最，在售或在建的统建楼盘在50个以上，住房多达到5
15、万套以上； 关外布吉深惠路附近、南岭村片区、吉厦村片区，龙华中心区、富士康片区等，目前存在大量的在售和 在建小产权房，部分项目规模甚至高达几千套，这些片区所有的小产权房加起来，总量可能超过 4万套，体量非常庞大；,目前深圳住宅总面积的为2.6亿平方米。其中小产权房高达1.6亿平方米面积，比例已经超过60%,大部分是小产权房且分布范围广，比例远超全国,市场现状,在按评估价征税、限购令、限贷令等一系列调控政策的作用下，调控力度持续放大，令潜在置业者观望心理愈加浓烈，购买需求明显萎缩。,从限购令等各调控政策下达之后，二手 市场成交量一路下滑，相当于2008年的 市场，置业者观望情绪愈加浓烈,从限购令
16、等各调控政策下达之后，二手 住宅挂牌均价从21199元/平米一路降到 19934元/平米，均价降了1265元/平米。,市场现状,全市商品房市场销量持续下滑，均价大幅下跌，未来短期时间内形势难以恢复，小产权价格也受其影响。,市场现状,大势态：“关内”土地饱和，现实版“寸土寸金”愈演愈烈。“关外” 商品房房价持续升温。小产权房成为最大诱惑。,创历年住宅供应新低,2010年深圳全市批售住宅402万平米，同比减少12.95%，推售住宅414万平米，同比减少11.7%。,深圳历年及2010年各区住宅房地产供应情况,市场现状,小产权房不是偶然产生的，住房需求大，住房保障体系滞后、高房价等因素促使大量小产权房的产生。,城市化进程快，人口急剧，多为年轻劳动力，产生大量住房需求； 深圳是典型的”移民城市“2010年全市人口达1036万人，突破千万大关； 深圳人口年龄结构相当年轻化，平均年龄仅为26岁；
