《2017年青岛房地产市场回顾及2018年展望》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2017年青岛房地产市场回顾及2018年展望（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,2017年青岛房地产市场回顾及 2018年展望,2018年1月16日,2017年青岛房地产市场要点回顾,办公,零售商业, ,青岛办公市场连续三年供应高企，崂山商务区成为供 应最为集中区域； 办公租赁市场上整层租赁需求较为活跃，全年46%的 租赁成交来自崂山商务区； 新落成的优质办公物业表现出较好的市场反应。 高端住宅 市场调控持续升级，2017年高端市场成交量同比下降 35.5%； 第四季度，高端住宅市场多个项目集中供应； 第四季度，一手高度住宅市场价格微幅上涨0.5%。, ,西海岸零售商圈迎来供应高峰，社区型商业稳步扩张； 文化体验、新品牌、地铁商业成为2017年青岛零售商 业发展三大趋势
2、； 优质零售物业带动市场平均租金稳定增长。 物流仓储 高标准物流仓储市场连续两年供应高企，市场规模迅 速扩大； 电子商务已逐渐成为市场需求的主要驱动力； 受新项目影响非保税高标准仓库租金近期略有下降。,平均租金 （元/平方米/天）,总存量 （平方米）,2017年第四季度房地产市场指标,3,办公 零售商业 物流仓储 （非保税） 高端住宅 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,空置率,4,069,500 3,559,000 1,020,000 销售量 （套数） 4,363,25.1% 10.3% 17.7% 可售存量 （套数）
3、8,513,2.9 9.0 0.7 平均售价 （元/平方米） 31,000,青岛优质办公楼市场回顾,青岛办公市场近三年供应高企，市场规模成倍增长,5,34,0%,25% 20% 15% 10% 5%,30%,0,60 50 40 30 20 10,2013,2014,2015,2016,2017,空置率,2007,191万平方米,2017,青岛优质办公市场总存量（万平方米）,青岛优质办公市场新增供应（万平方米） 70,新增供应 数据来源：仲量联行 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,407万平方米 X 2倍,崂山商务区成为
4、供应最为集中区域，持有型物业比例上升,6,2017年新增供应中80%来自于崂山商务区。 崂山商务区 数据来源：仲量联行 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,2017年新增供应中60%是单一产权的持有型物业。 持有型物业,新落成的优质项目表现出较好的市场反应, 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,7,甲级,乙级,数据来源：仲量联行,建成一年的同比租金涨幅（2015年后交付使用的项目） 8.0% 5.5%,甲级,乙级,建成一年的平均入驻率（2015年后交付
5、使用的项目） 82% 整体市场平均入驻率75% 60%,整体市场同比租金下降1.4%,大宗成交增加，崂山租赁交易活跃,8,34.2万平方米 净吸纳量 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,26单 1,000+平方米租赁成交,46% 租赁成交来自崂山商务区,租赁行为中以搬迁和新成立为主，整层租赁需求活跃,金融,专业服务,房地产及相关,77%的成交面积介于1,000平方米 到2,000平方米之间,搬,家,新成立,扩,租,租赁市场净吸纳量,（单位：万平方米）,2017,10 2007 数据来源：仲量联行,34,金融与专业服务成为办
6、公租赁市场的主力需求 经济转型带来需求结构的变化，曾经作为主要需求来源的贸易与物流企业 逐渐被金融与专业服务企业所替代。,主要行业办公租赁需求占比,2017,2007,19%,贸易零售,2017,2007,23%,物流运输,10% 2007,2017,金融服务,8% 2007,2017,专业服务,青岛优质零售物业市场回顾,53,0%,6% 4% 2%,10% 8%,12%,0,30 20 10,50 40,60,2013,2014,2015,2016,2017,新增供应,空置率,西海岸零售商圈迎来供应高峰，社区型商业稳步扩张 青岛优质零售商业市场新增供应（万平方米）,数据来源：仲量联行,西海岸
7、零售商圈迎来供应高峰,新城吾悦广场、港湾万达广场、城市传媒广场,新项目更关注创新体验业态 大融城、城市传媒广场、新城吾悦广场 社区型商业依旧稳步扩张,金茂湾购物中心、港湾万达广场、丽达购物中心,- 李沧店,物业形态的丰富为差异化定位提供了更多可能,中高端商业 中端商业,低端商业,百货,购物中心 百货,2007,2017,优质购物中心总存量 （单位：万平方米）,2017,208,0 2007 数据来源：仲量联行,中国零售商业市场发展背景,Income Growth 收入增长 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,Urbanis
8、ation 城市化,Consumer Habits 消费习惯,15,Social 社交,Convenience 便捷,Interaction 交互 Environment 环境 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,实体零售角色的转变 Entertainment,娱乐, 地铁沿线商业项目同比租金涨幅达6.9%，远远高出市,场平均水平。,2017年青岛零售商业市场发展趋势 城市传媒广场以文化体验类业态作为主力店之一； 全年共有超过100家首进青岛的新品牌； 6.9%,1.8%,地铁沿线商业项目,整体市场,租赁市场净吸纳量 （单
9、位：万平方米）,2017,11,45,消费需求的升级实现了商业业态从打破到重构的过程， 呈现活跃多元的发展态势。,活跃多元的零售市场,快时尚品牌数量（单位：个）,0,2007,8,2007,影院数量（单位：个）,3%,5%,儿童业态占比,商业业态及细分品类多元化发展 2017,2017,餐饮业态占比 数据来源：仲量联行,2007 数据来源：仲量联行,青岛高标准物流仓储市场回顾,物流仓储分类,保税仓库,非保税仓库,进出口贸易驱动 零售需求主导 服务大众的第三方物流 电商作为新兴驱动力,零售业是物流业需求的主要来源,物流枢纽城市,其他城市,气泡大小表示零售业规模,数据来源：仲量联行,数据来源：中国
10、物流销售管理局，仲量联行,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,越来越多的公司将物流外包给第三方物流公司 第三方物流在物流消费中所占的比重 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40%,2015,中国电商市场规模庞大且发展迅速,数据来源：eMarketers，仲量联行,60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,100% 90% 80% 70%,中 :,B2C,C2C,43%,22%,35%,中国,美国,其他国家,中国线上市场：B2C与C2C市场份额,2015,贵阳，昆明，厦门，中山，珠海,一级物流中心 二级物流中心,长沙，无
11、锡，杭州，郑州，合,上海深圳 天津北京广州 苏州 成都 青岛，大连 重庆 宁波，南京 武汉 沈阳,嘉兴 太仓 佛山 东莞,三级物流中心,物流新兴市场结构 内陆城市和卫星城增长最为强劲 卫星城: 廊坊 昆山,肥，西安 基于对物流存量，开发商活动，基础设施，经济政策的综合分析得出。数据来源：仲量联行,数据来源：仲量联行,0,1,2,3,4,5,6,北京 广州 深圳 成都 沈阳 重庆 苏州 南京 武汉 青岛 宁波 昆山 东莞 佛山 嘉兴 太仓 廊坊,百万平方米,一级物流中心 二级物流中心 卫星城,非保税市场存量 - 核心物流市场 现有存量和预测总量 上海 天津,2009 2.1% 550 百万平米,
12、2012 2.7% 698 百万平米,2015 3.9% 955 百万平米,高标仓库,非高标仓库,中国高标仓库不及总量的5% 表明已有设施有较大提升空间,数据来源：仲量联行,非保税仓储（百万平方米）,非保税仓储（百万平方米）,普洛斯,嘉民,易商,宝湾,安博,宇培,平安,维龙,丰树,富力,数据来源：仲量联行物流信息服务, 2016年第四季度数据（北京，天津，沈阳，成都，重庆，广州，上海，苏州，昆山，嘉兴，宁波，深圳，南京，武汉，西安）,普洛斯,嘉民,易商,宝湾,安博,宇培,平安,维龙,丰树,富力,普洛斯成为物流市场最大规模开发商 中国主要城市前十位开发商开发面 12 11 10 9 8 7 6
13、5 4 3 2 1 0,空港,前湾港 胶东机场,其他,2017,青岛北站,青岛流亭机场,胶东国际机场（在建）,董家口港,市场布局逐渐由空港向前湾港和胶州扩张 物流仓储子市场构成 2017,2007,青岛站 前湾港 物流仓储市场需求构成 2017 2007 第三方物流 电子商务 制造业 零售商 2007,高标准物流仓储市场连续两年供应高企，市场规模迅速扩大,28,24,0%,15% 10% 5%,25% 20%,30%,35%,40%,0,10 5,20 15,25,2013,2014,2015,2016,2017,空置率,2007,12万平方米,102万平方米,2017,青岛非保税高标准物流仓
14、储总存量（万平方米）,青岛非保税高标准物流仓储新增供应（万平方米） 30,新增供应 数据来源：仲量联行 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,X 8.5倍,受新项目影响非保税高标准仓库租金近期略有下降 0.78 0.70 0.67 0.62 0.55,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,物流仓储子市场指标对比分析,空港 存量：571,500平方米 空置率：13% 平均租金：0.81元平方米天,前湾港 存量：97,700平方米 空置率：23% 平均租金：0.88元
15、平方米天,胶州 存量：272,100平方米 空置率：32% 平均租金：0.58元平方米天,2018年青岛房地产市场展望,2018年青岛房地产市场展望, ,未来12个月仍有近50万平方米的新增供应，供应压力 持续； 供应高企将加剧项目间的租金分化并且带来市场结构 调整； 市场多维竞争格局将逐渐形成。,办公, ,西海岸新区仍是未来供应的主战场，带来更丰富的购 物和娱乐体验空间； 主城区零售商业市场预计将出现更多场景化IP化的新 兴零售物业。,零售商业, ,行政调控政策将持续收紧； 高端住宅价格将保持稳中有升的态势。,高端住宅, ,随着投资市场的成熟，更多资产交易出现； 未来12个月新增供应有所回落
16、，强劲需求带动收益率,压缩速度加快。,物流仓储 电商与第三方物流仍是主要需求来源并将持续增长；,未来办公未来已来,改革的主要原因,“管理层对,应该在办公空间的理念和设计中体现”,Kate Tam Head of Marketing, East China “作为行业的领导者，我们的办公空间需要可以向客户展示我们先进的技术、理念和设 计” Grant Weine Transaction Management China Hub Leader,到符合当下潮流的设,“JLL在恒隆广场的老办公室在十几年前可以说是超前的，但是很难让 计理念并给予启发” Nick Chung Transaction Management,” 直接影响到我们的间接费,“JLL全新的品牌和办公空间理念可以帮助公司吸引到更多 Michelle Min Shanghai Head of HR 使得我
