财产税收制度

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1、第七章 财产税收制度,土地、房产、车船税收制度,2,内容提要,房产税 契税 车船税 车辆购置税,土地、房产、车船税收制度,3,房产税,一、房产税的概念 房产税是以房产为征税对象，按照房产的余值或租金收入，向房产所有人和经营管理人等征收的一种税。 二、房产税的纳税人 房产税的纳税人为产权所有人。 （一）产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳； （二）产权出典的，由承典人缴纳； 产权出典，是指产权所有人为了某种需要，将自己房屋的产权，在一定期限内转让（出典）给他人使用而取得出典价款的一种融资行为。产权所有人（房主）称为出典人；支付现金或实物取得房屋支配权的人称为承典人。 （三）产权所有人、承典人不

2、在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产的代管人或者使用人缴纳。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。,土地、房产、车船税收制度,4,房产税,三、房产税的征税对象与征税范围 （一）征税对象：房产。 房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立与房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等，不属于房产。 （二）征税范围： 城市、县城、建制镇和工矿区四类地区的房屋 ，不包括农村。,土地、房产、车船税收

3、制度,5,房产税,四、房产税的计税依据（税基） （一）自用房产（从价计征）：以房产的余值作为计税依据。房产余值是指房产原值一次减除10至30以后的余值。 房产余值=房产原值（1扣除比例） 1、房产的原值，是指纳税人在“固定资产”科目中记载的房屋原价。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 2、10%30%的扣除比例，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。 （二）出租房产（从租计征）：以房产的租金收入作为计税依据。,土地、房产、车船税收制度,6,房产税,五、房产税的税率 （一）自用的房产（从价计征）：12%； （二）出租的房产（从租计征）：12% 个人按市场价格

4、出租的居民住房，用于居住的，减按4%的税率征收。 六、房产税应纳税额的计算 （一）自用的房产： 应纳税额=房产原值（1扣除比例）税率 （二）出租的房产： 应纳税额=租金收入税率,房产税,案例1：某企业2009年年底自有经营用房原值为50万元。已知当地规定的扣除比例为25%，计算该企业2009年应缴纳的房产税税额。 应纳税额=50（125%）12%=045（万元） 案例2：李某自有一栋楼房，共16间，其中用于个人生活居住的3间（房屋原值为6万元），用于个人开餐馆的4间（房屋原值为10万元）。2009年1月1日，李某将剩余的9间房中的4间出典给王某，取得出典价款收入10万元；将其余的5间房出租给某

5、公司，每月收取租金5000元，期限均为1年。该地区规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税。计算李某2009年应缴纳的房产税税额。 经营用房应纳税额=100000（120%）12%=960（元） 出租房屋应纳税额=50001212%=7200（元） 本年应纳税额=960+7200=8160（元）,房产税,案例3：甲制药厂位于市区，2010年末结转到本年度的固定资产原值为5200万元。其中房产原值为3200万元；机器设备原值为2000万元。当年签订租赁合同一份，7月1日将房屋原值为200万元的仓库出租给某商场，出租期限2年，租金共计48万元，签订合同时预收半年租金12万元，其余在租用期的当月收取

6、。计算甲制药厂2011年应缴纳的房产税、营业税、城建税和教育费附加。当地规定的扣除比例为25%。 应纳房产税=（3200200）（125%）12% +200（125）12%50%+1212%=2934（万元） 应纳营业税=125%=06（万元） 应纳城建税=067%=0042（万元） 应纳教育费附加=063%=0018（万元）,土地、房产、车船税收制度,9,房产税,七、房产税的减免税 （一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免税； （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免税； （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免税； （四）个人所有非营业用的房产免税，对个人所有的居住用房，不分

7、面积多少，均免税。 （五）中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。 （六）经财政部批准免税的其他房产。,土地、房产、车船税收制度,10,房产税,八、房产税的征收与管理 （一）纳税义务发生时间 1、纳税人将原有的房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税 2、纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税； 3、纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验收手续之次月起征收房产税（纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税）； 4、购置新建的商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税； 5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房

8、地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税； 6、出租、出借的房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税； 7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。,土地、房产、车船税收制度,11,房产税,（二）纳税期限 按年征收，分期缴纳。 （三）纳税地点 房产所在地。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关申报纳税。,案例分析,1、某居民自有一栋旧楼房，共20间，其中用于生活居住4间，用于开餐馆5间（房屋原值为80000元），剩余的11间出租给某企业，每月收取租金5000元。该地区规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税。请计算该

9、居民当年应缴纳的房产税。 2、某企业2007年应税房产原值为500万元，当地规定允许减除房产原值的20%，请计算该企业当年每季应纳的房产税。 3、某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，当地政府规定的扣除比例为20%。计算该企业当年应缴纳的房产税。,案例分析,1、应纳税额=80000（120%） 1.2%+500012%12=7968（元） 2、应纳税额=5

10、00（120%）1.2%4=1.2（万元） 3、A栋房产应纳税额=1200（120%）1.2%124=3.84（万元） B栋房产应纳税额=10412%+1000（120%）1.2%128=11.2（万元） 该企业当年应纳房产税税额=3.84+11.2=15.04（万元）,土地、房产、车船税收制度,14,契税,一、契税的概念 是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人一次性征收的一种财产税。 二、契税的纳税人 是指在土地、房屋权属转移过程中，承受土地使用权或房屋所有权的单位和个人。 承受是指购买、受让、受赠、交换等方式取得土地、房屋权

11、属的行为。,土地、房产、车船税收制度,15,契税,三、契税的征税范围（五种行为） （一）国有土地使用权出让； （二）土地使用权转让（出售、赠予、交换） ； （三）房屋买卖； （四）房屋赠与； （五）房屋交换。 此外，以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵偿债务；以获奖方式;预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属等，属于契税的征税范围。 典当、继承、分拆、出租、抵押等形式而发生的土地、房屋权属变动的，不属于契税的征税范围。,土地、房产、车船税收制度,16,契税,四、契税的税率： 35 五、契税的计税依据（税基） （一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格

12、作为计税依据； （二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照市场价格核定； （三）土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也应按上述办法确定计税依据。 （四）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交契税，以补交的土地出让费用或土地收益作为计税依据。 对成交价格明显低于市场价格而无正当理由的，或所交换的土地使用权、房屋价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定计税依据。,契税,六、契税应纳税额的计算

13、 应纳税额=计税依据税率 例：2010年，王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后又将其与李某拥有的一套房屋进行交换。经房地产评估机构评估奖励王某的房屋价值30万元，李某房屋价值35万元。两人协商后，王某实际向李某支付房屋交换价格差额款5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值28万元。已知当地规定的契税税率为4%。计算王某应缴纳的契税税额。 王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额=2800004%=11200（元） 王某交换房屋行为应缴纳的契税税额=500004%=2000（元） 王某实际应缴纳契税税额=11200+2000=13200（元）,土地、房产、车船税收制度,18,契税,七、契税的减免

14、税（见教材） 八、契税的征收与管理 （一）纳税义务发生时间 为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 （二）纳税地点 土地、房屋所在地 （三）纳税期限 自纳税义务发生之日起10日内进行纳税申报。,案例分析,1、甲某将一套房屋赠送给乙某，赠与契约上没有标明价格。经契税征收机关参照房屋买卖的市场价格核实，该房屋现值200000元。当地政府规定的契税税率为3%。计算应纳契税。 乙某应纳税额=2000003%=6000（元） 2、甲某用一套三类住宅（90平方米）交换乙某一套三类住宅（90平方米），交换契约上标明：甲的住宅价值为180000元

15、，乙的住宅价值为150000元。契税征收机关经过核实，甲乙双方房屋价值与契约上标明的价值相符。当地政府规定的契税税率为3%。计算应纳契税。 乙某应纳税额=300003%=900（元） 3、甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独自经营的企业。当地确定的契税税率为3%，计算甲、乙、丙应纳契税税额。 甲不纳税； 乙应纳税额=1003%=3（万元） 丙应纳税额=12 3%=0.36（万元）,土地、房产、车船税收制

16、度,20,车船税,一、概念 车船税，是对在中华人民共和国境内车船管理部门登记的车辆、船舶（以下简称车船）依法征收的一种税。 历史沿革,土地、房产、车船税收制度,21,车船税,二、纳税人和扣缴义务人 （一）纳税人 凡是在我国境内拥有或者管理车船的单位和个人，均为车船税的纳税人。车船的所有人或者管理人未缴纳车船税的，使用人应当代为缴纳车船税。 （二）扣缴义务人 从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人。,车船税,三、征税范围 （一）车辆 机动车辆：包括载客汽车、载货汽车、拖拉机、无轨电车、三轮汽车、低速货车、摩托车、专业作业车和轮式专用机械车等。 非机动车辆：三轮车、自行车、畜力车等。 （二）船舶 机动船舶：客轮、货船等。 非机动船：木船、帆船、非机动驳船等。,车船税,四、计税依据（税基） （一）载客汽车、电车、摩托车，以“辆数”为计税依据； （二）载货汽车、三轮汽车、低速货车，以“自重吨数”