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1、投资回报率多少算合理？考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。一大公式：租金乘数（投资金额/每年潜在租金收入）小于 12。比如一套房子，2001 年时售价 22 万元，月租金 1500 元，那么它当时的租金乘数是 12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12 倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到 60 万元，而月租金却仍不到 2000 元，租金乘数升到 25 倍，已经大大超过了合理的范畴。投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的
2、进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。二大公式：810 年收回投资。投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数（首期房款期房时间内的按揭款）（月租金按揭月供款）12。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在 810 年左右。仍以上面提到的那套房子为例，假设 2001 年时首付 5 万元，每月按揭供款 1000 元，1 年后交房，当时它的投资回收年数是 103 年。但是到了 2005 年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月
3、的租金收入无法弥补月供款，实际上将面临投资无法回收的境地。三大公式：15 年收益决定是否物有所值。另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。 如果该物业的年收益15 年房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益15 年房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益15 年房产购买价，那该物业价值已高估。仍以上面提到的房子为例，2001 年时，年租金收益为 18 万元，乘以 15 等于 27 万元，大于当时的售价 22 万元，因此是值得投资的。但是现在，就以 2000 元月租金计算，合理价值为 36 万元，远远小于当前 60 万元的售价，价值已经被过度透支了。以上是三种
4、常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。房产投资哪种贷款更好？在房产投资之前，必须进行仔细的成本测算，调查各项环境状况，再来决定此项投资是否是自身所能负担的。 投资分析 房产投资成本包括：首期付款、按揭还款、保险费、公证费、契税、二手房交易费用，还包括首付款和按揭还款的利息损失。首付款目前最低为二成，一般要求在签订购房合同时付清。银行按揭是指房款不足向银行贷款的
5、部分，贷款期限最长为 30 年，还款方式主要有等额还款法和等本金还款法等。保险费根据按揭年限计算，提前还清贷款可以按年限退还。房产每交易一次要缴纳一次契税。 弄清了房产投资的成本构成，再对房产投资进行成本测算。由于按揭还款本金部分已经包含在房屋总价之内，在计算按揭贷款成本时只要计算按揭还款利息即可。具体计算公式是：利润卖出价买入合同总价交易费用按揭利息支出利息损失。首先，如果投资人的资金有限或有意加大投资规模，必须依靠银行贷款，按月支付按揭利息。重要的是，要正确选择还款方式，从上面的计算公式不难看出：减少按揭利息支出就可以降低成本。由于等额还款法是采取递增还本金、递减还利息的方法，即存在“前还
6、后息”的现象。而等本金还款法每期偿还的本金固定，按实际贷款余额计息，不存在“前还后息”的情况。同样一笔银行按揭贷款，采用等额还款法的利息支出要大于采用等本金还款法，但等额还款法前期偿还的本金要少于等本金还款法。 投资实例 每个投资者都可根据自身的资金能力选择不同的银行贷款方式，保障房产的长期投资与收益回报。若准备提前还贷，应采用“等本金还款法”，以减少利息支出。投资一套 50 万元的商品房，若通过申请贷款银行的审核后可支付首付 20 万元，申请30 万元按揭 20 年的情况为例，等额还款法的第一年利息支出约为 14916 元，等本金还款法的第一年利息支出约为 14774 元，相差 142.5 元，以后年份相差更大。其次，要计算投入资金的利息损失。投入资金包括首付款和按揭还款，主要部分是首付款，一般参照银行利息计算，如果按照一年期定期利率 1.98计算，20 万元首付款的年利息损失近 4000 元。最后，还要估算一次性的交易费用，包括两次契税、保险费、公证费等。一般来说，一套 50 万元的商品房的交易费用约在 1.7 万元左右。
