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1、北京 后沙峪项目报告,在本次提案中仅根据对本案项目的初步理解所做的简要说明，因时间较紧，难免存在诸多不当之处，敬请斧正。,大势 宏观市场分析,2009年1-11月，北京市期房住宅销售共131453套，销售面积共14441391，同比去年，分别上涨了55%和63.31%；在11、12月传统的销售淡季内，销售情况仍持续高涨，地产开发商的高成本拿地是刺激需求释放的主要原因。,2009年以来，整体市场走势良好，呈现量价齐升的局面。销售市场已经由买方市场转化为卖方市场，消费者面对市场将更加举步维艰。,2009年北京房地产市场整体销售状况,北京市整体成交均价自2009年3月后保持持续平稳的增长，截止200
2、9年11月，北京住宅成交均价已高达17443元/平方米。,2009年北京房地产市场区域土地供应状况,北京住宅郊区化已成为趋势，继北京市政府大力投资北京城南区域后，顺义大龙房地产又以50.5亿元的天价拍得顺义天竺22号地，该土地楼面地价达到了29859元/平方米。该区域未来将成为北京热点区域，区域竞争市场将更为激烈。,土地供应郊区化2009年，北京市住宅土地成交面积1075.27万，成交68块地，城八区成交面积仅为200.37万，17块地，占北京市土地全年交易量的18.63%；,北京09年房地产市场总结,北京09年，房地产市场调整，量价齐升。近期在政策的利好下，成交量、成交价格将继续看涨。,宏观
3、政策,关键词,利好行业,房地产行业做为我国支柱行业，其稳定、长效的发展至关重要。因而，出于对行业及整体经济的保护，在现今市场环境下，政府将继续加大“救市”力度，以稳定市场。,北京2010年房地产市场展望,市场环境,关键词,逐渐复苏,行业整顿还在进行中，消费者观望情绪依然存在，政府坚定的救市政策及措施出台，会使受宏观政策影响较大的楼市逐渐复苏。,北京2010年房地产市场展望,价格走势,高位运行,09年整体市场价格持续走高，尤其表现在区域市场上，但从成交来看，刚性需求客户对价格的敏感度最高。 未来产品品质重新成为定价的主要参考依据，市场价格将趋于理性回归。,关键词,北京2010年房地产市场展望,产
4、品供应,结构单一,随着90/70政策的落实，市场的供应结构正向着宏观调控的方向前行。 中小户型已经成为主流供应。大户型产品将呈现稀缺性。对于产品面积的限制也将催生产品形态的创新。,关键词,北京2010年房地产市场展望,板块轮动,向外扩散,09年，大兴取代朝阳，成为北京土地成交量之冠，北京市场呈现郊区化供应态势，大兴、顺义、通州、昌平等郊区县成为未来房地产市场热点区域。,关键词,北京2010年房地产市场展望,在整个2009年中，中国房地产市场又经历了一次“拐点”。 从近期政府、金融机构表现而言，政策的转向在一定程度上表明，政府对房地产救市的倾向和决心。由于整体市场的供求格局在发生改变，客户的观望
5、情绪在短时间内也不可能立即结束，而且受世界经济危机的影响的余波未退，2010年房地产整体市场将会是一个相对变化莫测的过程。而顺义区的竞争将十分激烈，产品成为取胜之关键。 所以，2010年的房地产市场，注定是挑战与机遇并存！,2010年 挑战与机遇并存,战局 顺义区域市场分析,顺义1998年撤县设区，总面积1021平方公里，下辖19个镇、6个街道办事处、424个行政村，户籍人口56.4万，常住人口70.3万; 顺义位于北京市东北部，城区距市中心30公里。东邻平谷，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南界通州区、河北三河市。区境东西长45公里，南北宽30公里，总面积1021平方公里； 城乡劳动力在二
6、三产就业人数达到21.8万人，占本区劳动力总数的88。,顺义概况,顺义： 顺义区”十一五规划“中明确指出，围绕扩建中的首都机场，着力打造“临空经济带”的发展目标。并提出”空港国际化、全区空港化、发展融合化“的区域发展口号。,临空经济带：五大功能板块共同组成，包括“顺义新城区/空港工业区 / 会展产业区 / 国门商务区 / 空港物流区” 。,区域发展背景,“2008年，中国 北京” 国际社会的焦点，全球华人的骄傲,在这样的宏伟背景下，顺义正走在前所未有的高速前进的轨道上。2008年，对于顺义，发展契机来源于奥运，但并不局限于奥运。 顺义在承担奥运水上项目之外，08年更为重要的是“经济产业的转型”
7、。,区域发展契机,新国展 会展经济全速启动，国际精英人群趋集,规划总建筑面积65万平方米。总建筑面积达到35.5万平方米，包括10万平方米的展馆及展览配套设施。预计新国展投入使用后，每年对相关产业带来的影响产值将达到60亿元，税收收入将达到2.3亿元。 顺义区文化创意产业发展实施意见，明确了以会展为龙头，打造广告会展、设计创意、出版印刷三大板块。,新国展催化区域经济多元化发展,本案思考：会展经济、创意产业，将为区域注入全新的运转资源，带动区域经济发展，以及产业、人群的丰富。大量的就业人口对本案定位及客群捕捉影响意义重大。,空港提出“国门一公里”概念，建设工业别墅群，五星级酒店、商铺等作为综合配
8、套设施 利用国际口岸优势，设立空港保税区或空港保税物流园区，形成保税仓储、物流中转、物流配送、国际采购、展览展示、加工出口以及其它保税延伸产业集群； 利用航空运输功能，在机场所在地周边地区形成产业群，以及更广泛的地区内与空运、航空相关的产业集群。 截止到2008年上半年，临空经济区引进项目242个，协议引进资金486亿元。从业人员13万人。,临空经济带 助推区域经济向国际化口岸跨越式发展,本案思考：临空经济的快速发展 直接导致区域产业结构的变化，以及大量相关产业人群的涌入。,空港助推区域经济,本案思考：TOD模式的引入，缩短中关村、亚运村、望京、及城市核心区与区域的时间距离，区域突破原有的依赖
9、地缘性客户，改变人群结构及生活方式成为可能。,15号线,线路为西苑-中关村-奥林匹克中心区-望京-沙峪镇-新国展中心-京密路-顺义府前街，到达燕京桥。 此外，机场轻轨从东直门到机场3号航站楼，在设计过程中给通往顺义区的轨道交通预留了出口。 TOD：公共交通导向型发展模式，为区域建设提供了一种交通建设与土地有机结合的全新发展空间。,地铁15号线、机场线 发达立体交通结构，助推区域发展引擎,交通系统打通区域经济动脉,产业丰富，结构转型 2008年，顺义区第三产业比重将达到50左右，借助新国展、空港物流、国门商务等重要产业构成的腾飞，顺义正在快速的从制造大区向服务大区转型。,平台搭建，区域腾飞 20
10、08年，首都国际机场三期扩建完成；新国展一期工程完工并投入使用。国际化的空港基地、跨时代的会展中心，08年，基础设施的建设完成，使得顺义的真正腾飞，从机会变成现实。,区域前景展望,1,2,3,4,顺义新城,临空经济带,新国展,轨道交通,顺义区房地产发展前景良好,城市化进出将快速增加区域的就业和配套，将促进顺义房地产市场产生跨越式变化。,日渐成熟，发展空间广大、产业素质与综合能力较高，为区域房地产市场提供良好的生存环境和客群基础。,将带来大量的产业人口聚集，为区域提供置业的支持平台和客源基础。,将缩短区域和其他区域的交通时间成本，使区域居住客群基数得到快速释放。,顺义宏观环境小结,顺义老城区版块
11、,国展版块,温榆河版块,顺义区域房地产市场概述,温榆河版块 新国展版块 马坡版块,顺义区域房地产市场发展至今，形成三个版块，并各具特色。,顺义房地产市场以顺义老城区起步，温榆河版块以其自然资源成为最早的高端物业云集之所，已成为北京最为著名的中央别墅区；新国展版块，在新国展兴建后，也成为区域房地产开发重点；顺义新城马坡组团新起步，后市强劲。,区域房地产发展历程,发展历程层面，新国展和马坡两版块房地产市场发展阶段较为接近，存在一定竞争关系。,新国展版块,区域各版块房地产市场分析,顺义老城区在售项目,顺义县城为顺义老城区版块的核心组成部分； 便利的交通，完善的生活配套是顺义老城区最为明显的优势； 老
12、城区项目多以地段优势和配套作为卖点，目标客群更多地指向顺义本地居民； 典型项目如下：,顺义老城区特性分析：,本案关注：随着老城区的衰败和新城区的北移，原顺义区域原住民的刚性需求也将随之迁徙，成为本案未来基础客群。,区域客群 自住为主：其主要满足顺义区内住户的自住性需求。该区域客群看重价格及户型。消化速度最快的是90平米左右的中小户型。 产品单一 价格稳定：区域在售项目以普通住宅为主，均价在8000-10000元左右。 后续量小 区域衰败：顺义老城区的房地产开发基本已进入尾期，后续开发量较少。未来供应以多以普通住宅为主。,温榆河版块,区域各版块房地产市场分析,温榆河版块在售项目,温榆河畔北京传统
13、中央别墅区是温榆河版块的核心部分； 高端别墅成为本区域的标语，客群、氛围不可复制； 典型项目如下：,温榆河版块特性,涉外区域 高端调性：顺义最高端、最具知名度的房地产区域，以别墅供应为主，已形成独特的区域属性，引领全北京别墅市场。客群、氛围不可复制。其它三个版块与其无竞争性。 成熟区域 最后的晚餐：区域短期内供应较大，多为老项目后期放量，区域也已成熟，长期供应有限。 形象基础 区域名片：对顺义其它区域的房地产市场而言，该区域拉升整体区域形象和价值，也成为区域最具客群吸引力的地产名片。,本案关注：成熟的涉外别墅区形象成就了区域地产高端基因，并且其强大的客群认知度成为本案高端物业分流的主要目标。,
14、新国展版块,区域各版块房地产市场分析,新国展版块在售项目,后沙峪、新国展以及空港周边区域组成了新国展版块的主要部分； 临近传统别墅区以及新国展、空港未来所带来的客户及配套价值成为支撑该区域的主要力量； 典型项目如下：,新国展版块特性,后起之秀：新国展版块做为顺义房地产市场发展的新起之秀，以商用物业供应为主，区域住宅供应还未形成规模，在售项目规模较小。 前景无限：随着空港园区和新国展带动的会展产业发展，未来区域做为顺义经济产业核心区，住宅市场将随之启动，成为顺义房地产市场的热点区域。 中端区域 产品平实：目前区域特性为中端住宅市场，虽有部分别墅等低密度产品的供应，但缺乏景观、氛围的支撑，未成气候
15、。受限于产业的发达，区域房地产市场基调较为固化，以配套型住宅为主。,本案关注：新国展从发展来说，是未来马坡的主要竞争对手。但其产业园区的标签弱化了竞争性,本体 个案项目分析,项目地理位置简图,项目地理位置简图,地块现状及周边现状,项目总占地105亩。可建设用地面积为65.42亩。现状为六通一平。土地性质为工业用地。,花博会主会场西南侧实拍图,国航飞行培训中心东南侧实拍图,国航飞行培训中心东北侧实拍图,国航飞行培训中心东侧实拍图,项目西北侧实拍图,项目西北角路标实拍图,国航飞行培训中心效果图,国航飞行培训中心效果图,地块现状及周边现状,技术经济指标 建设用地：43300平方米 容积率 ：大于等于
16、0.8 建筑密度：多层不低于40%；单层不低于50% 控制高度：小于等于24米 控制层数：小于等于7层 绿化率 ：大于等于15%,建议我们参照 智地香蜜湾作为模板来建造设计我们的建筑,对比理由,智地香蜜湾与本案项目，有很多相似性，我们在产品定位、价格制定、建筑形态和形式上均可借鉴智地香蜜湾。 具体细节可有我们个性化的定制。,项目名称：智地香蜜湾 所在区域：顺义区 所在板块：顺义板块 环线位置：五环外 楼盘地址：顺义区后沙峪裕民大街38号（龙腾文化公园对面） 项目四至：东:市政绿化带; 南:空港开发区; 西:龙道河; 北:裕民大街; 物业类型：普通住宅 开发商北：京汉唐建设发展有限公司 销售代理：北京金网络房地产经纪有限公司 物业管理：北京金网络物业管理有限公司 广告策划：北京智联东方广告有限公司 建筑施工：江苏华建建设股份有限公司 建筑设计：中建（北京）国际设计顾问有限公司 景观设计：美国E
