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1、徐州云龙湖苏宁第二毛纺厂前期策划报告 2015年8月,本体分析,市场研判,经济测算,区域属性：位于城市中心区域，云龙湖板块，景观资源价值高，为市民心中传统价值高地,离市中心约2公里，位于云龙湖景观区，市民认可度较高，且位于中心区，距离核心商业中心仅需5分钟的车程； 医疗、商业、文教、休闲娱乐等配套成熟完善 区域内聚集了多个居住区，居住氛围浓厚，且被称为“富人区”。,中心区,西区,东区,南区,北区,交通环境：项目四面邻路，通达性较好，交通便捷；且项目东临云龙山隧道，西临韩山隧道,湖北路 （主干道双向四车道）,万达兴路 （支路双向三车道）,吴庄路 （支路单车道）,周边配套：项目周边文教、商业、医疗
2、配套完善,生活便利，居住氛围浓厚,项目对面的滨湖公园,南侧湖北路,万达兴路与吴庄路交汇处,项目东侧万达兴路,北侧吴庄路,地块四至及现状：项目东邻规划路，西至二万达兴路，南至湖北路，北邻吴庄路，地块方正,技术经济指标：项目总占地139亩，容积率暂定2.5（经过与政府初步沟通，项目规划要点尚未明确，泉山区政府表示可根据我司设计方案进行规划调整）,项目优劣势分析：,劣 势,优 势,属性界定：三线城市，中心高价值区、高地价的中等规模住宅项目,三线城市，中心高价值区、高地价的中等规模住宅项目,单击此处添加文本 单击此处添加文本,城市中心，区域认知度高； 紧邻云龙湖，配套成熟，居住氛围良好,02,市场研判
3、,云龙周边及城西板块,云龙湖板块,云龙官邸2010-20 毛纺厂北地块 楼板价7350元/、1078万/亩,龙庭润园2012-70号 老体育场地块 楼板价10090元/、875万/亩,2013-90号原质监局地块 楼板价3595元/、1198万/亩,2011-2号 欧庄棚户区北地块 楼板价5930元/、1106万/亩,毛纺厂地块暂未挂牌,徐州绿城紫薇公馆2013-71号原茶棚村地块 楼板价7023元/、515万/亩,悠山醉湖2013-70号杏山子大三角地块 楼板价2476元/、412万/亩,万悦城2012-14号 三环南路西南侧二期地块 楼板价1040元/、99万/亩,云龙湖板块 价值：配套，
4、自然资源。 客户：主要以改善客户为主高端客户 利好：湖景资源丰富 限制：土地少，地价高，一般小公司难以承受 竞争：纯改善项目少，竞争较小，但高价仅少部分人可以承受，客户受众少。 投资价值：谨慎进入 开发策略：控制开发成本，准确锁定客户，树立品牌形象,西区板块 价值：环境较好，可借助湖景提升一定的价值。 客户：进城客户，和西区改善型客户 利好：借助水上乐园，提升片区知名度 限制：目前生活配套较为缺乏 竞争：竞争较小，但打造高端品牌，需要谨慎 投资价值：高端项目谨慎进入 开发策略：打造性价比较高的，刚需，刚改客户,目前近一年的土地供求看，供应成交一般在下半年出现，一般和楼市下半年市场较好有关系，由
5、于今年上半年市场低迷，供求低迷，仅成交113万方，不及2014年9月、10月单月成交，预计下半年土地市场会有所回暖,目前近一年的土地供求看，供应成交一般在下半年出现，一般和楼市下半年市场较好有关系，由于今年上半年市场低迷，供求低迷，仅成交113万方，不及2014年9月、10月单月成交，随着楼市逐渐的回暖，下半年的土地市场预计会逐步回暖，市场逐步走向活跃。,各个区域看经济开发区处在城市发展方向上供求最大，区域成交新城区居首达364.96万元/亩，土地用途住宅成交最多，204.4万方，成交价格商业居首,各个区域看经济开发区处在城市发展方向上供求最大，其次是泉山区为，区域成交新城区居首达364.96
6、万元/亩，土地用途依然是住宅成交最多，204.4万方，价格依然是商业性质最高269.95万元/亩。,韩山地块,地块西侧韩山,本案,1公里,3公里,土地存量：项目周边区域成交、待出让土地约158.8亩，单从目前土地未来上市量较小，区域竞争压力较小,地块西侧韩山,原质监局地块,地块外部未拆迁,市场格局：房地产市场分为六大板块，项目所处的主城区板块以成熟城市配套和稀缺土地资源优势，站位市场价值高地,城北板块 驱动因素：与主城区距离 产品形式：目前项目较少，高层、小高层、多层。 价格区间： 5000-6500元/ 代表项目：万科城、徐矿城、山南小镇等,城南及铜山新区板块 驱动因素：景观资源优势 产品形
7、式：高层/小高层，别墅： 价格：小高层、高层：5500-6500元/；别墅：1万-1.8万元/ 代表项目：澳东印象城、港鑫城、华润云龙湖悦府,城东板块 驱动因素：城市副中心，区域配套成熟 产品：高层、小高层为主，多层为辅 价格：6500-7500元/ 代表项目：城置国际花园、华润橡树湾、保利鑫城、绿地商务城,新城板块 驱动因素：政府规划、景观资源和大盘集聚； 产品：高层、小高层；别墅； 价格：小高层、高层5000-6500元/；别墅9500-12000元/ 客户：政府公务员，私企业主,城西板块 驱动因素：与主城区距离，区域原住居民较多 产品形式：高层、小高层、多层，目前市场供应较少。 价格区间
8、： 6000-6500元/ 代表项目：西城晶华、开元四季、雨润城等,主城区板块 驱动因素：城市资源价值、云龙湖景观资源 产品形式：公寓、高层小高层以及部分多层项目； 价格：8000-12000元/ 代表项目：风尚米兰、华润绿地凯旋门、万科淮海天地、翠湖御景,徐州市区近1年成交套数TOP10,徐州市区近1年成交面积TOP10,TOP10分析：近一年成交249.21万方，前十名占比近30%，集中度高,近一年成交249.21万方，前十名占比近30%，集中度高，本项目位于泉山区，而前十名仅雨润和万科入围，成交近14万方，占19%，占比较高。,各区域成交情况：区域成交看云龙区成交74.74万方占比30%
9、，占比最高，其次为泉山区20%,区域成交看云龙区成交74.74万方占比30%，占比最高，其次为泉山区20%，再次为鼓楼区占比20%，泉山区贡献最大的为万科淮海天地和雨润新城，其他成交一般,高价项目筛选：根据区域，价格水平等维度筛选高价项目，作为本项目研究重点,筛选项目：万科淮海天地、天山绿洲、金御华庭、湖光山色、翠湖御景、鑫苑景城、风尚米兰、华润绿地凯旋门、海尔滟澜公馆、云龙观邸10个高价项目进行高价市场分析,云龙湖景观资源+中心地段价值 云龙官邸，老体育场等,地段价值+配套价值+景观资源 翠湖御景，金域华庭、云龙观邸、龙廷润园、本项目等,产品价值+总价控制（无景观资源、不在核心商圈内） 和风
10、语庭，天瑞华府，栖万方,第三阵营：均价8000元以下,第二阵营：均价8000-10000元以内,第一阵营：均价10000元以上,万科淮海天地,云龙观邸,水榭春天,物业类型：中小规模项目为主，容积率2.5-3.5，高层为核心产品，辅以少量小高层，多层供应稀缺，30层以上项目分布多,高价住宅市场项目以中小规模为主，仅有万科淮海天地、天山绿洲、风尚米兰、凯旋门，海尔滟澜公馆等体量较大，且天山绿洲和湖光山色目前处于尾盘阶段； 容积率多2-3不等，物业类型以高层为核心产品，部分项目配有小高层产品，多层，别墅产品较为稀缺； 32-34层高层产品较为普遍，客户对高层的抗性不大。,去化情况：单盘年均去化4-8
11、万方，部分项目去化较差仅1-2万方，市场高层大户型去化最慢,去化分析：单盘年均去化在4-8万方，近两年特别是万科淮海天地，凯旋门去化最高，超高层大平层面积缺乏市场支撑，像云龙观邸大幅降价后年去化也仅0.5万方，去化缓慢。,备注：2015年下半年5个月按照前7个月的成交估算计算年均去化数据,备注：2015年下半年5个月按照前7个月的成交估算计算年均去化数据,去化情况：单盘年均去化较好的600-800套，部分项目去化较差100-200套，市场高层大户型去化最慢,去化分析：单盘年均去化在600-800套，去化最好的为万科淮海天地，凯旋门去化最高，超高层大平层面积缺乏市场支撑，像云龙观邸大幅降价后年去
12、化也仅16套，去化缓慢。,面积段去化水平：90-100为主力去化产品， 其次为50以下的住宅性质的小户型公寓，再次为130-140,面积段去化水平：主要以90-100为主力去化，其次是50以下，主要是天山绿洲小面积的去化，再次是130-140,单价情况：重点项目成交单价大部分在1万元/以下，个别项目因地理位置，物业类型等优势，突破1万元/单价,单价情况：重点项目成交单价大部分在1万元/以下，个别项目因地理位置，物业类型等优势，突破1万元/单价，龙廷润园因物业形态的优势，洋房突破2万元/，叠加35000元/，独栋4500万一套，价格较为突出。 较高价格的实现需具备景观资源、地段价值或项目高品质打
13、造等作为支撑。,20000,价格实现：高层均价在9500元/左右，小高层较高层溢价在500-1000元,（单价：元/）,（项目名称）,9800,数据来源:市场统计,10500,9860,16000,9200,8400,9200,9000,9000,13000,8800,10700,花园洋房和别墅,小高层2013年开盘已售完,15000,高层/小高层总价区间：两房在70-135万，2+1房在95-170万，3房在90-170万,（总价：万元）,（项目名称）,数据来源:市场统计,1+1房,1房,户型配比-重点项目：目前市场去化比较好的项目均以中小户型为主流供应，通过有效控制大面积户型保障项目快速去
14、化,万科淮海天地： 以中小户型为主，110以下占比75%,云龙观邸： 多为大面积的大平层，都是230以上的产品,翠湖御景： 入市较早，占据云龙湖边优势，除刚刚入市的小公寓去户率达到67%,万科淮海天较好去化水平较好；而云龙观邸和翠湖御景犹豫大面积占比较大，去化速度较慢。 万科淮海天地以中小面积供应为主，有效控制大面积占比，从而实现较快去化。,户型配比-重点项目：除1房户型去化较慢外，其余户型基本去化完毕，整体去化达到82%，去化较好,户型配比-重点项目：云龙观邸由于面积较大，总价高，导致去化速度较慢，整体去化率较低,户型配比：80-100的两房为主力供应去化产品， 90-120小三房产品去化率
15、实现值最高,户型配比：从重点项目成交户型看主要以二房成交占主导，站到总成交的26%，其次为2+1的小三房，占比为25%，二房和2+1房占到总成交的51%，占比较大，去化主力为2房和2+1房,未来存量：目前高价市场未来存量约87万方，待本项目入市时，有一定的市场竞争压力,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,项目名称,海尔滟澜公馆,华润绿地凯旋门,风尚米兰,锦绣湖畔,鑫苑景城,翠湖御景,云龙观邸,金域华庭,天山绿洲,万科淮海天地,总建面约52万方，剩余住宅存量1万方,总建面7.6万方，剩余住宅存量5.44万方，去化较慢,总建面8.976万方，剩余住宅存量7.806万方,总建
16、面18.48万方，剩余住宅存量4.7万方,总建面11万方，剩余住宅存量5.09万方,总建面7.83万方，剩余住宅存量7.83万方,总建面28.03万方，剩余住宅存量12.52万方,总建面22.67万方，剩余住宅存量12.81万方,总建面24.05万方，剩余住宅存量23.75万方,铜山区市场,02,月 度 政 策,宿迁政策分析： 1、比如购买90的商品房给予5%的补贴，就直接相当于打了95折的优惠，4000元/计算最高补贴近2万元，其他面积段以此类推，如果再加上开发商的优惠，总体优惠较大，直接促进销售，但不排除开发商收紧优惠，价格上涨。 2、商品房商业贷款贴息政策在同期0.7倍贴息一年，相当于在5年期以上的贷款5.4%的基础上打7折，贷款利率为3.78%，接近公积金贷款的3.50%，贴息1年直接对刚需购房者刺激大，促使购房者入市 3、对二手房市场1%的补贴，对二手房的回暖也有一定的刺激作用，活跃二手房市场，促进成
