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1、2013年 11月 青岛市场数据月度报告,胶南墨香东郡,周学蕾 2013.12,宏观经济保持稳定增长，经济增长动力依然较强； 行业景气指数有所下滑，价格水平上涨态势未变；,四季度初始，物价涨幅继续扩大，但走势总体可控；货币政策年内仍将维持稳健中性，但亦要防控年底通货膨胀。,2013年10月份，房地产开发景气指数为96.88，比上月回落0.37点。 尽管国房景气指数走势继续有所下滑，但下滑幅度相 较2012年下半年仍比较缓慢。,10月份全国70大中城市中65个城市房价出现环比上涨，69个城市同比上涨，尽管行业景气指数有所下滑，但房地产市场 价格上涨态势未变。,2013年1-10月份，全国固定资产
2、投资（不含农户）351669亿元，同比名义增长20.1%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。,2013年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 3.2%。其中食品价格上涨6.5%，非食品价格上涨1.6%；1-10月平均 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 2.6%。,【综述市场观点】,土地市场：11月住宅类土地供应较上月有所下降，较去年同期1-11月推出总量增幅较大。 招拍挂成交土地：2013年11月全市招拍挂土地成交回落，居住商业同步回落。价格上，全市成交价格明显上涨，多数土地都溢价成交，溢价率集中在20%以下。 土地成交排行榜：11月，山东烟草投资成为土地投资面积和投资金额的双料冠军
3、。土地单价方面，也是山东烟草投资的城阳区的一宗商住用地成为本月最贵的住宅类土地。,【综述土地概况】,11月份全市共计129个项目投放广告227次约2729.19万元，其中半岛都市报占据绝对市场份额，广告投放126次约1413.05万元。分区域来看，城阳、市北、胶南广告投放量排名全市前三；项目广告投放量排行榜中，胶南市万达东方影都首当其冲。 2013年11月青岛楼市淡季不淡，尽管单月供求量环比减少，但较2011、2012年同期仍明显增加。11月份开盘日单月认购3831套，认购率超过50%，市场热度仍然相对火爆。,【综述广告监测】,【综述开盘关注】,【11月重点资讯一览表】,本月推出和成交土地供应
4、宗数、建设用地面积均大幅下降（含商住用地），山东烟草投资成为土地投资面积和投资金额的双料冠军。然2013年1-11月份推出成交住宅用地宗数及用地面积，较去年同期均有较大幅度的上涨。,【青岛土地市场总述】,11月份土地供应10宗（其中红岛经济区红岛街道4宗），较10月54宗（其中胶南辛屯村原址北侧31宗）下降明显 。 11月份住宅用地供应57.25万平方米，较10月88.89万平方米，环比下降36%，规划建筑面积为101.92万平方米，较10月190.09万平方米，环比下降45%。 2013年1-11月份青岛共推出271宗住宅用地，去年同期推出204宗，增幅较大；规划建筑面积为1859.5万平方
5、米，同比亦有不小幅度的上涨。,【青岛土地市场】,2013年11月青岛市住宅土地供应分析,11月份住宅土地成交11宗，较10月55宗下降明显 。 11月份住宅用地成交59.75万平方米，较10月89.56万平方米，环比下降33%，规划建筑面积为108.16万平方米，较10月183.86万平方米，环比下降45%。 2013年1-11月份青岛共成交251宗住宅用地，去年同期推出177宗，同比增长42%，增幅较大；成交规划建筑面积为1689.14万平方米，同比亦有不小幅度的上涨。,【青岛土地市场】,2013年11月青岛市住宅土地成交分析,11月份住宅土地楼面低价小幅上涨。本月成交主要地块即山东烟草投资
6、的城阳红岛四幅地块，楼面地价2000元左右，11月份平均楼面地价为979.7元/平方米，环比小幅上涨43% 。,【青岛土地市场】,2013年11月住宅土地楼面地价走势,【11月份住宅用地成交明细】,总体上看，今年11月成交量丝毫不逊色于“金九银十”，大大超出市场预期。除了，市南、市北、崂山区和平度成交量相比10月份有所下降，其他区域成交量均明显上升。但是相比去年同期，青岛市整体成交量和各区域成交量均大幅下降。,【青岛住宅市场总述】,【青岛住宅市场】,2013年11月青岛市新建住宅成交分析,根据青岛网上房地产统计数据显示， 11月份青岛市新建商品住宅共成交13102套，总成交面积1325051，
7、住宅成交量与10月相比减少6套，与去年11月相比，新建住宅成交量增长66套。,【青岛住宅市场】,2013年11月青岛市新建住宅成交分析,11月成交量不逊于“金九银十”。相比于10月份，11月住宅市场没有出现大起大落，成交价和成交套数轻微下滑，但是成交面积却小幅上升。 中小户型占据绝对优势。相比10月份，60-90占比增加，90-120占比减少，总体而言二者仍占绝对主力。 市区成交占比下降，郊区成交占比上升。一方面，郊区房价正处低谷，低价新盘吸引了不少当地刚需购房者；另一方面，伴随着“大青岛”战略的实施，郊区新兴板块正在崛起。,【青岛住宅市场】,2013年11月青岛市新建住宅区域成交分析,十一月
8、份青岛各区市新建住宅成交排名（套）,区域成交方面，李沧、黄岛、崂山板块“挑大梁”。 李沧区是11月青岛楼市的最大“赢家”，“金九银十”前后，李沧数个刚需盘集中入市，凭借低价策略打开市场，取得“日光”的销售业绩后频繁加推，前期积攒的客源蜂拥而至，连续仨月成交量居首位。,【青岛住宅市场】,2013年11月青岛市商品住宅排名,2013年11月份新增面积排名 2013年11月份销售面积排名 2013年11月份销售金额排名,【青岛住宅市场】,2013年11月青岛市住宅成交价格分析,住房成交均价同比近一年内波动较大，涨幅在15%左右。相比10月份，11月份同比大涨至“零点”附近，11月份成交均价与去年同期
9、微弱见涨。 住房成交均价环比在水平线上下波动，11月份成交均价与10月份相比，稍稍下降。,6000-8000元/虽然仍是大众心理价位，但成交量远不如前，环比跌了一成多；万元以上住房成交也明显下跌。 与之形成鲜明对比的是，8000-10000元/区间的上涨，成交量突破3000套，环比上涨41%。,【青岛住宅市场】,2013年11月青岛市住宅存量分析,存量去化周期持续走高。新增供应较去年同期明显上涨，但相对10月份新增量下降。 刚需首改面积区间去化较快。60-90去化最快，其次是90-120，大面积区间去化周期较长。,【青岛住宅市场】,2013年11月青岛市住宅存量分析,2013年11月份，80-
10、90平及90-110平面积区间为全市商品住宅成交热点，其中80-90平面积区间热销3973套，约34.35万平方米，套均面积86；90-110平户型热销3392套，约32.61万，套均面积96；两面积区间热销套数占比全市约58.8%。,【青岛住宅市场】,2013年11月青岛各区市住宅存量分析,各区市面积供应以刚需和首改为主。各区市住宅供应以60-90和90-120为主。另外，市南180以上的大面积占近30%，高新区120-144的占到近30%。 11月份住宅存量中，郊区存量大于市区。占比前五名的分别为开发区、胶州、即墨、胶南、城阳，共占65%。,李沧、城阳、黄岛三个刚需板块“挑大梁”，新市北成
11、交量大幅回落，在即墨、胶州的带领下，郊区四市迎头赶上。,【青岛各区市住宅市场总述】,【市南区住宅市场】,成交量、价走势,11月市南区楼市成交实现软着陆。 传统楼市旺季过后，11月份成交面积1.99万平，环比下降5.7%，进入11月份，市南区楼市推盘节奏相比9、10月份明显放缓，尽管如此，借着金九银十的火爆，11月成交表现良好，同比去年增长17.2%，成交量实现软着陆。,【市南区住宅市场】,供需走势,市南区11月住宅市场接近零供应。 上半年市南区新增供应多次出现零供应，目前市南区在售和新增住宅项目数量较少，新增和成交量很难有突破，市南区住宅基本处于去存量状态。,市南区住宅市场主力成交项目有金茂湾
12、、华润中心悦府、中铁青岛中心、鲁商首府。 本月市南区主力成交来自团岛板块的金茂湾，中小户型、价格和瞰海效果是金茂湾热销64套的主要原因。悦府、鲁商首府和青岛中心豪宅项目，高单价和高总价，成交量也不错。,【市南区住宅市场】,销售排名,【原市北区住宅市场】,成交量、价走势,“银十”结束，住宅成交量大幅下降 “银十”结束之后，本月又恰逢三中全会的召开，开发商与消费者都很谨慎，从而出现成交量大幅下降的情况。,【原市北区住宅市场】,供需走势,成交与新增供应量明显减少，市场回归理性 本月新增供应主要来自于绿地欢乐滨海城项目；成交方面绿地欢乐滨海城和保利叶公馆两者大幅领先。,【原市北区住宅市场】,成交量、价
13、走势,住宅成交与上月持平，市场走势平稳 在时代广场和中海临安府两个项目成交的带动下，本月住宅价格较上月有所回升。,【原四方区住宅市场】,供需走势,本月供需比回归正常，市场供求关系趋于理性 本月新增供应主要来自于昌盛花园、尚乐城两个项目，成交则来自于海尔时代广场、鸿泰锦园、中海临安府。,【新市北区住宅市场】,销售排名,本月成交前十名比较分散，主要集中在老四方，前四名项目的成交明显好于其余项目。加推项目有鸿泰锦园和绿地欢乐滨海城。 本月海尔时代广场继续发力，拔得头筹，成交主要是二期的大面积段户型为主；鸿泰锦园仍然维持自己的脚步，销售平稳；中海临安府则异军突起，挤入前三。中海临安府于2013年10月
14、28日首次开盘，团购1万抵五万等优惠，惠后均价，高层12600元，多层13100元,叠拼18000元，目前整盘均价为13585元。,【李沧区住宅市场】,成交量、价走势,年末楼市“翘尾”，李沧区11月成交再破“2”字头 本月李沧区成交赶超“银十”，住宅成交2178套，环比增长8.4%，2013年以来继9月之后再次突破2000套，出现“翘尾”现象。一方面，10月开盘项目网签滞后，带来巨量成交；另一方面，各开发商的年终优惠促销刺激成交。此外，十一届三中全会之后，青岛楼市调控政策仍未“加码”，对楼市影响甚微。而李沧区作为刚需腹地，并且处于各市区的价格洼地，使之成为青岛首置最为关注的区域。,【李沧区住宅
15、市场】,供需走势,11月李沧供应呈下滑态势，供需基本平衡 本月新入市项目较少，新增供应多为应市加推，产品仍以高层刚需产品为主，有部分高端改善型产品。李沧区11月新增房源2605套，面积共24.01万平，环比分别下降28.8%、37.8%。自“金九”供应鼎峰之后，李沧区新增供应量一路下滑，而成交走势持续稳定，使其11月供需基本平衡。,【李沧区住宅市场】,销售排名,本月除住宅项目加推入市，同时商业项目也集中涌入，李沧市场热度不减。从推售的住宅项目看，刚需客群仍是其购买主力，同时洋房产品有集中入市的趋势。李沧区市场以刚需为主，同时改善型产品也存在一定的市场机遇。 本月中南世纪城成交最为突出，其去化较
16、好的主要原因是低单价、小面积、低总价；分期首付，低首付策略；本月集中签约。另外，中南世纪城定位中低端，客群主要是新青岛人及李沧区外来务工人群，客群吸附力强。,11月，年末促销助推李沧销量大增,【崂山区住宅市场】,成交量、价走势,住宅成交暴跌，数据直线下降 本月住宅成交342套、4.24万平，环比分别下降了75%、69%；对比前几个月，崂山区暴涨暴跌趋势明显； 告别了金九银十，进入11月以来，伴随着三中全会的召开，以及区域内世茂拾贰府等热盘陆续网签，崂山区市场逐渐恢复常态。,【崂山区住宅市场】,供需走势,市场活跃，供需比持续走低 11月，崂山区成交4.24万平，新增供应为2.77万平，成交持续高于新增供应，市场活跃、反应良好。新增供应和成交数据明显降低，供需比较之前持续降低。,【崂山区住宅市场】,销售排名,本月，崂山区住宅销售前三甲为世茂拾贰府、鲁商蓝岸丽舍、新华锦爱丁堡；其中，世茂拾贰府以4018平的成交面积夺得本月销售冠军。 世茂拾贰府持续领先，鲁商蓝岸丽舍后来居上，成交仅次于世茂
