房地产基本制度与规范(定)

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1、房地产基本制度与政策 及相关规划技术规定,市场研究中心,张冬明,POLICY,房地产基本制度与政策+,STANDARD,城市规划管理技术规定+,住宅户型设计规范+,PROVISIONS,目录,contents,房地产基本制度与政策,POLICY,+中国现行土地制度与政策,+房地产税收制度与政策,全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。,中国大陆现行土地制度,1,国有土地使用权出让,国 家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让(土地一级市

2、场)由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式 拍卖方式 协议方式 挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年,中国大陆现行土地制度,1-1,城市用地相关专业术语,1-2,土地出让方式,1-3,办理土地登记,核发建设用地批准书 交付土地,发布出让公告,编制出让文件,地价评估 确定出让底价,编制、确定 出让方案,公布出让计划 确定供地方式,签订出让合同 公布结果,招 标,拍 卖,挂 牌,协 议,招拍挂实施,(1),(2),(3),(4),(5

3、),(7),(8),(9),申请及资格审查,(6),(10),国有土地使用权出让流程,基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。,招 标,招标方式概念,指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,招标流程,评标,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。,拍 卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫

4、价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人 ）。,拍卖流程,（一）主持人点算竞买人； （二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项； （三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示； （四）主持人报出起叫价； （五）竞买人举牌应价或者报价； （六）主持人确认该应价后继续竞价； （七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； （八）主持人宣布最高应价者为竞得人。,挂 牌,挂牌方式概念,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限

5、截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,出让人,宗地信息挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌截止日,挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： （一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； （二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出

6、价最高者为竞得人。,协 议,协议方式概念,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,划 拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,出让方式的适用范围,招标、拍卖、挂牌的异同,闲置土地的处理,1-4,征收土地闲置费,已经办理审批手续的非农业建筑占用耕地，1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开

7、发时间日期满1年未动工的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。,无偿收回土地使用权,连续2年未使用的，人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，满2年未动工开发时，可以征收无偿收回土地使用者的土地使用权。不可抗力等因素除外。,房地产税收制度与政策,2,中国现行房地产业税种：,房产税 城镇土地使用税 耕地占用税 土地增值税 契税 营业税 个人所得税 教育费附加,2-1,房产税,纳税人：凡在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。 课税对象：房产 计税依据和税率： 非出租的房产：房产原值*

8、（1-10%30%）*1.2% 出租的房产：租金*12% 纳税期限：按年计征，分期纳税,2-2,城镇土地使用税,纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的的单位和个人。 课税对象：土地（以实际占用为准） 计税依据和税率：城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市的大小分为四个档次： 1.大城市1.5-30元； 2.中等城市1.2-24元； 3.小城市0.9-18元； 4.县城、建制镇和工矿区0.6-12元。 纳税期限：按年计征，分期纳税,2-3,耕地占用税,纳税人：凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人。 课税对象：占用耕地（用于种植农作物的土地）建

9、房或从事其他非农业建设的行为。 适用税额：以县为统计单位,2-4,土地增值税,纳税人：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人。 课税对象：有偿转让房地产所取得的土地增值额。 计税依据和税率：实行四级超额累进税率： 1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； 2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40% ； 3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50% ； 4.增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60% 。 扣除项目：包括（1）取得土地使用权是所支付的金额；（2）土地开发成本

10、、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）其他。,2-5,契税,纳税人：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位好个人。情形包括（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换（等值交换不缴纳）。 课税对象：发生产权转移的土地、房屋。 税率：3-5%，具体由省级人民政府规定。,2-6,营业税,纳税人：对提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产（房地产）的单位和个人。 税率：目前为两年内转让房地产，征收成交价全额的5%；超过两年交易的，免征营业税。,2-7,城市维护建

11、设税/教育费附加,城建税： 以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。并以三者为计税依据。 实行差别税率：纳税人在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在以上两区域的，税率为1%。 教育费附加： 随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税，税率为3%。,2-8,其他几个税种,企业所得税：企业为纳税人，税率为25%； 印花税：在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人为纳税人，税率有1、0.5 、0.5 、0.1 、0.0 5 . 个人所得税：在中国境内有住所或无住所在境内居住满一年的，从中国境内和境外取得的所得的个人为纳税人。,城市规划管理技术规

12、定,PROVISIONS,+相关名词解释,+建筑间距,+建筑物退让,板式/点式建筑 山墙/主要采光面 房屋高度计算 裙房 低层/多层/高层建筑 支道/次干道/主干道 道路红线/建筑红线,相关名词解释,1,1-1,板式/点式建筑,板式建筑 平面外廓基本成矩形，长短边比大于或等于2，且短边长度小于或等于16米。 点式建筑 平面外廓基本成矩形，长短边之比小于2。,山墙 条式建筑的短边。可开设走道窗、厨房、卫生间、储物间等次要房间窗。 主要采光面开设有卧室、起居、办公等主要房间窗的建筑外墙面。如外墙槽内开设有卧室、起居、办公等主要房间窗时，其外墙亦视为主要采光面。,1-2,山墙/主要采光面,H=h2,

13、 h10.45m H=h2+(h1-0.45m), h10.45m,1-3,房屋高度计算,房屋计算高度：从室内地坪0.00算起，到可居住和供人使用的顶层屋面结构层面为止。 当室内地坪高于室外地坪0.45米时，其超出部分计入房屋计算高度。 当室外地坪不等时，以最低点计算。当建筑物顶部分阶时，可按阶分段计算。,1-4,裙房/低层/多层/高层建筑,裙房：指与高层建筑紧密连接组成一个整体的多、低层建筑。裙房的高度大于24米的，视为高层建筑的一部分。 低层：高度小于或等于10米的建筑，居住建筑为1层至3层。 多层：高度大于10米，小于或等于24米，居住建筑为4层至8层。 高层：高度大于24米的建筑，居住

14、建筑为9层以上（含9层）。,支道：2车道且规划路幅宽度为16米。 次干道：3或4车道且规划路幅宽度大于16米，小于或等于32米。 主干道：4车道及以上且规划路幅宽度大于32米。 道路红线：规划的城市道路路幅的边界线 建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物靠临街面的界线，又称建筑控制线。,1-5,建筑支道/次干道/主干道/道路红线/建筑红线,主采光面相对平行布置 主采光面垂直布置 主采光面既不平行，也不垂直 角与角相对布置 山墙之间/连接修建 外墙面与用地边界线,2,建筑间距,第十九条 主采光面相对平行布置 （一）8层及8层以下，或计算高度小于或等于24米，主要采光面之间的距离：旧城改造区

15、不小于平均高度的0.8倍，新建区不小于平均高度的1倍 （二）9层及9层以上，或计算高度大于24米、面宽不大于40米（含40米）的住宅主要采光面之间的距离：旧城9改造区不小于24米，新建区不小于28米 （三）9层及9层以上，或计算高度大于24米、面宽大于40米的住宅主要采光面之间的距离，按本条第（一）项的规定办理，计算高度超过100米的建筑按计算高度100米执行。,2-1,主采光面相对平行布置,第二十条 主采光面垂直布置 （一）8层及8层以下，或计算高度小于或等于24米，主采光面与山墙之间的距离：旧城改造区不小于8米，新建区不小于12米； （二）9层及9层以上，或计算高度大于24米、面宽不大于4

16、0米（含40米）两者距离：旧城改造区不小于12米，新建区不小于15米； （三）9层及9层以上，或计算高度大于24米、面宽大于40米的两者距离：旧城改造区不小于15米，新建区不小于18米；,2-2,主采光面垂直布置,第二十一条 主采光面既不平行，也不垂直 （一）夹角小于或等于60度时，最窄处按第十九条确定； （二）夹角大于60度时，最窄处按第二十条确定。,2-3,主采光面既不平行，也不垂直,第二十二条 角与角相对布置 （一）两建筑均为8层及8层以下，或计算高度均小于或等于24米时：旧城改造区不小于8米，新建区不小于12米； （二）其中的一幢或两幢建筑为9层及9层以上，或计算高度大于24米时：旧城改造区不小于12米，新建区不小于15米。,2-4,角与角相对布置,第二十三条 山墙之间 相邻两栋住宅建筑山墙之间的距离：旧城改造区不小于6米，新建区不小于8米。 第二十四条 连接