建筑基础知识培训课件

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1、目录,专业术语,6,规划类 建筑类 营销类,规划类,三通一平：指基本建设项目开工的前提条件,路通,电通,水通,场地平整,七通一平：是指土地(生地)在通过一级开发后，达到七通一平的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设,路通,水通,电通,燃气通,讯通,邮通,暖气通,场地平整,建设用地建设单位可用于工程建设的用地,规划类,建设用地,规划建设用地,代征城市公共用地,建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不含代征地的面积。单位：公顷、亩。,包括代征道路用地面积、代征绿化用地面积、代征其他用地面积三项。单位：公顷、亩。,规划类,代征城市 公共用地,代征市政用地,代征绿化用地,其他代征用地,由城市规划行

2、政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。,由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。,由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因 ，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆 迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由 建设单位

3、或城市规划行政部门指定单位进行管理）。,规划类,是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。,用地红线,是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建 筑用地及其他用地的分界线。,道路红线,是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。,建筑红线,绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的 总和与居住区用地的比率（）。,绿地率,道路红线,用地红线,建筑红线,规划类,容积率 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。是指一定地块内，总建筑面积与建设用地 面积的比值。,容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高。 容积率高，则意味着建筑面积大，单位土地成

4、本低，房屋成本低，同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。,容积率计算公式如下：,规划类,楼面地价 楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。 楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。,例如2009-12-26日在福建福州拍卖的宗地2009-22号。土地面积为13145平方米，容积率为3.2，建筑密度25%，绿地率25%，建筑高度80米。最后成交价为4.63亿元。 楼面地价=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。,楼面地价：,规划类,不同容积率对应不同产品类型,容积率 0.5,纯独栋别墅（

5、顶级别墅容积率0.150.4）,0.8容积率1,联排、叠拼别墅,1.1容积率1.7,多层住宅、小高层住宅,1.8容积率2.1,小高层住宅板楼或者塔楼,容积率 2.1,高层住宅,规划类,建筑密度 建筑密度是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。它是反映建设用地经济性的主要指标之一。单位：,建筑密度计算公式如下：,专业术语,6,规划类 建筑类 营销类,建筑类,建筑高度 一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。,一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋

6、顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。,采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。,对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积20的最高点处计算建筑高度。,建筑类,裙房,净高,层高,指与高层建筑物相连，建筑高度不超过24米的辅助建筑。由多层建筑组 成的裙房也叫裙楼。,楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。,上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 层高=净高+楼板厚度,建筑类,建筑面积,房屋建筑面积（房本面积）：,套内建筑面积：,套内使用面积（地

7、砖面积）：,套内建筑面积+共有分摊建筑面积。,套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。,是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。,公摊系数 建筑物中除由业主实际使用的部分外，还有属于公共面积的部分，而公共面积部分占建筑物总面积的比例、范围均是有明确的系数规定的，该系数即为公摊系数。,公摊系数公摊面积套内建筑面积,建筑类,使用率 房屋的套内使用面积与建筑面积之比。 使用率：地毯面积/房本面积,一般情况下： 住宅：板楼（多层、小高层）的使用率大约在80-90%，塔楼（高层）的使用率大约在75%-85%； 写字楼：使用率为70%左右，写字楼档次越高，使用率越低； 商业：普通临街底商使用率80%

8、左右，百货的使用率70%左右（例如新世界、百盛等等），购物中心的使用率为55%左右（例如东方广场）,建筑类,按房屋建筑结构分类,砖混（砌体）结构,框架结构,板柱结构,剪力墙结构,框架剪力墙结构,内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋,优点：耐火性、化学稳定性和大气稳定性好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔热、隔声性能好。 缺点：抗拉、弯、剪及抗震性能差；材料用量多，结构自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。,由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载,由楼（屋面）板、柱等构件组

9、成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系。,由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构,在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件,优点：框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。 缺点：框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。,优点：板柱结构除有框架结构的优点外，还有结构高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单等优

10、点。采用升板法施工可节约大量模板。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑。,优点：它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小。,优点：这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。,建筑类,按房屋层数分类,低层,多层,小高层,高层,超高层,一般是指10米以下的建筑，常见的1-3层住宅属于低层建筑，主要为别墅类产品，如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅,一般指4-6层的住宅建筑，高度一般不超过18米。主要为叠拼、及4-6层洋房、多层住宅等,一般指7-11层的住宅建筑。,12层及以上的住宅建筑、公共建筑以及 24

11、米以上的单层建筑。,100米以上的建筑。,建筑类,幕墙：通过金属构件将玻璃或石材等与建筑主体连 接、干挂，形成建筑外围护的一种结构形式。,露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而 在其他楼层中做出没有顶的大阳台，因为它面 积一般均较大，没有屋顶，所以称作露台。露 台不计入建筑面积。,建筑类,平层：又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平 面上的户型。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有 功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障 碍户型。缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。,错层：主要指房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不 同的平面上，错开之处有楼梯联系。

12、其建筑特点是“静态” 与“动态”相结合，用30至60公分的高度（2-4步楼梯）差 进行空间隔断。优点是和跃层一样能够动静分区。错层式房 屋不利于结构抗震，容易使小户型显得局促，更适合于层数 少、面积大的高档房屋。,建筑类,复式结构：复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏 出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间 ，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。,建筑类,跃层：是指套内空间跨越两楼 及以上的户型，各层之间相对 独立。,最大优点在于动静要求不同的 区域可以分布在不同的平面层 上，避免了卧室易受起居室干 扰的问

13、题，给予人与别墅同样 的感受，而且跃层住宅更易形 成错落有致的建筑立面 最大缺点在于楼梯占用户内面 积。,专业术语,6,规划类 建筑类 营销类,营销类,房屋权属证书,房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证、或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。,房产转让的方式,买卖；赠与；交换,准现房,楼体主体施工完毕但尚未至交房前的一段时间,契税,契税是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税种。 契税的征收范围：包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、 房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的 转移。,营销类,个人购买住

14、房销售业务审核程序及营业税征收减免标准,凡购买后不足5年的住房对外销售，照章全额征收营业税（含城建税、教育费附加），同时为 其代开发票。 凡购买后超过5年（含）销售的非普通住房，按其销售价格减除原购进价格后的余额计算征收 营业税（含城建税、教育费附加），同时为其代开发票。 凡购买后超过5年（含）销售的普通住房，免予征收营业税，同时为其代开发票。,五证两书,五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商 品房预售许可证 两书：房屋质量保证书、房屋使用说明书,知名开发商产品线介绍,7,知名开发商,产品线介绍,万科 中国最大的专业住宅开发商，2007 年末全国市场占

15、有率为2.1%。 业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的29个城市。,产品线介绍,产品线介绍,代表产品北京万科公园五号（商务住宅型）,大户型：178三居,小户型：57一居,产品线介绍,代表产品北京金隅万科城（城郊栖居型）,主力户型：90两居,产品线介绍,代表产品北京万科四季花城（栖居加改善型）,栖居户型：90三居,改善户型：135三居,产品线介绍,长于重庆，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司。 业务领域涉房地产开发、商业运营和物业服务三大板块，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态。 其在售项目有一定的区域分布特

16、征。北京、西安产品多为城郊改善型，在重庆和成都主要是城市改善型以及郊区享受型。 面向的群体也比较广泛，年龄分布在25-45 岁之间不等，但是中年之家相对所占比重较大。,龙湖,产品线介绍,代表产品重庆龙湖弗莱明戈（城郊改善型）,产品线介绍,代表产品北京龙湖滟澜山（城郊享受型）,346平米,产品线介绍,代表产品北京唐宁ONE（商务住宅型加城市享受型）,小户型公寓楼层图,大户型：270四居,产品线介绍,绿城 进入区域：总部在浙江杭州，楼盘遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、台州等地以及北京、上海、南京、乌鲁木齐、海南等29 个重要城市。,产品线介绍,产品类型：为商务住宅、城郊改善、郊区享受三大产品系列。 以杭州桂花城为代表的多层公寓系列 以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列 以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列 以北京御园为代表的平层官邸系列 以杭州翡翠城为代表的大型社区系列 以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列 同时涉及