土地管理法律制度 (2)

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1、1,建筑法律法规,2,第七章 土地管理法律制度,3,第七章 土地管理法律制度,第一节 土地管理法概述 第二节 土地的利用和保护 第三节 建设用地 第四节 法律责任,4,第一节 土地管理法概述,一、土地的概念与特征 1、土地的概念 地理学 经济学 政治学 法学,能够为人们所控制和利用的、有一定四至的陆地表层与地表上下一定空间之和，包括一国领域范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地,5,第一节 土地管理法概述,一、土地的概念与特征 2、土地分类 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、

2、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等 未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地,6,第一节 土地管理法概述,一、土地的概念与特征 3、土地的特征 土地位置的固定性 土地面积的有限性 土地利用的永久性,7,第一节 土地管理法概述,二、土地管理法的概况 1、土地管理法的概念 调整以土地为客体形式的各种社会关系的法律规范的总称，是国家制定或认可的，由国家强制力保证实施的，调整因确认土地所有权、取得和转让土地使用权、开发利用土地，以及规划、管理、保护土地而产生的各种社会关系的法律规范,8,第一节 土地管理法概述,二、土地管理法的概况 2、土地管理法的立法目的 维护土地的社会主义公有制

3、加强土地管理 保护、开发土地资源，合理利用土地 切实保护耕地 促进社会经济的可持续发展,9,第一节 土地管理法概述,二、土地管理法的概况 3、土地管理法的调整对象 土地民事法律关系主要是指平等主体之间的就土地的开发、利用、交易所发生的财产性的社会关系 土地行政法律关系是指国家土地行政管理部门依法履行土地管理监督管理职责时与个人、组织之间发生的社会关系,10,第一节 土地管理法概述,二、土地管理法的概况 4、土地管理法的发展历程 中华人民共和国土地改革法（1950） 宪法（1982,1988） 中华人民共和国土地管理法（1986） 中华人民共和国城市房地产管理法（1994） 土地管理法（修订）（

4、1998,2004）,11,第二节 土地的利用和保护,一、土地的所有权 国家或者农民集体依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利 宪法第九条： 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外 特征 主体的特定性 交易的禁止性 权属的稳固性 内容的可分离性,12,第二节 土地的利用和保护,一、土地的所有权 1、国家土地所有权 国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利,13,第二节 土地的利用和保护,一、土地的所有权 1、国家土地所有权 范围： （1）城市市区（通说为城市建成区）的

5、土地； （2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （3）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地； （4）国家依法征用的土地；,14,第二节 土地的利用和保护,一、土地的所有权 1、国家土地所有权 范围（续） （5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； （6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地； （7）土地所有权有争议，不能依法证明争议的土地属于农民集体所有的，属于国家。,15,第二节 土地的利用和保护,一、土地的所有权 2、集体土地所有权 集体土地所有权是指农民集体全体

6、成员依法对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分的权利 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,16,第二节 土地的利用和保护,一、土地的所有权 2、集体土地所有权 农民集体所有权的土地范围 （1）除由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地； （2）农村村民的宅基地和自留地、自留山； （3）土地改革时期分给农民并颁发了土地的所有权证，现在仍由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的； （4）不具上述情形，但农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的，或者虽然未满20年但经县级以上人民政府根据具体情况确认其所有权的,17,第二节 土地的利

7、用和保护,一、土地的所有权 2、集体土地所有权 集体土地所有权的主体 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,18,第二节 土地的利用和保护,二、土地的使用权 土地使用权是指土地使用人（法人、自然人、非法人组织）根据法律规定或合同的约定，依法对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、收益的权利。土地使用权是一项独立的财产权,19,第二节 土地的利用和保护,二、土地的使用权 特征 派生性 独立性 物权性 期限性 取得的法定性 土地管理法规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度；国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用,20,物权性：

8、指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权 取得法定性：土地使用权的取得必须经过法定程序，通过有偿出让、转让取得土地使用权除依法签订土地使用权出让合同或转让合同外，还必须依法向县级以上地方人民政府房地产管理部门登记，领取土地使用证。划拨土地使用权亦必须依法进行，并办理登记手续,21,第二节 土地的利用和保护,二、土地的使用权 1、国有土地使用权 国有土地使用权是指土地使用人依法对国有土地进行占有、使用、收益的权利 土地管理法第2条规定，“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”,22,第二节 土地的利用和保护

9、,1、国有土地使用权 有偿取得土地使用权 划拨土地使用权,23,第二节 土地的利用和保护,2、集体土地使用权 集体土地使用权是指农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人依法对集体所有的土地享有占有、使用、收益的权利 农地使用权 土地承包经营权 农村建设用地使用权,24,第二节 土地的利用和保护,3、土地承包经营权 土地承包经营权是指承包人在法律规定和承包合同约定的范围内，对于集体所有的或国家所有但由集体长期使用的土地所享有的占有、使用、收益的权利 2002年公布的农村土地承包法进一步具体规定了土地承包经营权的内容，赋予了农民长期而有保障的物权性质的土地使用权，奠定了新时期农村经

10、济发展的法制基础,25,第二节 土地的利用和保护,主要内容 （1）农村集体经济组织成员有权依法承包本集体经济组织发包的土地，任何组织和个人不得剥夺或者非法限制其承包土地的权利。国家保护承包方的土地承包经营权 （2）要求县级以上地方人民政府向承包方颁发土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认承包方的土地承包经营权,26,第二节 土地的利用和保护,（3）在承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更、解除承包合同，也不得因集体经济组织的分立、合并而变更、解除合同。国家机关及其工作人员不得利用职权变更、解除承包合同 （4）国家保护承包方依法、自愿、有偿地采取转包、出租、互换、转让

11、、入股等方式，进行土地承包经营权流转 （5）侵害土地承包经营权的侵权行为人，应当按照法律规定的侵害物权的方式承担民事责任,27,第二节 土地的利用和保护,4、土地权属的确认和确定 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认其使用权 未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理,28,第二节 土地的利用和保护,6、土地权属争议的解决 协商 政府处理 诉讼,29,5、土地使用权的取得、变更和

12、终止 （1）土地使用权的取得 原始取得：出让取得或划拨取得。 传来取得：转让、抵押权实现、或民事执行等方式，变更国有土地使用权主体。 （2）土地使用权的变更 主体变更。买卖、互易、赠与、继承、共有权分割、法人合并、法人分立、投资等。 内容变更。指土地使用权各项权能的变更，主要体现在土地用途范围的变更。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。,30,其他事项变更。土地面积、地上附着物、土地使用年限变更等

13、。 （3）土地使用权的终止 因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。 土地使用权期限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年和开发土地的实际情况给予补偿。 因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。 因土地灭失而导致土地使用权的终止。地震、海平面升高、火山爆发、泥石流等自然灾害造成土地性质改变或地貌的改变。土地使用权终止后。国有土地所有权的全部权能回归所有人（国家）。,31,第二节 土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度 1、概念 土地利用总体规划是在一定区域内，综合考虑社会、经济发展需要

14、、国土整治和资源与环境保护要求、土地使用现状及实际供给能力等各项因素，对土地的开发、利用、治理和保护所作出的时间上和空间上的总体安排和设计方案,32,第二节 土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度 土地利用总体规划的内容 土地资源和土地利用现状分析 土地供需预测 确定土地利用的目标和方针 划分土地利用区域或土地利用分区 编制规划方案 实施规划措施,33,第二节 土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度 2、土地利用总体规划的编制 土地利用总体规划的编制的总体要求 下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制 土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地,34,第二

15、节 土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度 2、土地利用总体规划的编制 土地利用总体规划的编制的依据 国民经济和社会发展规划 国土整治和资源环境保护要求 土地供给能力 各项建设对土地的需求 上一级的土地利用总体规划,35,第二节 土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度 2、土地利用总体规划的编制 土地利用总体规划的编制的原则 严格保护基本农田，控制非农田建设占用农用地 提高土地利用率 统筹安排各类、各区域用地 保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用 占用耕地和开发复垦耕地相平衡,36,第二节 土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度 2、土地利用总体规划的编制 土地利用总体规划的编

16、制的审批 全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准 省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准 省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，由各该市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准 其他土地利用总体规划，由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准,37,第二节 土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度 2、土地利用总体规划的编制 土地利用总体规划的修改 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途 上一级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级土地利用总体规划的，由上一级人民政府通知下一级人民政府作出相应修改，并报原批准机关备案,38,第二节 土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度 2、土地利用总