2013新沂房地产市场研究报告

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1、2013徐州新沂房地产研究报告,聚浪研究院,微信扫一扫 房地产专业资讯轻松获取,新沂之城市印象,新沂市为徐州市下辖县级市，位于中国东部，苏鲁交界处， 是沿东陇海线发展带的中心，也是江苏的北大门，更是亚欧大 陆桥自东部沿海向西部内陆推进的第一座枢纽城市。 新沂市，地理位置优越，历代为兵家必争之地。东周时为 “钟吾国”，后被吴国灭，又被楚国侵占；南宋时有抗金名将 韩世忠等在马陵山勇截金兵；近代发生的宿北大战、淮海战 役，新沂人民都做出了巨大贡献和牺牲。 新中国成立以来，新沂市得到翻天复地的变化：1949年建新 安县、1952年更名为新沂县，1990年撤县设市，1998年国务 院批准了新沂的中等城市

2、规划。省委、省政府对新沂的发展高 度重视，先后将新沂发展定位为“苏鲁接壤地区新兴的交通枢 纽和商贸旅游中心、江苏新兴工业城市”、江北唯一的“三级 一类中心城市”、“东陇海线上第三大城市、第三大工业城 市”。 2008年以来，工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化不 断深入，国家扩大内需的政策加快实施；党中央国务院高度重 视长三角地区发展，于2010年5月份正式批准实施长三角区 域规划，据规划为突破资源的“瓶颈”制约，推动区域 协调发展，以“沿东陇海线发展带”为核心的苏北经济终于被 推至关键位置。在此背景下，作为东陇海线上中心节点的新 沂，正迎来史无前例的发展机遇！,新沂位置,沿东陇海线发展带：

3、包括徐州（铜山县2010年纳入市区)、连云港两个市区和邳州、新沂、东海 三个县（市）。大力发展劳动密集型产业，积极发展对外贸易，建设资源加工产业基地，成为振兴 苏北、带动我国陇海兰新沿线地区经济发展的重要区域。,新沂之区域规划,长三角地区区域规划2010年,沿湖发展带,沿运河发展带,宁湖杭沿线 发展带,沪宁和沪杭甬 沿线发展带,新沂位置,新沂市作为沿东陇海线上的主要节点城市，紧紧围绕“建设东陇海线上第三大城市、第三大工业城市“,抢抓东陇海产业带开发建设机遇，坚持走招商引资、全民创业“两轮驱动“，积极引进大项目，全力培育大企业。要充分发挥区位优势，加快生产要素集聚，发展省际边贸市场，建设区域物流

4、中心，壮大农用化工等优势产业规模，推进城市发展，把新沂建设成为江苏新兴的工业城市和沿东陇海线的第三大城市。,新沂市发展战略,新沂市之发展格局,“南扩、北拓、东进、西延”发展战略，优化中心城区功能布局。,新沂之宏观经济：GDP,图1：总量对比,图2：增长率对比,注：数据来源于江苏省统计局，GDP增长率按扣除年均5%的通胀率计算,从图1来看，新沂市生产总值处于倒数第2位置，仅优于东海县，与同样是县级市的邳州差距较大。2012年新沂市GDP总值为350亿元，比上年增长16.14%（按可比价格计算）。徐州市市区GDP总值大大超过连云港市区。 从图2来看，2008年以来，新沂市GDP增长速度总体较平稳，

5、年均有16%的高增长率（扣除年均5%的通胀率），略高于其他市县。但2012年受中央政府主动降低GDP增长目标，促进产业结构调整等政策影响，新沂市经济增速略有下滑。,新沂之宏观经济 ：人均GDP,图1：总量对比,图2：增长率对比,从图1来看，新沂市人均GDP在沿东陇海线发展带处于中等水平，优于邳州市，东海县。2012年新沂市人均GDP为6280美元，较2011年的5368美元有17%的涨幅。徐州市市区人均GDP在2009年赶超连云港市市区，2011年市区人均GDP达到11201美元。 从图2来看，2008年以来，新沂市人均GDP增长率与邳州市旗鼓相当，略高于其他市县，年均有22%的高增长。总体来

6、看，沿东陇海线各市县人均GDP增长速度处于较高水平。,注：数据经加工，来源于江苏省统计年鉴 （2007-2011年）,2007-2011年东陇海地区房地产开发投资对比表 （亿元）,新沂之宏观经济：房产投资与金融,2007-2011年东陇海地区金融机构贷款余额对比表 （亿元）,图1：房产投资增长率对比,图2：贷款增长率对比,在东陇海地区，新沂市房产开发投资水平处于中等水平，08年以来，新沂市房产投资增速明显高于其他市县，尤其是09年，11年。金融贷款方面，新沂市金融贷款总量与邳州市、东海县相当，值得注意的是，新沂市08至09年，金融贷款余额增长迅猛，2010年以来迅速回落，受08年金融危机冲击较

7、大。,注：数据经加工，来源于江苏省统计年鉴 （2007-2011年）,新沂之宏观经济：人均收支,新沂市城镇居民和农民收入都在稳步增长，增长幅度处于14%-15% 2011年新沂整体的收入增长最快的一年 城镇居民与农民收入差距较大，新沂的农村人口占65%，应增加农村建设的投入，增加农民收入，扩大农村城镇化的范围，,新沂之宏观经济：人均储蓄与消费,07-11年东陇海地区城乡居民人均储蓄存款 对比表（人/元）,07-11年东陇海地区人均社会消费品零售总额（人/元）,注：数据经加工，来源于江苏省统计年鉴 （2007-2011年）,图1：城乡居民人均储蓄存款对比,图2：社会消费品零售额对比,经数据测算，

8、新沂市社会零售商品人均消费倾向值为0.43，在东陇海区域处于靠后位置，与邳州市相当，最低的是连云港市区，仅0.41，表明新沂市城乡居民商品消费倾向一般，较务实。连云港市区居民商品消费偏保守。总体来看，2009-2010年，新沂市无论是人均储蓄额还是人均商品零售都增长疲软，但在2011年有明显复苏迹象，发展势头高于其他市县。,新沂之宏观经济：规模企业数及人均用车辆数,2007-2011年东陇海区各市县民用车辆数（百人/辆）,2011年 新沂市拥有的主营收入超2000万元的大型企业有426家，远超东海县、连云港市区，值得注意的是，2011年以来，徐州市市区、连云港市市区及其他市县规模以上工业企业个

9、数都有明显减少，新沂市近年来产业集聚效应明显，规模以上工业企业数增长速度明显高于其他市县，但这也给新沂市政府环境治污能力提出新的挑战。 从民用汽车拥有辆方面来看，2011年，新沂市共有3.97万辆，是各市县中汽车数量最少的，每100人当中新沂市有3.8个人拥有1辆车，与邳州市、东海县情况相当。徐州市市区民用汽车拥有量最高，达28.1万辆，而连云港市区人均民用汽车拥有量最高，每100人当中有9.6个人就拥有1辆车。,2008-2012年新沂市人口结构分析表,新沂之宏观经济：人口结构,2012年，新沂市人口结构分布来看，35-60岁人口占比最大，其次是18-35岁人群。值得重视的是：国际上通常把6

10、0岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。下表中2008年到2012年60岁以上人口占比逐年上升，到2012年60岁及以上人口为160684人占比达到15%，老龄化程度处于较高水平。 另外，新沂全市18岁及以下人口逐年增多，且增长趋势明显。而35-60岁的人口呈逐年减少之势。给新沂市教育、就业、医疗、房地产等的发展带来了许多新情况、新问题。,2007-2011年东陇海区人口总量对比表 （万人）,机会,优势,宏观环境SWOT总结分析,SWOT Analysis,劣势,SWOT Analysis,威胁,1 长三角区域规划将发展苏

11、北经济被推至关键一环，作为苏北经济核心的沿东陇海线上中心节点的新沂市，正迎来史无前例的发展机遇； 2 新型城镇化规划即将出台，有较好的产业基础、地理位置优越的县域将得到政府较大资源扶持； 3 中央政府鼓励创业，2013年8月1日起；对小微企业中月销售额不超过2万元的增值税小规模纳税人和营业税纳税人，暂免征收增值税和营业税。 4 新沂市2012年人均GDP高达6280美元，商业发展正面临消费结构的升级和新消费需求逐渐形成的过程；,1 中央利率市场化改革，前期过度放款透支了金融业未来贷款能力，给房地产企业、产能过剩企业带来较大融资难题； 2 影子银行（民间借贷）风险； 3今后，中国的收入增长，土地

12、红利、劳动力红利、入世红利及其他红利优势逐渐弱化，更多靠全要素生产率提高，创新；,1 新沂市2012年GDP总值350亿元，处于沿东陇海线区域偏下水平； 2 大量农用化工企业集聚，给城市带来一定环境污染问题； 3 老龄化程度处于较高水平，35-60岁人群占比逐年减少，另外，新沂市区人口占比低，部分区域农民人口密度高； 4 新沂城镇居民的现状消费水平还比较低，恩格尔系数较高，消费结构属于传统型的，吃穿消费占据主要地位,1 新沂市地理、交通位置优越，是江苏长江以北县（市）中唯一的三级一类中心城市； 2新沂市人均GDP、储蓄、房产开发投资都超过了邳州市、东海县。在沿东陇海线区域经济增速处于偏上水平；

13、 3 产业集聚效应明显，第二、三产业发展势头良好； 4 18岁以下人口占比逐年递增，给房地产的发展带来新情况；,房地产市场分析,房地产供求分析,2008年，受金融危机影响，商品房成交跌入谷底，商品房供应远超过成交，但在2009年中央政府投入4万亿救市，房地产优惠贷款措施吸引大量刚需入市，之前的供应迅速得到去化。但在2010年4月份起的长达2年多的房地产调控政策，随着2011年房贷收紧，严控房企融资等措施，2010年房企明显减少市场供应，商品房成交总体呈萎缩态势，基本上新沂市去化周期在一年半左右，去化水平处于正常状态。,09-11年新沂土地供应市场一直比较平稳，但2012年供应量却出现暴增，全年

14、供应323.38万方，是11年供应量的5倍； 09年-11年新沂土地成交量逐年下滑，仅在12年供应量猛增的前提下，成交出现上涨； 土地成交量逐年下降、12年供应大成交小，主要是2012年新沂市重新做了土地规划，推出大量地块，另外也是受土地财政影响； 2012年土地市场供应及成交活跃，一方面说明新沂市房地产市场步入高速发展期，另一方面也加大了房企之间的竞争；,2011年新沂土地成交共有 16 块，主要位于主城新安镇，城中和城南片区，将成为未来项目竞争集中区域。,房地产土地市场挂牌成交分析,商品房量价成交分析,从近年来新沂市商品房成交量及价格走势来看，2011年整体呈下降态势，在第四季度跌入谷底，

15、但至2012年以来新沂市商品房成交量迅速回暖，在第三季度达到峰值为1753套，在2013年1-7月份以来，商品房成交略有下降，但总体保持稳中有升。商品房成交价格方面，总体来看稳中有升。这主要是2013年房地产调控政策利空出尽，新届政府换届，刚需观望情绪减少。,商品房成交结构分析,最 热 销,两房面积越小去化率越高，随着面积增大，去化率逐渐减少；三房100-110去化率最高，其次是130-140。,房地产城市板块分析,沭东板块 区域特征：城市重点发展方向之一，距离市中心较近，房地产项目多，竞争激烈； 产品形态：以小高层、多层为主、部分别墅产品，小高层均价3800元/左右， 多层均价4000元/左

16、右，联排8000元/左右； 客群范围：以政府、企、事业单位客户为主。,城南板块 区域特征：城市重点发展方向之一，交通便利，地产项目众多，产品物业形态丰富，别墅高端产品聚集区域； 产品形态：以小高层、多层、别墅为主，普通住宅销售价格4200元/，联排5800-6400元/左右； 客群范围：以政府、企、事业单位客户，及市区传统住户为主,道北板块 区域特征：区域发展滞后，市政配套匮乏，地产项目较少； 产品形态：以传统多层为主，有少量别墅，多层3200元/左右，联排别墅5600元/左右； 客群范围：以周边乡镇进城客户为主。,城中板块 区域特征：依托地段优势，配套完善，教育资源丰富，土地供应量少。 产品形态：以小高层、高层为主，价格4600元/左右； 客群范围：以市区原居民及乡镇高收入人群为主。,城西板块 区域特征：工业聚集区，污染较为严重，区域以专业市场项目为主； 产品形态：有少量LOFT及公寓产品，LOFT均价4000元/左右，公寓均价3000元/左右； 客群范围：以乡镇年轻进城客户为主。,事件： 如果说，此前新湖中宝5