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1、谨呈：河南正弘置业有限公司,正弘郑州火车站项目 营销策划报告,世联地产，2012.2,1.项目目标：,高形象，快走量，持续稳健经营 总用地面积：15322平米； 总建筑面积：151481.74平米； 商业建筑面积：26958.98平米； 办公建筑面积：82101.28平米； 综合容积率：7.47； 建筑密度：50.49%； 产品：共南塔、北塔二栋，其中南塔 ： 37层，功能为SOHO综合体；北塔：分 别为37层、45层，功能为办公。,写在前面,写在前面,2.项目属性：,老城核心区精品综合体项目,1,市场站位,作为一个全国性代理商，我们看到的是项目、区域的未来,火车站商圈的未来？ 趋势一：紧邻规
2、划中的二七CBD，区域升值潜力大,投资285亿元，建设中央商务区 该项目占地面积576.49亩，总投资260亿元人民币，总建筑面积340万平方米，建设内容包括甲级写字楼、超大型购物中心、密集酒店群、住宅。该项目将以火车站西出站口建设为契机，汇集国际品牌与时尚消费理念，整合国内一流的商旅、休闲、娱乐要素。建成后既有郑州第一高360400米的郑州中心大厦，还有国际超级购物中心、国际顶级奢侈品购物中心，一条融汇世界风情的步行街及中部城市最大的娱乐城；这里还将邀请国际知名餐饮品牌星巴克入驻；另外超五星级的丽思卡尔顿酒店和五星级的希尔顿康莱德豪华酒店也将入驻,4年后竣工，7300户居民需拆迁 据介绍，二
3、七区将就中央商务区建设和开发已启动企业签约，目前二七区已经成立了中央商务区项目指挥部，郑州中央商务区将在今年动工，工期4年。建成后的中央商务区将能够提供约10万个就业岗位。 中央商务区建设将涉及拆迁改造，具体改造范围：东起京广铁路，西到康复中街，南起陇海中路，北至中原东路。约7300户居民需要拆迁。,本案,未来二七CBD地块,火车站商圈,火车站商圈的未来？ 趋势二：高端综合体带动下的商业价值不断提升,新田广场 紧邻项目的新田广场设计以高品位、新概念、国际化为原则，对其周边区域进行整体规划改造。预打造郑州市中心商业区，内集高档酒店、金融、商业、办公等于一体的300米标志性超高建筑。预计2012年
4、下半年或2013年初推出。 华润万象城 临近项目位于民主路以西的华润万象城预打造40万平方米的集5A级超高层酒店、高级公寓、 购物中心、娱乐中心、休闲中心、文化中心等多功能综合性商业建筑群综合性商业建筑群目，目前正在与LV 、GUCCI等品牌洽谈的前期筹备中。建成后将与现在的北京华联、大商新玛特金博大店等大型零售商厦融为一体，从而改善二七商圈商业结构，提升郑州商业整体水平。,华润万象城,新田广场,本案,双中心辐射 1.“二七CBD的崛起” 未来政府规划的全市第二个城市核心CBD，作为紧 的火车站商圈品牌项目，势必享受更大的利好 2.“火车站商圈升级” 新田广场、万象城等高端综合体的兴建，极大的
5、改 善火车站商圈的杂乱现状，区域升级后项目的商业 价值更加凸显,双中心辐射下 火车站商圈2.0时代来临 本项目将成为领跑未来的先行者！,郑东新区CBD VS 二七CBD,郑东新区通过地铁、城市轻轨与现有市区连接起来，不仅是郑东新区的核心，也是未来郑州市的核心。它将以共生城市和新陈代谢城市为基础，形成以中原文化与自然环境为背景，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区。 二七CBD建成后将成为二七商圈的核心商务区、郑州都市区的现代服务业聚集区、中原经济区商贸服务业的核心增长引擎。同时将拥有老城区中最豪华的写字楼群和酒店群，与郑东新区的CBD相呼应。,开启“火车站商圈2.0时代”,
6、承接“火车站商圈升级”+“二七CBD崛起”双利好！,告别杂乱、陈旧、落后的1.0时代！,2,分物业研判,基于项目所涵盖的写字楼、商务公寓、商业三种业态的一般分析,写字楼市场宏观视角 郑东新区高质高量，二七区相对落后,1,金水版 块,销售价格：2000050000元/ 租赁价格：90160元/月 代表项目：中科金座、绿地千玺广场,销售价格：1000022000元/ 租赁价格： 6090元/月左右 代表项目：国贸招银大厦、曼哈顿金融中心,一层级,三层级,二层级,郑东新区,销售价格：700010000元/ 租赁价格：3060元/月左右 代表项目：鼎盛时代 、升龙国际中心,二七区 管城区 中原区,高端
7、纯写字楼供应的热点区域,依托省机关，区域配套成熟，商业氛围浓厚 交通便利，早期写字楼最为集中区域,落成较早，功能规划落后 写字楼硬件配置和服务品质,郑东新区实现2-5万/平的高价，入住率平均80%以上，二七区相对落后，多为老旧写字楼，仅实现0.7-1万/平的价格，但出租率能维持在70%以上,150万元的投资选择,租金回报率高，借势二七CBD，未来上涨空间大！,未来5年，二七区还有5个城中村要改造成商务楼宇集聚区，这 5个城中村建设的商务楼宇都将在2015年底完成招商投入使用。 1.冯庄村改造项目：规划建设7栋商务楼宇。 2.高寨村改造项目：建设4栋高标准商务楼宇。 3.黄岗寺村改造项目：规划建
8、设3栋专业商务楼宇。 4.齐礼阎村改造项目：规划建设3栋高标准商务楼宇。 5.孙八寨村改造项目：规划建设7栋专业商务楼宇。 二七区写字楼的扎堆建成必将带动区域写字楼的整体发展，提升整体价值与竞争力,写字楼市场微观视角 老城区写字楼整体供应稀缺，项目周边以老旧办公楼为主，形象、档次、配套均比较落后,鸿森大厦 2008年,本案,正弘大厦,金运大厦 1995年,金博大城 2006年,豫港大厦 2001年,金博大城,正弘大厦,鸿森大厦,豫港大厦,写字楼市场客户视角 核心地段，大品牌，高形象写字楼存在一批有需求的目标客户,重要客户,核心客户,偶得/可拓展客户,核心客户火车站片区的中小企业、散户 置业需求
9、业务做大后的洽谈、管理等“面子工程” （自用） 业绩较高的批发、零售商户的办公需求 关注因素 形象、地段、品牌、配套,重要客户投资型个人及企业 置业需求高端客户的商业地产投资需求 （投资） 大型企业的投资型资产配置 关注因素 品牌、升值潜力、规划利好、价格,偶得客户东区/金水区受高价格挤压的外溢企业 置业需求有形象需求，价格承受有限的中小企业 （自用） 火车站商户的上下游企业的临时办公地 关注因素 价格、形象、地段、配套,写字楼方向判断小结,1,1.宏观视角：现有发展水平居全市中下水平，但借势CBD规划，未来潜力较大。,2.微观视角：区域现有写字楼发展较为落后，未来供给稀缺，临近中小企业客户数
10、量大，具有较好的市场基础。,3.客户视角：周边的中小企业和商户数量巨大，经营好、有形象需求的潜在客户多高端的投资型个人和企业可以重点拓展东区/金水区的外溢客户可积极争取,soho公寓市场宏观视角 soho公寓全市散点分布，一手价格在6000-8000元/平，二手价格在4000-6000元/平,2,一手,二手,二七万达soho商业住宅性质 凭借中原万达积累的良好口碑，结合地段、品牌等多重优势，soho实现了三个月690套，均价7200元/平的好成绩,soho公寓市场微观视角,项目位于二七区大学路与航海路交会处，总投资额约40亿元，总建筑面积约61万。项目集大型商业广场、室外步行街、商务酒店、城市
11、商业街区、高尚住宅以及精装SOHO 六大城市功能于一体，计划2013年建成，能随时能满足郑州日益上涨的消费水平和市民追求高层次的生活享受。 其中购物中心（13.8万平方米） 商务酒店（0.70万平方米） 写字楼（8.6万平方米） 商铺（5万平方米） 住宅+soho（32.5万平方米）。,创意soho商业办公性质 凭借地段、配套等优势，实现了8000元/平的较高价格，,主打卖点： 品牌强强联手，雕琢建筑精品 河南银江实业有限公司与上海东方设计院、来自台湾的“小豪宅”全程营销团队北京盛联阳等金质品牌强强联手，从产品规划、定位、建设，均层层把关、精心雕琢，打造独具匠心的公寓联合体。 千万投资消费群，
12、财富汇聚成河 周边商业氛围浓厚，批发市场众多，水产大世界、信基建材厨具城、五金机电市场、电动车批发市场密集项目周边，数千户商家财富聚合，巨大商机不彰自显。 双层魔变空间，创意生活样板 买一层送一层的立体户型，打破平层居住的平庸与压抑,每一种生活都能在立体空间里，得到最畅快的满足。 4.8米挑高阳台，尊享无限视界 高达4.8米的挑高阳台创新设计，拥有更多采光，更多空气流动，并获得更多赠送空间。 灵动户型组合，精彩自由把握 40-80灵动空间，买一层得两层，超高性价比，精彩无与伦比,soho公寓市场客户视角 以经济型自住、中高端投资个体和成长性中小企业办公三大需求为主,Soho公寓方向判断小结,2
13、,1.宏观视角：商住性质soho公寓全市呈散点分布，供给不大，实现价格6000-8000元/平，二手价格在4000-6000元/平,2.微观视角：区域周边以二七万达soho成为高价快销标杆，三个月实现690套销售，均价7200元/平。创意soho凭借较好的配套和地段，也能实现8000元/平的较高价格。,3.客户视角：以经济型自住、中高端投资个体和成长性中小企业办公三大需求为主,商业市场宏观视角 老城区集中了四大商圈，二七区商业氛围浓,3,现有商圈多以百货、大型专业市场等集中式商业为主，二七区商业氛围浓，但火车站商圈档次不高,百货业态分布趋同，低楼层以服装相关零售为主，高楼层考虑餐饮、电器卖场、
14、休闲等业态。火车站商圈以大型商贸市场为主。,经营良好的首层商铺租金达500-600元/平米月，随楼层依次递减，品牌百货多为扣点。街铺2层以上存活艰难，百货三层以上人气少。,经营良好的首层对外商铺售价达到3-5万/平，随楼层依次递减。销售方式多为带租约捆绑销售。火车站商圈价值居全市领先水平,二七火车站商圈,二七万达商圈,花园路商圈,花园路商圈 20000-30000元/平,二七万达商圈 25000-50000元/平,二七火车站商圈 40000-50000元/平,碧沙岗商圈,碧沙岗商圈 18000-30000元/平,商业市场微观视角 火车站商圈以中低档专业市场居多，现售项目仅万博商城。高形象的品质
15、商业中心缺失，但3-5年内会相继入市,万象城,新田广场,万博商城 凭借绝佳地段优势实现开盘旺销,活动分析： （一）项目于8月28日在紫荆山人民会堂举行 开盘活动，推出3、4层，共计528间商铺，面 积1520，开盘当天即销售90%以上，销售 价格3楼35万/，4楼24万/。 优惠方式：1.会员1万低2万；2.一次性付款 优惠8%，按揭优惠5%。 选房方式：现场到达1000多名缴纳过1万元诚意金的投资者，因为商铺数量有限，开盘采用摇号的形式产生选铺顺序和选铺机会。 （二）项目B区12月3日在裕达国贸举行开盘活动，推出负一层商铺，公约360套房源；面积区间为10.5462；总房款18万97.6万，
16、表现单价1.8万3.5万/，平均单价3万/左右； 优惠方式：排号1万抵2万+2000元（针对女性）+按揭优惠7%或一次性优惠10%，返租三年，年租金按总房款的8%来支付； 销售情况：认筹排卡1600张左右，采取摇号的方式进行选房，本次推出房源开盘当天销售90%。,商业市场客户视角 政策背景下，项目依托地段、品牌优势，能吸引大量的投资、自用商户,【1】对火车站片区很了解且已经购买/投资过商铺； 【2】对火车站环境资源和配套很喜爱； 【3】对火车站片区未来的规划、政府的建设非常有信心； 【4】对正弘品牌、形象、品质非常认可 【5】以投资和自用为主，包含老业主重复购买，周边现有商户潜力巨大 【6】来源广泛，以二七、金水区为主，不乏异地投资客,（1）商铺的投资回报率； （2）周边建设和规划的具体实施情况、进度，特别是万象城、新田广场、cbd （3）主力店招商情况，写字楼入驻企业,
