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1、2012上半年武汉房地产市场分析,一、2012上半年宏观政策分析 1、经济政策回顾 2、楼市政策回顾 3、土地政策回顾 二、2012上半年武汉市土地市场分析 1、供应情况分析 2、成交情况分析 三、2012上半年武汉商品住宅市场分析 1、商品住宅供应分析 2、商品住宅成交分析 3、商品住宅库存分析 四、2012下半年趋势展望,报告提纲,一、2012上半年宏观政策分析 1、经济政策回顾 2、楼市政策回顾 3、土地政策回顾,存准利息齐降，金融政策渐放松,经济,存款准备金率及贷款利息的下调，再加上利率进一步打折的利好，刚需购房者迎来购房良机，而开发商也抓紧推出面积不大、总价不高的刚需型房源，以迎合市
2、场需求。,中央坚持调控，严格控制变相救市,楼市,楼市,武汉公积金贷款有所放松，限购、限贷一直严格执行,征地、供地、用地层层下令，国土部严把土地关,土地,二、2012上半年武汉市土地市场分析 1、供应情况分析 2、成交情况分析,供应,上半年大量城中村土地致供应量增长16%，供地策略仍较谨慎,图：2010年-2012年上半年土地供应面积,备注：以上统计不包括工业用地,2012年1-6月份武汉市供应土地631.36亩，同比增长15.83%。从上半年供应特点来看，今年上半年供应量增加主要是由于1月份供应了大量的城中村土地，总体上还是维持了去年较为谨慎的供地策略。,图：2012年上半年各环线土地供应面积
3、,供应,城市建设向外沿扩展，土地供应区域随之向外环扩散,随着武汉快速交通及轨道交通的建设，武汉市各环线间的交通便捷度快速提升。另外，随着武汉城市化建设的加快及内环内及二环内土地资源的逐渐减少。近几年武汉市加大了二环外及三环外的土地供应。,供应,图：2012年上半年各区域土地供应面积,洪山、江岸、高新土地供应量大，将成未来楼盘集中供应区,洪山区及江岸区今年上半年供应量位居一、二位主要是由于供应了大量的城中村土地，其中洪山区供应了7宗城中村土地。而江岸区作为武汉市的中心城区，在武汉市加快城中村改造步伐的压力下，仅今年上半年就供应了9宗城中村土地。,成交,上半年成交土地占地面积为446.32万，同比
4、下降12.51%，成交土地建筑面积1485.36万，同比下降4.86%。,图：2012年上半年成交土地面积,开发商拿地谨慎，土地延期增加,图：2012年上半年不同来源地块成交量占比,成交,城中村地块成交量占比达51%,2011年以来武汉城中村改造明显提速，2012年上半年更是举行了多场城中村土地专场拍卖会。大规模出让吸引了知名房企的介入，其中万科拿下多宗城中村改造用地，保利将南湖地块揽入怀中，福星惠誉同样拿下多宗改造用地。,成交,城市价值提升，支撑地价环比上涨,图：2010年上半年至2012年上半年土地成交均价,2012年上半年武汉市土地成交均价为1799元/，环比上涨6%。在今年上半年供应如
5、此大量的城中村土地的情况下，地价还能保持小幅上涨，主要是受到武汉城市发展、区域成熟度提高、土地资源越发稀缺这几点客观因素的影响。,成交,上半年土地市场 地产大腕未缺席,成交,拿地渠道呈现多样化 城中村与旧城改造方式拿地依然受到品牌房企热捧，2012年上半年城中村地块上市以来，福星惠誉、金地、保利等大型房企的身影频繁出现，仅1月17日和20日两次拍卖，福星惠誉和金地分别豪掷20多亿拿下城中村地块。积极涉入保障房建设也成为当前不少品牌房企的选择，如南国置业开发的南国花郡项目配套建设了58套公租房，百步亭兴建武汉市最大的公租房项目，在南湖、徐东等区域，限价房地块也频频出现，相信未来会有更多的房企介入
6、保障房建设。,地产大鳄谨慎拿地 6月27日，深圳佳兆业的以总价2.66亿元，拿到洪山区性价比最高的青菱地块。而拿到该地块的也并不是佳兆业直接拿得，而是该集团旗下的全资子公司深圳兆瑞景商业经营管理有限公司，也是我们俗称的“马甲”、“小号”。一直以来，拿地是开发商最大的秘密之一，房企之间的争夺全是暗中角力，小号拿地似乎让土地的“明争”变成了“暗斗”，抑或是开发商在一年多来调控下的愈发谨慎。,上半年房地产企业拿地特点,三、2012上半年武汉商品住宅市场分析 1、商品住宅供应分析 2、商品住宅成交分析 3、商品住宅库存分析,供应,2012年上半年商品住宅累计供应645.15万，上半年月度平均供应107
7、.53万，较去年同比上升28.35%，是自09年以来上半年住宅供应量最高的一年，并且上半年连续4个月供应处于高位。,供应量创新高,图:2009-2012年6月商品住宅月度供应量,2012年上半年供应主要集中洪山、江夏、光谷、武昌、江岸、黄陂、汉阳等区域，这些片区是最近两年的热点区域，也是上半年推盘密集的区域。,图:2012年上半年各区域供应情况,供应,洪山、江夏竞争激烈，供应量居前两位,成交,图:2012年上半年月度成交情况,2012年上半年累计成交555.98万，月度平均92.66万，进入3月份，成交迅速得到提升，持续四个月成交维持在较高的高位，均位于100万以上。之所以造成上半年火爆热销的
8、行情，一方面是楼市政策频调，公积金贷款额度增加、房贷利息下调等，一方面是武汉刚需数量庞大，累积刚需在限购满一年后不得不释放，一方面是武汉本身房价不高，没有多大的下降空间，另一方面是楼市库存不断增加，开发商去库存压力增大，为了销货，不得不迎合市场推出适合刚需的产品。,刚需产品大量上市，上半年销售行情看涨,图:2012年上半年各区域成交情况,洪山区以 107.48万排名第一，黄陂区、东湖高新区以54.67万和53.17万位列其后；另外，市场呈现“二八”分化现象，项目之间差异明显，如全市前十名项目累计销售7692 套，占总成交的13.86%；洪山区销售最好的5 个项目达3475 套，占35%。,成交
9、,市场呈“二八”分化，排名前三的区域销量占比39%,自2011年11月调控以来商品住宅成交价格开始下行，到2012年3、4月进入全面下行阶段，直至6月，中央政府政策及央行货币政策等各方面利好因素，房价初步见底，部分区域如洪山、东西湖商品住宅价格开始企稳并微幅回升。,成交,房价见底后微幅回升,图:2012年1-6月武汉市各价格段商品住宅成交量占比 （单位：元/）,图 : 2012年1-6月武汉市各面积段商品住宅成交量占比 （单位：）,成交,2012年上半年成交主力产品仍然是7000元/以下的户型，占比61.51%，产品价格是决定项目开盘去化率的首要因素； 2012上半年成交产品的主力户型为90以
10、下的户型及90-120之间的产品，共占比79.72%，刚需产品去化率高。,7000元/以下的刚需产品去化率高,库存,图：2010-2012年6月武汉市商品住宅月度供应量与成交量,2012年年初累计供应645.15万，年初累计供应同比上升28.35%，2012年上半年累计成交555.98万，年初累计成交同比上升6.92%。2011年上半年年初累计库存17.33万，2012年上半年年初累计库存89.17万，年初库存累计同比增长414.54%。,全市库存依然处于高位,图 ：2012年1-6月各区域商品住宅年初累计新增库存量,库存,东西湖、洪山、青山、黄陂、蔡甸、黄陂、汉南区域处于消化库存状态；江夏区上半年新增库存压力最大；沌口、光谷、武昌等区域库存压力继续提升,江南库存消化压力大，尤以江夏、光谷片为最,四、2012下半年趋势展望,1、房价：下半年武汉房价将结构性上涨，幅度不大； 2、销售：下半年库存消化压力依然较大。6-7月连续两次降息，有望帮助武汉度过7、8月传统淡季，消化库存，缓解开发商资金压力，有利于调整楼市向好的方向发展，9、10、11月创年内成交量新高的可能性大； 3、土地：销售势头良好带来资金回笼，开发商资金状况好转，加之政府为增加财政收入加大土地供应，下半年土地市场供求量有望好于上半年。,
