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1、,郑州市上街区域房地产市场商业市场调研分析 暨嘉韵项目定位报告,2014年06月18日,（中）,目标市场客户研究小结,四、上街区商品房市场主流客户可承受总价在35-45万 五、影响客户购房的因素主要是户型、交通和景观,一、上街区商品房市场中，本地及周边地区客户占主力，占比62% 二、上街区商品房市场主流客户年龄段在28-38岁，占比64% 三、上街区商品房市场客户偏好小三房和小两房,目录,市场研判 项目认知 战略解析 项目定位 物业建议,区域概况 郑州市低密度房地产市场格局 本项目主要竞争物业分析 目标市场客户研究 市场研判结论,市场研判结论,结论二：上街区属于郑州市边郊，依托规划发展及未来交
2、通优势，,宜开发刚需产品。,结论一：上街区房地产市场整体销售压力较大。,结论三：经济型住宅成为上街区房地产市场发展趋势。,项目认知 战略解析 项目定位 物业建议,目录 市场研判,项目概况 项目交通 宗地条件 项目资源 SWOT分析 项目发展战略,项目认知,项目概况,1,项目总占地面积166亩，其中南北长约548米，东西宽约472米，基地比较平整，适合动土 施工。,项目认知,项目交通,2,基地位于上街区的西部中心位置，东边紧邻淮阳路，西边紧靠登封路，北临许昌路，南靠 丹江路。基地靠近中原西路，可直通郑州。 中原路方向,本案,中原路方向,项目认知,宗地条件,3,说明： 1、航拍卫星图为13年4月份
3、拍摄，照片实景图为14年2月20号拍摄，故照片与航拍图有误差，一切以实际照片图 为准。 2、基地现状为一片空地，基地中现有一条小路，约4米，贯穿基地东西。 3、基地较平整，适合动土施工。,项目认知 基地东边条件,3,说明：,1、基地东边靠近基地有一公共厕所，可作为商业街公共服务设施； 2、基地对面为亚星江南小镇设置的公园，可供本项目借势所用；,项目认知 基地东边条件,3,说明：,1、基地东边有一个老年活动中心，可作为公共服务设施（运动主题公园）。 2、基地对面为亚星江南小镇，对我项目有一定的影响。,项目认知 基地南边条件,3,说明：,1、基地南边为左照四组安置房，不过其为中低端档次。 2、基地
4、西南部为富丽花园，为中低端档次。,项目认知 基地西边条件,3,说明：,1、基地西边有富丽花园底层商业，商业形态为一层店商，面积区间在25到50平米，主要经营日常用品，,便利店，理发店等服务性商业。,2、登封路对面为宏泰花园，产品户型一般，为老小区。,项目认知 基地西边条件,3,说明：,1、基地西边有一诊所，生活服务完善。,项目认知 基地西边条件,3,说明：,1、基地西边有中国邮政储蓄，为公共服务设施。,2、登封路对面有上街区外国语小学一座，教育配套资源完善。,项目认知 基地北边条件,3,说明：,1、登封路与许昌路交叉口有一正道思达生活广场，一站式购物中心，离我项目十分钟步行； 2、许昌路有一中
5、国邮政银行。,项目认知 基地北边条件,3,说明：,1、登封路与许昌路交叉口有一售楼处接待中心，对我项目销售有一定影响。 2、许昌路北部有一交通银行，项目周边银行服务设施较完善。,项目认知 基地北边条件,3,说明：,1、登封路与许昌路交叉口有一鸿元快捷酒店，为商业服务性设施。 2、许昌路南部上街区唯一一个交警大队，项目周边治安良好。,项目认知 基地北边条件,3,说明：,1、许昌路南边有一蝶阀厂，为三类工业，有少量污染，对我项目有少许影响。 2、许昌路北部有聂寨社区服务中心一座，可为我项目服务，为一亮点。,项目认知 基地北边条件,3,说明：,1、许昌路北边有康乐小区、聂寨新区、白刚玉社区、亚星世纪
6、嘉园三个成熟小区。,项目认知,项目资源,4,江南风情休闲度假城邦-左照沟 从左昭沟的整个地块的形象来看，宛如一条巨龙，可谓是藏龙卧虎之地，上风上水。在景观设计上，也以 龙为主要构思，以龙的曲线来表现园林景观的层次，整个景观分为一线、五景区、十景点，从点、线、面三 个层次来表现，整个社区以水为贯穿，处处体现了亲水的主题，社区之内假山飞瀑、名贵树种、景观小品， 形成绿不短线、景不断链的艺术效果。 从我项目到左照沟只需5分钟步行，为我项目之一大亮点。,地块优势发掘 区位优势 交通优势 地块优势,借助区位、交通优势，打造中高端形象项目,借助区位/交通优势，打造中高端形象 项目处于上街中心区，周边多新建
7、高品质住宅小区，居住氛围浓 厚，东侧商业较繁华，区域认同度高 项目紧临登封路双向8车道，南北主干道，淮阳路双向4车道；邻 近中原西路延伸线，交通便捷 项目属于成熟居住区域，配套较为完善，紧邻左照沟公园,项目认知,项目资源,5,优势：, 地处成熟居住区，配套较为完善； 交通便利，且在城市规划发展方向的核 心地段上，可以分享到各项配套； 紧邻左照沟公园 ； 周边商业繁荣态势已经形成，周围多为 中高端社区，潜在消费群庞大； 机会： 项目地处城市规划发展方向上，属于开发 热点地段； 周边住宅项目不断崛起，且均为中高端 大型项目，这有利于推动区域市场的成熟 壮大，从而吸引更多的市场关注； 周边商业形态较
8、为原始，为本项目商业 投放提供无限可能；, 劣势： 地块不规整，不利于整体规划 和品质塑造； 项目东西两侧环境落差较大， 不利于整体定位； 商业体量较大，有一定风险； 威胁： 政策的不稳定性会对项目造成 一定和威胁； 未来区域市场供应量大，直接 竞争项目多，这必将加剧市场竞争 态势； 紧邻项目底商已售，对本项目商 业价格的制定有一定影响；,项目认知,SWOT分析,5,目录 市场研判,项目认知 战略解析 项目定位 物业建议,发展战略 竞争策略 产品策略,精准定位 整合资源,适时入市 持续开发,基于SWOT分析下的项目发展战略 本项目开发需要解决的三大问题：一是项目定位问题：让项目赢在定位；二是项
9、目 入市时机的选择：适时入市，提高项目成功率；三是资源整合：嘉韵需重新整合资 源使其匹配项目开发的要求。基于此我们提出本项目的发展战略,战略解析,发展战略,1,通过我们对项目的理解，建议本项目走市场补缺者路线，提供区域内稀少的产品 ，定位中高端，实现快销稳销，降低风险 ,做市场补缺者，蓝海竞争，降低风险,战略解析,竞争策略,2,产品主流化，产品高概率，产品高溢价,产品主流化 产品高概率 产品高溢价,住宅主流产品：中高层+别墅 商业主流产品：商业中心+商业街 本项目产品方向：中高层 与区域客群结构一致，加大项目成功率 本项目产品适用对象： 6070%上街区、米河、巩义客群 3040%郑州西郊外溢
10、人群、上街区周边 客群 通过产品创新、景观、商业配套打造高附加值产品 例如：引入创新“”2+1“、小三房户型概念，引 入大尺度景观概念，教育概念、新型环保概念等,战略解析,竞争策略,3,目录 市场研判 项目认知,战略解析 项目定位 物业建议,客户定位 项目定位 产品定位,上街客户分类,上街市场置业客户按照收入水平划分四个档次,富贵阶层：大型企业主、郑州改善性客户,财智阶层：企业高管、中小型企业主,中产阶层：区域市民、荥阳、郑州西,普通阶层：周边乡镇居民,财富层次,刚需住宅,高端住宅,上街商品房市场的客户细分及其对应的产品类型 55万,对稀缺的占有和收藏 多次置业 身份和地位的象征 追求更好的居
11、住品质 首次置业 追求品质生活 和身份的体现,追求都市化生活 改善居住环境 物质层面,精神层面物质层面,35-45万,精神层面物质层面 50-55万 精品住宅 45-50万 品质住宅,客户细分 精神层面 财富的炫耀和彰显,联盟新城客户,富贵阶层,联盟新城低密度产品为中高端产品， 目标客户针对城市富贵阶层,龙都项目客户,中产阶层,龙都国际产品定位为中端客户可以 接受的刚需型产品，目标客户针对 城市中产阶层,本项目目标客户,财智阶层+中产阶层,扩大目标客群，提高项目成功率， 本项目目标客户将涵盖城市财智阶 层和中产阶层,客户区域来源,本项目的客户主要来自郑州市西区、荥阳、巩义、上街工业园区、米河、
12、项目 周边地缘性客户等，处于项目45分钟交通圈内,客户定位,打造高品质宜居住宅区,本项目客户定位,财智阶层+中产阶层,目标客户特征,有身份、处于社会生活中层,有知识、有一定文化，注重孩子成长环境 有见地、看重项目未来的发展潜力,有财富、介于富贵阶层与普通阶层之间 有内涵、居住品位较高,项目整体定位,四大公园旁，宜居新标杆,项目定位,主选：,河南地产专业分享基地Q群： 371098658,项目整体定位,郑上新区，公园生活新核心,项目定位 备选一：,项目整体定位,城南新核心，一站式公园生活,项目定位 备选二：,公园里,案名建议,主选：,与四大公园为邻 我家住在公园里,欧韵小镇,案名建议 备选一：,
13、欧：欧式风情社区,韵：嘉韵、欧式风韵,公园里的欧式风情小镇,财智领域,案名建议 备选二：,献给具有前瞻性目光的智者居所,城市新贵、财富精英的首选置业之地,形象定位,项目形象定位,公园里的欧式风情小镇,如果为自己安一个家，那么一定是在公园里！,还原最真实的欧式风情，建造郑上新区欧式风格标杆项目,形象定位 我家住在公园里,公园里的家,献给那些追求完美生活的都市精英！,形象定位,一城公园半城繁华,一站式欧式风情购物公园，休闲娱乐首选之地！,河南地产专业分享基地Q群： 371098658,形象定位,爱不爱，就看他每周带你去几次公园里,上街首席一站式欧式风情购物公园，专为懂生活的你而来！,形象定位,幸福
14、不幸福，就看她每周去几次公园里,上街首席一站式欧式风情购物公园，专为幸福中的你而来！,产品定位,住宅产品定位,商业产品定位 产品价值体系,住宅产品定位,公园里的欧式居所,住宅定位,主选：,河南地产专业分享基地Q群： 371098658,城里城外皆公园,家里宁静家外风景,住宅定位,备选：,河南地产专业分享基地Q群： 371098658, 整体建筑拔高，降低建筑密度，超宽楼间距形成景观公园的概念,建筑理念, 地块总体容积率控制在2.5以下，设计小高层11F和中高层18/23F产品； 北侧地块整体品质高于南侧地块,容积率, 项目户型整体以2梯3户/2梯4户“2+1”两房、小三房为主； 通过户型面积赠
15、送，增加产品高附加值,户型设计,项目住宅规划理念,规划理念,地块容积率2.27,占地面积11万方,规划方案,整体技术指标,规划方案 整体规划建议,中高层住宅 （18F）,小高层住宅 （11F）,高层住宅 （23F）,商业 （3F） 商业 （3F）,商业 （2F双首层）,备注：建议商业部分规划为双首层，增加坡道、连廊，优化动线，便于销售；,规划方案,景观规划建议,入口景观 景观主轴 景观次轴 景观节点,客户敏感点 市场空白点 风险控制点 物业发展方 向关键点,实现小面积，低总价，降低客户购房门槛 市场小户型较少，占据市场空白点 实现项目稳销，快销，控制项目风险 提前与郑州市场同步,户型建议 户型设计建议户型产品设计发力点,产品设计发力点： “2+1”房+ 小三房 通过户型面积赠送，增加产品高附加值, 75纯南向紧凑型两房，最大化利用空间 88南北通透两房，北侧带观
