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1、新乡市3月份市场监测报告,松江帕提欧营销部 2013-4-3,2,一、国家3月份房地产市场概况,三、新乡3月份房地产市场概况,四、3月份新乡楼市市场动态,二、新乡市房地产市场热点追踪,一、国家3月份房地产市场概况,二、新乡市房地产市场热点追踪,四、12月份新乡楼市市场动态,（一）2013年3月国家政策研究,（二）全国房地产表现情况,三、新乡12月份房地产市场概况,1、国务院要求各地公布年度房价控制目标,会议要求，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。国务院有关部门要加强对省级人
2、民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。,（一）国家近期政策研究（国五条：重申调控稳定房价 敲山震虎警示楼市）,分析： 1、再次提出制定房价控制目标，并对省级工作加强监督和检查，进行约谈和问责则说明中央政府2013年对于抑制房价过快增长的决心。长期的调控必定会控制房价上涨的速度，但目的在于稳定房价，抑制投资投机购房。 2、项目启示：项目主要产品是自住和改善，而未来市场需求必定是以自住为主，购房者会选择一步到位的产品，切合项目目前产品，充分利用新政引导客户购买。,2、卖房征20%个税 加快推进房产税扩大试点,国务院办
3、公厅发布了关于继续做好房地产市场调控工作的通知。通知要求充分发挥税收政策的调节作用。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征（个人转让自用5年以上且家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。 ）。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消消费。,分析： 1、在新政执行细则出台之前，二手住房成交量将会有一波成交高峰而在政策落实之后，二手房交易成本提高，换房族门槛提高，我们预计二手房成交量会下降。短时间内会促使一手房市场成交活跃，一二线市场成交活跃或带动三四线城市房地产市场价格上涨。 2、而房
4、产税试点范围的扩大在所难免，政府通过房产税调控楼市的决心不言而喻。 3、项目启示：对于首次置业客户群体，由于二套房成本提高，首次置业会选择相对面积大的户型，可充分利用此项转化部分客户购买大户型产品。,（一）国家近期政策研究（国五条：重申调控稳定房价 敲山震虎警示楼市）,3、增加普通商品住房及用地供应,加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。,分析： 1、国家
5、加快中小型普通商品房及用地供应，加大中小型商品房的供应量，首次置业客户的购房选择面更大，利于首次置业客户的释放。小户型产品占市场主力，大面积产品减少。 2、项目启示：二次购房成本在将来都会增加，置业更应该一步到位，后期大户型市场较少，充分利用此条来转化客户购买大户型产品。,（一）国家近期政策研究（国五条：重申调控稳定房价 敲山震虎警示楼市）,4、加快保障性安居工程规划建设,全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。稳步实施城中村改造。 2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定
6、就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。,分析： 1、主要变化在于将外来务工人员纳入住房保障范围，但是没有细则支撑。保障房建设目前遇到的问题：一是资金，二是由资金引发的建设速度。如郑州现状，保障房大部分都摊派到了商品房社区内，因此建设速度将更有保证，而三五年内经适房将逐渐退出，公租房成主流、 2、由于保障房建设实施难度大，机制不完善，申请门槛高，对大量的中低收入者的住房需求只能是“杯水车薪”，对商品房市场需求起不到分流作用，不能真正改变市场上的供需关系。,（一）国家近期政策研究（国五条：重申调控稳定房价 敲山震虎警示楼市）,5、加强市场监管和
7、预期管理,继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。,分析： 加强市场监管，规范市场行为，促使房地产市场健康发展，而不是“打压”房地产市场，是稳定房地产健康发展。,（一）国家近期政策研究（国五条：重申调控稳定房价 敲山震虎警示楼市）,3月30日，京、沪、渝三地“国五条”细则出台。加上深圳、广州所在的广东省，至此四个房地产一线城市（北京、上海、广州、深圳）基本的调控细则已经明晰。严限购、控二套、留后手，各地细则
8、各有异同。北京：北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对于二套房的首付款比例进一步提高：在税收方面，能核实房屋原值的，依法严格按个人转让住房所得的20%计征。上海：明确对二手房交易严格征收20%个人所得税。严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查；严禁发放第三套及以上购房贷款；根据市场变化，金融管理部门要适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率等。,分析： 一线城市各地细则出台，其中20%个税并不是针对所有住房，北京市转让自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税，相对河南或者新乡或许细则会不那么严厉。或将误伤一
9、些刚改善需求客，20% 个税或许执行时间不会太久。,（一）国家近期政策研究（地方版国五条细则今日将扎堆出台 京沪渝已公布）,（二）全国房地产表现形式,2013年3月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06%，自2012年6月止跌后连续第10个月环比上涨，涨幅扩大0.23个百分点。国五条的出台反而没有使房价回落，而是逆市热销。预计后期会房地产市场会稳定发展。,一、国家3月份房地产市场概况,二、新乡市房地产市场热点追踪,四、3月份竞品楼市市场动态,新乡市房地产市场热点追踪,三、新乡3月份房地产市场概况,新乡：赵定河整改，东区渐成品质生态居住区,赵定河：西至人
10、民胜利渠，东至107国道，南、北分别以新乡市城市总体规划所控制的城市绿线为界，总规划面积约2.9公里。沿岸聚集着已建或正建的中高档社区，且集中在开发区、东部新区。赵定河生态整改成为其沿岸楼盘的主要卖点。,分析：赵定河改造，深刻影响城市居住环境，新乡东区或将成为新乡城市最适宜居住和最具投资价值的区域。,（一）新乡市房地产市场热点追踪,（一）新乡市房地产市场热点追踪,3月6日：新乡28个项目集中开工 总投资124亿元,3月2日，总投资124亿元的28个重大项目在新乡市集中开工。市领导李庆贵、杨崇林、周海深、范学贵、王保旺、王治通、周建、王玉民和市人大常委会党组副书记贾生祥出席开工仪式。 据了解，一
11、季度全市计划新开工5000万元以上重大项目89个，总投资302亿元，年度计划投资89亿元。,这批项目的开工建设将成为我市新的一批经济增长点，并将更加有力地带动和促进全市产业进一步提升和发展。充分展示了新乡城市发展速度及未来升值空间。,（一）新乡市房地产市场热点追踪,3月15日：新乡市平原体育会展中心近期开工,作为新乡市的一项重点民生工程，以体育运动为主题的开放型城市综合体平原体育会展中心将于近期开工。预计3年之后，一座既可以承办高规格竞技体育比赛，又可以让市民参与全民健身的标志性建筑将呈现在我们面前。即将开工建设的平原体育会展中心，位于新乡市新区金穗大道以北，新乡学院以东，107国道以西。项目
12、分为体育场馆和体育公园两大部分。,分析： 新乡城市发展越来越规范， 平原体育会展中心位于新东区，将推动新乡东区体育建设，完善东区市政配套，随着新乡东区的发展，高铁站运行，间接推动新乡东区房地产价格上涨。,（一）新乡市房地产市场热点追踪,4月1日：“国五条”郑州版出台 “20%个税”等只字未提,本报讯 郑州版“国五条”细则千呼万唤始出来！昨日深夜，郑州市政府向省内媒体发布郑州版“国五条”实施细则。令人难以理解的是，郑州版“国五条”对广大市民关心的“20%个税”以及“二套房利率”、“限购是否扩大”政策只字未提。郑州版“国五条”细则内容 大多似曾相识,分析： 1、郑州市国五条对房地产市场的影响有限，
13、或会在执行一段时间内出台相应的调控措施。 2、自三月初二手房市场火热，细则出台或将降温二手房市场，而相对于一手房，市场不会有太大影响。,一、国家3月份房地产市场概况,二、新乡市房地产市场热点追踪,四、3月份新乡楼市市场动态,（一）3月份新乡市土地市场,三、新乡3月份房地产市场概况,（二）3月份新乡市房地产市场,（一）土地市场2013年3月份新乡市土地成交情况,本月土地市场成交土地3块，其中商品住宅用地1块，住宅用地2块，成交均价为：53.8万元/亩。东南区成交价格明显高于凤泉区。,2013年3月份新乡市成交土地分布图,从2月份及3月份新乡市成交土地分布图上看，有2宗住宅用地位于新乡南区高新技术
14、区，且随着2012年10月份撤消黄河大桥收费站，将有效带动并促进新乡南区及平原新区的发展。 预测，2013年新乡南区或平原新区，土地成交较为活跃。,为13年2月份成交土地,（一）3月份新乡市土地市场-2013年3月份新乡市土地成交情况,为13年3月份成交土地,（一）土地市场2012.1-2013.3新乡市土地成交概况,新乡第二季度土地无成交，第三季度土地成交上升后，第四季度土地成交有所减少，全年土地成交均价不等，进入2013年1季度，土地成交数量及面积愈加提高。,数据来源：新乡市国土资源局，成交均价为住宅和商服均价，其中3月河10月均为工业用地成交价格。,分析： 1、3月份国五条出台，调控力度
15、变大，更多客户担心新政落实一手房价格上涨，购房紧迫感强，而新乡房价反而逆市热销，3月份量价齐升，对于销售是非常有利的说辞。 2、房地产市场政策虽然依旧严峻，但新乡房地产市场价格仍是全国百城价格倒数名列，随着城市规划发展，新乡房价在未来几个月或持续性上涨，但涨幅不大。,（二）房地产市场2012.1-2013.3月份新乡市房地产市场成交情况,一、国家3月份房地产市场概况,二、新乡市房地产市场热点追踪,四、3月份新乡楼市市场动态,三、新乡3月份房地产市场概况,（一）【内城区板块】市场动态,（二）【新东区板块】市场动态,（三）【东南区板块】市场动态,新乡市房地产市场主要划分为“内城区、新东区板块、东南
16、区板块”三大板块市场，随着2012年郑州黄河公路大桥收费站的取消，“平原新区” 逐步发展起来。“新东区板块、东南板块”为新乡市房地产市场主要发展方向。,新乡市楼市区域板块划分,（一）【内城区板块】区域楼盘分布,（一）【内城区板块】项目概况,（一）【内城区板块】市场动态,（一）【内城区板块】市场动态,（一）【内城区板块】市场动态,项目名称：上宅公园城邦,开发商：新乡市上宅置业有限公司 项目位置：胜利路与建设路交汇处 占地面积：108亩 建筑面积：26万 建筑风格：欧式风格 物业类型：高层 容积率：2.68 绿化率：40% 车位比：1:1 主力户型：90-127（户型图、户型配比暂无） 价 格：预估3800元/ 市场动态： 项目暂时没有做产品方面的推广。预测5月份左右，项目进行认筹活动。 据了解，新乡上宅置业有限公司，在县区开发项目较多，均为高档社区，预测进军新乡市，也将会树立一个形象标杆。,（一）【内城区板块】市场动态,项目名称：上宅公园城邦,优势： 1、“上宅置业”在县区开发项目较多，均为高档品质社区，业主较多，知名度
