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1、黄石形象周边商业调研报告,黄石经济状况,区域商业环境,项目定位思路,招商策略建议,黄石五年间经济发展形势,黄石丰富的矿产资源为黄石经济提供了良好的发展环境，并由此决定了黄石是我国中部地区重要的原材料工业基地，同时也因特殊的地理位置而成为国务院批准的沿江开放城市之一。 根据以下图示可看出黄石经济发展情况。,图一：2005年2009年黄石市GDP比例图,根据图示，20052009年五年间，黄石市经济发展形势优良，五年间全市GDP基本保持在10%以上的增幅，即便是在全球经济衰退未见复苏的2009年和矿产资源日益枯竭而促进产业结构调整的一年中，GDP增幅也保持了7.4%的增长势头。,图二：2005年2
2、009年黄石市人均年生产总值比例图,根据图示，20052009年五年间，黄石市人均生产总值基本保持在10%以上增长率，仅2009年受到整体宏观环境的影响增幅略有下降，结合图示一不难发现，全年人均生产总值与城市GDP有着紧密的联系，其波动幅度与GDP的波动幅度基本保持在同一水平上。,图三、2005年2009年黄石市城镇人均可支配收入与人均消费支出比例图,根据图示，20052009年五年间黄石城镇人均可支持收入与城镇人均消费支出逐年递增， 2009年和2005年相比，城镇人均可支配收入增加了63.44%，城镇人均消费支出增加了51.09%，说明黄石城镇生活水平逐年改善，人们消费能力和消费欲望以正比
3、的方式齐齐上扬。,图四、2005年2009年黄石市居民储蓄余额情况,根据图示，20052009年五年间，黄石居民储蓄余额年均保持大幅度增长记录，最高同比增幅达22.94%，而2009年与2005年相比，居民储蓄余额增幅达到86.5%，结合图三中的“城镇人均可支配收入”比例图分析可得知，五年间黄石人均财富值增加进而促进生活水平的提高。,图五、2005年2009年黄石市社会消费品零售总额情况,根据图示，20052009年五年间黄石社会消费品零售总额年均保持两位数的增幅，最高同比增幅达23.2%，从表中不难看出黄石人年消费能力逐年提高，消费欲越来越强烈，购买能力也达到新的高度。,图六、2005年20
4、09年黄石市八大类消费支出增长比例,根据图示，2005年2009年五年间黄石八大类消费支出增长比例并不均衡，但综合来看，用于食品支出的比例基本在减小，由此可判断出黄石居民恩格尔系数平均值的减小，,图七、2005年2009年黄石市三大产业与GDP比重图,根据图示，2005年2009年五年间黄石三大产业均保持良好的增长形势，整体综合来看，第二和第三产业占GDP得比重较大，以此说明黄石经济支柱偏向于以第二和第三产业为主,区域商业环境,项目定位思路,推广招商策略,黄石经济状况,8+1城市圈黄石,黄石是湖北省第二大城市，现辖一市一县四区，总面积4630平方公里，属于武汉大商圈范围内，东临江西九江，3条国
5、家级高速公路交汇于此。 作为鄂东南区域中心城市，黄石在湖北省经济发展格局中，特别是在长江经济带及京九经济带中，起着连接东西，贯穿南北的重要作用，随着以武汉为中心的“81”城市圈的建立，加速了黄石与武汉的融合，购物区间幅度也进一步加大，大商业变成共享为黄石经济的发展带来了机遇。,区位交通,公路：黄石目前两大主要客运站（黄石市长途客运站、黄石港长途客运站），客运站开通达到省内各地及沿海城市及周边省市的客运班线。 高速：沪蓉高速公路、大广南高速公路、武黄高速公路横贯市区，上通渝蓉，下通宁沪。 铁路：黄石主要有三大铁路站，其中一个货运站黄石站，两个客运站黄石东站（老火车站）、黄石北站，三大铁路站承担黄
6、石货运、客运的运输任务。 黄石市有国家一级铁路干线武汉九江铁路通过，武汉城市圈城际铁路规划已出台，预计整体在2015年前开通，目前武汉至黄石的快速铁路客运专线已开通，武汉至黄石时间可缩短到一小时内。 水运：目前黄石两大主要港口黄石港和上窑码头，依托长江可上溯宜昌、重庆，下至南京、上海，直达出海口。外贸码头可适应国际标准集装箱和重大件装卸作业，规划建设的棋盘洲港区年吞吐量可达2200万吨。 公交：根据不完全统计，黄石市城四区开辟23条公交线路，通达市区各城及大冶等地区，城区目前有出租车800辆左右，基本满足市区公交出行。,黄石市区商圈规划,以胜阳港商业中心为主要的市级商业中心。即以交通路区域为核
7、心，南至颐阳路、北至天津路、西起湖滨中路、东临沿江大道，面积为1.8平方公里。 规划规模：商业用地1015万平方，商业建筑面积3040万平方，其中营业面积2535万平方；商业网点控制在800个。规划定位为鄂东地区集商贸、金融、服务、文化娱乐一体的一流商贸中心。,交通路核心商圈,胜阳港商业中心,规划中的“一主二副”商业中心，黄石市级商业中心的发展将由一个核心向多个核心扩散，将由现在的一个交通路老商圈西移东进，已逐步形成两个新的商圈,即以文化宫为中心的时尚文化商圈和以东风路为中心的休闲娱乐中心。,黄石商圈发展趋势,商圈发展趋势,餐饮、娱乐、休闲核心商圈 东风路步行街大上海广场 大上海广场位于黄石市
8、市中心商业腹地，东至武汉路、西临湖滨路、南起京华路、北至湖滨二巷。项目占地面积81645 m2 ，总建筑面积约38万m2 ，一期住宅14万m2二期13万m2。一期住宅为A区“玉兰雅苑”B区“香樟雅苑”共为7幢3033层点式住宅。二期为板式房，2009年内动工。周边配有街区型商业约6万m2，未来将建成以购物、餐饮、娱乐为一体的黄石市商业地标。 业态、业种选择：综合城市商业中心和现代购物中心特点，根据现代消费流行风，步行街主要业态为专业店和专卖店，同时根据消费者多方位需求，设置为购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等多业种。,黄石形象的所在区域处在规划的市级商业中心西部，是市级商业中心未来的三大核心商圈；
9、 东风路步行街商贸区是黄石市级商业中心的重要组成部分，是三大核心商圈的西中心； 黄石形象是东风路步行街商贸区的重要商业物业，处于商圈十字路口的西部，是商圈的西中心； 东风路集餐饮、休闲娱乐、商贸、旅游商业中心的形成，给黄石形象的商业定位和地段商业价值带来了不可估量的提升作用。,主街区商业分析,核心商圈租金调查,注：以商圈内20180左右店铺为对象,主街区商业分析,武汉路、交通路、劳动路、黄石大道、湖滨大道,租金按路段分析,武汉路经营的品种多、杂，品种有：机器配件、家用电器、电脑、音像、软件、耗材、办公用品、服装、鲜花、副食、餐饮等，是目前黄石比较繁华的路段之一。,武汉路、交通路、劳动路、黄石大
10、道、湖滨大道, 交通路的商业氛围相对已经成熟，商业配套比较完善，是黄石最重要的商业街。 商业业态丰富，以服装、鞋业为主，餐饮、休闲娱乐等各种商业共生，但主要以零售业态为主； 商业物业以中小规模居多，多以20-120平方米的为主； 品牌商品多，多以品牌专卖店形式经营； 虽然品牌商品多，但基本以中低端市场为导向，高档商品市场潜力有待开发。,武汉路、交通路、劳动路、黄石大道、湖滨大道,业态占比,租金按面积分析,交通路的商业业态是以经营服饰、鞋类为主，其他辅助行业：超市百货、珠宝首饰、金融、药店、休闲餐饮、休闲娱乐、住宿等,武汉路、交通路、劳动路、黄石大道、湖滨大道, 交通路的商业氛围相对已经成熟，商
11、业配套比较完善，是黄石最重要的商业街。 商业业态丰富，以服装、鞋业为主，餐饮、休闲娱乐等各种商业共生，但主要以零售业态为主； 商业物业以中小规模居多，多以20-80平方米的当铺为主； 品牌商品多，多以品牌专卖店形式经营； 虽然品牌商品多，但基本以中低端市场为导向，高档商品市场潜力有待开发。,武汉路、交通路、劳动路、黄石大道、湖滨大道,业态占比,租金按面积分析,交通路的商业业态单一主要以经营服饰为主，其他辅助行业：超市百货、珠宝首饰、金融、药店、休闲餐饮、休闲娱乐、住宿等,武汉路、交通路、劳动路、黄石大道、湖滨大道,租金按路段分析,黄石大道的手机及电讯业规模较大，属于全市核心区； 服装业主要属于
12、中档产品，集中女装，规模小，受交通路和劳动路的影响，经营状况比较差、进店人数少； 休闲区，除了日豪水都之外，多为低级消费区 ； 黄石大道主要是黄石城区与外界联系的主干道，来往车辆较多，制约了黄石大道的商业发展，金融机构不多。,武汉路、交通路、劳动路、黄石大道、湖滨大道,道路宽阔，并被绿化带分隔，人流较少，缺少商业氛围； 零售业基本集中在天津路口中百仓储附近； 餐饮业态居多，主要集中在芜湖路及京华路，整体生意较好； 休闲娱乐业态典型几家，生意一般，档次较高； 靠近磁湖，风景秀丽，沿路行政道路较集中。,武汉路、交通路、劳动路、黄石大道、湖滨大道,业态占比,租金按路段分析,竞争项目分析,随着武汉“1
13、+8”城市圈的成立，优惠政策的逐步实施；黄石高速及轻轨的建设和黄石的招商政策使房地产开发量增大，黄石商业项目也是遍地开花，小到社区配套商业，大到市区配套商业综合体。在此，结合本项目物业的体量、档次、类型，针对项目区域附近且对本项目形成直接威胁的项目展开了研究与分析。,地段决定销售进度和商业价值 普遍商业销售周期较长 商业项目租售率普遍低 整体销售的方式不多,竞争项目分析,竞争项目对比,竞争项目分析,根据竞争项目的体量、交付时间、租售价格、业态定位、区域同类比分析：,同体量分析,竞争策略分析,竞争项目,竞争项目优势,1、区位优势更明显，前靠湖滨大道，左右分别靠湖滨路和京华路； 2、停车便利，入住
14、率较高，周边商业氛围更成熟，人流支撑； 3、商业氛围已成熟，进驻商家已具备一定的品牌知名度。,竞争项目劣势,1、整体纵深太长，整体消化难度较大，背街铺 面剩余较多； 2、周边商业项目较密集，商户资源争夺激烈， 客流的分流。,综合指数：,竞争项目,竞争项目,竞争项目优势,1、区位优势明显，临近天津路中百仓储，人流较集中； 2、停车位充足，周边商业氛围更成熟，人流支撑； 3、规划体量大，业态较全。,竞争项目劣势,1、体量大，纵深太长，整体消化难度较大； 2、周边商业项目较密集，商户资源争夺激烈，客流的分流。,综合指数：,竞争项目,竞争项目,竞争项目优势,1、区位优势明显，临近武汉路核心商圈，人流集
15、中,配套完善； 2、政府重点扶持项目，业态全，建成将成为市级顶级商业综合体； 3、发展商上海海泰的实力以及开发商业体的经验。,竞争项目劣势,1、体量大，整体消化难度较大，市场培育周期相对较长；,综合指数：,竞争项目,竞争项目,竞争项目优势,1、区位优势明显，位于湖滨大道及华新路交汇处； 2、华新路商业氛围已形成，停车、交通系统便利； 3、立地环境优越；,竞争项目劣势,1、建筑形象较差，两层底商相对薄弱，层高较低，无法满足品牌连锁店；,综合指数：,竞争项目,竞争项目,竞争项目,竞争项目,竞争项目,竞争项目,区域商业环境,项目定位思路,推广招商策略,黄石经济状况,满足区域消费需求，提升区域消费档次
16、； 建立餐饮休闲娱乐、商务、居住等功能有机结合的城西核心，体现城西新区外向吸引力； 以完善的功能和服务配套，以大上海为核心的大型复合商业的等级提升为基础，形成区域内集休闲娱乐、餐饮、购物为一体的新兴商圈，促进城西新区经济、商务发展； 以城市生态为主题，突出磁湖生态景观特色和湖滨大道沿街绿化景观亮点，提升城西形象。,战略意义,服务于中高端人群餐饮、娱乐、休闲、金融理财的需求： 服务于区域内政务衍生的相关需求 周边事业单位密集，企事业单位从业人员集中，将吸引更多的有利资源向区域内集中，将直接拉动区域经济发展，由此产生的政务需求、商务需求、公共需求等； 服务于区域内中高端住宅居住人群 以项目为中心，周边500米内居住人口达到4万，其中以高档住宅小区为主，居住人群经济基础稳定，消费能力强以此为依托，为其提供完善的商务配套服务和舒适的娱乐休闲环境。,需求定位,消费人群特征 注重生活品质，追求时尚、品位； 有稳定收入来源的中
