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1、西安房地产市场发展现状 及未来趋势分析,I 师路 2014.02.22 I,Part1.宏观经济概况 Part2.市场综述 Part3.西安地方性综合政策 Part4.土地市场表现 Part5.商品房市场表现 Part6.未来趋势分析,目录,2013年全国固定资产投资（不含农户）436528亿元，同比名义增长19.6%（扣除价格因素实际增长19.2%），增速比1-11月份回落0.3个百分点，比2012年回落1.1个百分点。从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.41%。 2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，增速比1
2、-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。,（注：国家统计局2013年固定资产投资报告）,Part 1,宏观经济概况,土地市场 2013年西安市共挂牌出让土地270宗，较去年减少177宗，供应面积达1110万平方米，同比下滑26.64%；13年西安市共成交土地244宗，较去年减少150宗，成交面积1085万平方米，同比下滑18.36%，成交总金额269.7亿元，同比下滑17.07%。 商品房市场 13年西安市总共新批准商品房预售面积为2057万平米，同比上
3、升1.33%，供应量连续两年稳定在2000万平米以上，供应量充足；2013年，西安市商品房共成交1476万平米，同比上升24.24%，成交价格为7513元/平米，同比下滑0.9%，价格基本保持稳定。今年商品房成交量创近年新高。,Part 2,市场综述,Part 3,2013年西安市房地产地方性综合政策,年度2010年2013年西安市土地供应走势图显示，经过2012年房地产土地供应高峰后，国家土地政策影响及国民经济放缓，土地供应逐步走向平缓理性。,Part 4,土地市场表现,月度从月度供应走势来看，13年土地供应量主要集中在下半年，上半年土地供应市场整体低迷，从9月份开始集中爆发，三个月的供应总
4、量就占到全年总量的50%左右。主要原因是，今年房地产市场持续走好，而下半年一般又是各房企补库存的集中期，开发商拿地意愿明显强烈。,土地供应,年度2013年西安市共成交土地244宗，较去年减少150宗，成交面积1085万平方米，同比下滑18.36%，成交总金额269.7亿元，同比下滑17.07%。 月度从月度成交情况来看，13年西安土地市场呈现出中间低，两头旺的局面。土地市场最火热的时候，单月成交面积能够突破250万平米。,土地成交,Part 4,土地市场表现,住宅、工业、商办用地三分市场，占到了总供应量的93%。其中，住宅用地供应量377.59万平米，占比为34%；商办用地供应量251.32万
5、平米，占比为23%；工业用地供应量406.45万平米，占比为36%。,Part 4,土地市场表现,土地性质,区域供应各区域具体来看西咸新区、高新、城东是全市土地的主要供应区，分别为321万、200万、170万，占据全市供应的42%，政府引导区域发展的方向非常明显； 区域成交成交来看，城东一枝独秀，引领全城，成交达251万，港务区、纺织城、浐灞为主要成交区，高新、城南区域成交次之，其他区域成交相对平缓。城东近两年成交一直引领全城，但仍成交板块来看，成交区域向进郊趋势表现明显，仍最早的浐灞三角洲、浐河沿线到纺织城、港务区的转发，政府导向性的土地供应发化非常明显，港务区作为全市物流的中心，产业城镇化
6、布局非常明显。 板块表现港务区、纺织城、浐灞、沣东新城、航天城、曲江二期、高新新区等板块是引领全市土地供地、成交的主力区域，城市収展中心外扩，城市近郊未来可期。 纵观全市土地放量，无论从土地放量的供应结极还是相关强规挃标，都有利于未来完善城市功能型物业的增加，也有利于成本的合理性。,Part 4,土地市场表现,城西、城东供求引领全城，13年土地市场最火热的区域为西咸新区，全年共成交面积222万平米，占全市的20%，西咸一体化的后西咸新区逐渐受捧，目前星河湾，绿地等品牌开发商均已入驻西咸新区；宜家家居、五洲国际等商业地产进驻。老城区土地供应量殆尽，城市发展轮廓逐渐外扩，而一些新兴区域，享受到规划
7、利好，成为土地放量集中地。近郊板块成交主力，政府产业城镇化布局现象明显。,城区表现,10,Part 5,商品房市场表现,商品房销售：2013年西安市商品房共成交1476万平米，同比上升24.24%，创近年新高，其中普通住宅共成交1196万平米，同比上升22.92%，低于09年、10年，普通住宅成交占比呈现出下滑趋势。,商品房 销量,11,2013年，西安市住宅成交量占比为80.96%，占比是近五年最低值；商业占比为9.08%，较12年有所下滑，但是总体来看，近五年，商业物业成交量呈现出上升趋势；办公物业成交占比5.83%，为近五年新高； 总体来看，住宅市场受限购政策的影响，成交占比出现下滑，开
8、发商转而投向商办物业，商办物业市场火热，成交占比持续走高。,Part 5,商品房市场表现,商品房 成交量,12,从近年各面积段成交情况来看，70-100平米产品占比呈现出增长态势，2013年70-100平米产品成交占比为40.28%，是近今最高值，较10年上升了3个百分点；100-140平米产品较2011年下滑了3个百分点；140平米以上各面积段成交占比均为近几年最低值，140-180平米面积段下滑8个百分点，180平米以上面积段下滑1个百分点。,Part 5,商品房市场表现,住宅面积区间占比,13,2013年，西安市商品房成交价格为7513元/平米，同比下滑0.9%； 2013年，西安市普通
9、住宅成交价格为6695元/平米，同比上升1.64%； 总体来看，13年西安房地产市场，呈现量升价稳的态势，成交量创历史新高，价格变动应该是近年最小的一次。,Part 5,商品房市场表现,住宅价格,14,2013年，西安市商品房整体供需比在1.19，销售压力较低； 从全市来看，城北，高新商品房市场供不应求，其他城区都是供大于求，曲江商品房市场竞争激烈，供需比最高，达到1.97。 区域走势变化城南、城东、城北强势局面仍未变发，但城北、城南占比下滑，城东、城西成交占比逐年上涨。我们认为，在政府城镇化布局的引导下，部分品牌开发商入驻城东、城西（西咸），区域市场逐渐被客户接受，发展迅速。 产业布局促进区
10、域发展随着城市骨架拉大，局部市场特征表现明显，板块间产业结构的差异影响着区域市场的供求关系，随着韩国三星城的入驻，高新二期、沣东新城区域収展将提速。,Part 5,商品房市场表现,各城区 表现,15,2013年，西安市商业物业共成交134万平米，同比上升26.42%，成交面积呈现出连连攀升的态势，近年西安市商业物业成交量年平均增长率在20%； 成交价格，13年西安市商业物业成交价格首次出现下滑，最终成交价格为13177元/平米，同比下滑10.58%。,Part 5,商品房市场表现,商业物业,Part 5,商品房市场表现,从各个区域成交情况来看，各个城区商业物业都存在供大于求的现象，全市总体供需
11、比在2.24；其中城东、城北销售压力最为突出，供需比都在4以上。13年，商业物业成交主要集中在浐灞、经开和曲江三个新兴区域，成交面积占比都在10%以上，浐灞一个区域全年成交量在37万平米，占到全市成交量的28%。,各城区 表现,17,2013年，西安市办公物业共成交86万平米，同比上升34.38%，办公物业成交量也是近年最高值； 成交价格，2013年西安市办公物业成交价格为8554元/平米，较12年基本保持不变，办公物业成交价格整体趋稳。,办公物业,Part 5,商品房市场表现,18,2013年，西安市办公物业总体供需比为1.81，销售压力相对较高； 从各个城区来看，城南和城西办公物业销售压力
12、较小，供不应求，其他区域都是供大于求，其中城东供需比突破14，销售压力最大。,Part 5,商品房市场表现,各城区 表现,19,Part 5,商品房市场表现,销售排行,从成交金额排行榜来看，销售金额前十名的项目以品牌开发商为主，万科、金地、中海及本土一线品牌天朗集团均有项目上榜，万科就有3个项目上榜，成为最大的赢家；从项目分布来看，各个区域均有项目上榜，而占据榜单前两名的项目均位于曲江。 1.辐射能力强区域大盘，产品业态丰富，多元化的产品构成提升项目的综合竞争能力和辐射能力； 2.高周转项目综合业态戒首置首改为主的高周转项目，满足现金流要求； 3.满足客户配套需求配套丰富，商业、教育、生活配套
13、齐全，满足客户居住、生活的配套需求； 4.项目展示性强社区景观、售楼部、样板间的打造富有创意和品质感；,20,Part 6,未来趋势分析,西安市场表现研判,新政府思路明确，市场化改革利好 新届政府上台以后，首次在房地产调控的态度上出现转变，本届政府更想通过建立长效机制来调控房地产市场，发挥市场机制，态度的转变表明本届政府调控思路的改变。而作为更加市场化的房产税更是呼之欲出，房产税对于楼市影响有限。政府也不会放开限购令，避免市场报复性反弹。 供求关系平稳，供应规模仍存攀升空间 作为西北区域唯一的国际化大都市，西安具有极强的人口吸附力。在外部利好因素的支持下，按从前新开工及土地供销差距律来看，预计
14、2014年市场供应量将会有近10%左史增长。 市场流动性趋紧、房价上行空间收窄 2013年国内经济滞涨特征明显，市场流励性趋紧。同时潜在新增供应充分释放将削弱价格涨势，加上目前西安需求结构以首置首改为主，预计2014年西安房价上行空间将进一步收窄。 房企业绩梯度拉大，市场强调高周转 2013年前十一月销售金额排名前十的企业有八家都是通过快速开发高周转运作项目。而全市前10名房企市场集中度为28%，较2012年有所回落，加上部分二线中游房企开始加速西安布局，将进一步造成品牌房企集中度有所回落，行业竞争度将进一步加剧。 城镇化主旋律及产业导入加速，持续推动地产市场发展 当前西安楼市价格表现平稳，政策面存在适度宽松条件，另外西安面临产业转型期，高新二期及经开区等区域产业导入及城镇化明显提速，在多重利好因素下，预计2014年西安有产业支撑的区域表现将持续活跃。,We accelerate your success by making our knowledge your property,
