2014年重庆上半年市场报告

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1、2014年上半年市场报告,重庆中原战略资源中心数据部 2014年7月,后市走势,内容提要,2,第一部分,宏观环境,4,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,2014 年上半年，面对市场的高位回落，整体政策环境虽未发生根本性转变，但越来越多的城市加入了调控放松行列。根据“”提出的分类调控原则，那些库存量大、供过于求的城市拥有自行调整政策的自主权。而在市场持续低迷的情况下，加入政策微调行列的城市正在逐步扩容。 信贷环境的持续趋紧也是制约上半年成交的一大重要因素。虽然监管机构纷纷表态支持首套自住需求，但目前商业银行响应寥寥。面对尚未缓解的经济下行压力，中央一系列“微刺激”措施已经浮出水面，但对于房贷难

2、言宽松，因此，谨慎的信贷环境将刺激楼市加速筑底。 一、中央明确分类调控 微调城市逐渐扩容 二、后市调控基调不变 政策作用逐渐弱化 三、中央强调支持首置 信贷环境有待改善,5,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,一、中央明确分类调控 微调城市逐渐扩容 中央明确分类调控 地方微调意愿迫切 2014 年以来，房地产市场突如其来的走势逆转令整个行业始料未及。去年末17 个调控升级的一二线城市中，有11 个城市今年成交降幅超过25%（见图1-1），受政策从紧影响显著。今年以来，从中央层面来看，3 月初“”提出的“针对不同城市情况分类调控”将成为今年中央政府对房地产政策取态的最好注解。虽然地方政府有了根据

3、当地实际情况作出判断的自主权，但并不意味着各类调控政策可以随意放开，库存水平高低、市场供求情况成为分类调控的关键依据。 从“”之后各地方政府的微调动作来看，目前尚未形成大范围政策放松的趋势。根据公开 渠道监测，有超过14 个城市施行了各类托市措施。掀起本轮降价潮的杭州首当其冲，成为了 最早（3 月中旬）传出政策放松信号的城市。在“金三银四”传统成交旺季市场表现低迷的情 况下，5 月成为地方政策微调的集中发力期。从上述14 个城市的地域分布来看，本轮市场成 交下滑明显的长三角地区占据了一半的份额，成为政策放松预期最大的地区。,6,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,7,政策微调分类调控 信贷谨慎

4、筑底加速,一、中央明确分类调控 微调城市逐渐扩容 微调城市逐渐扩容 限购放松或成趋势 根据分类调控原则，对于库存量大、供过于求的城市，中央允许地方政府在政策层面支持居民 的普通住房需求；而对于供求矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，一方面要加快中小套型普 通商品住房的供应，另一方面现有的调控政策将继续严格执行。按照目前市场情况（见图1-2）， 杭州、无锡、天津、福州、长沙等城市均处于销售高压区，符合上述允许调控放松城市的标准，其中杭州、无锡已有实质放松举措，而天津、福州、长沙尚停留在传闻阶段，具备进一步政策 微调的可能性。 目前，政策微调较多采用的类型包括公积金政策放松、放宽购房落户、价格下调干

5、预、购房补 贴或契税减免等。现有的托市举措尚未突破中央的限购政策，仅南宁将户籍居民范围扩大至北 部湾经济区内的多个城市，该方式早前长沙、福州等地已有先例。但随着以沈阳、宁波为代表 的城市在执行层面对限购政策的大举放松，如果能够得到中央默许，那么预计后期将有更多城 市跟进效仿。,8,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,9,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,二、后市调控基调不变 政策作用逐渐弱化 三轮放松表现各异 重大利好难以再现 2014 年以来，商品住宅成交明显转冷，这是自1998 年房改以来，商品住宅销售面积增速第三 次滑入负增长区间（见图1-3）。而前两次市场的波动下行，都引发了政策环境

6、的调控放松，并 最终带动市场进入新一波高速增长期。从政策调整时机来看，三轮调控放松与市场下行的时间 差长短不一。面对突如其来的外部环境巨变，第一轮调控放松始于市场低位运行了近一年后； 第二轮市场下挫本身就是政策收紧的作用结果，因此初期政策环境并不具备松动的可能性， 2011 年四季度起限购政策焦点外松绑初露端倪，当时市场低位运行也已经历了约一年时间； 相比而言，本轮政策松绑冲动最为急迫，几乎与市场下行同步。 不同的外部环境以及不同的政府取态，决定了三轮调控放松过程中中央与地方层面孰占主导地 位。第一轮调控放松完全由中央主导展开，举措激进且直指房地产交易核心环节；第二轮调控 放松则主要是市场的持

7、续低迷令地方政府对政策松绑诉求迫切，中央当时未对房地产政策有直 接放松举措，但降准降息带来的资金面改善成为市场复苏的重大利好因素；本轮市场调整，目 前所处阶段类似于第二轮调控放松初期，但稍有不同的是，部分城市执行层面的松动未像上一 轮那样频频出现政策被叫停的现象。,10,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,11,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,二、后市调控基调不变 政策作用逐渐弱化 后市调控基调不变 政策影响作用有限 展望后市政策环境，中央调控基调将保持不变，地方微调空间依然存在。在6 月4 日召开的国 务院新闻发布上，住建部表示，房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳，整个调 控

8、当中始终鼓励保护自住需求，遏制投资需求。新一届政府对经济增长中速运行容忍度放宽， 且对稳增长、调结构态度鲜明，意味着中央层面针对房地产市场的大规模实质性利好举措难以 再现。 随着政策环境的进一步演变，其对市场的影响将发挥多大作用值得关注。从历史经验来看，第 一轮调控放松效果可谓立竿见影，2008 年末全面救市政策出台，2009 年3 月起市场随即显著 好转；第二轮调控放松自2011 年末起推进约半年后，使得市场从2012 年下半年开始逐步复苏。然而，可以看到三轮市场下行的背景原因不尽相同。今年以来的市场降温，一方面是由于 前一阶段强劲反弹后的自然回落，同时受到信贷趋紧、库存高企、需求增长放缓、

9、新兴投资渠 道迅猛发展等因素综合影响。因此，相比之前两轮，本轮政策支持的空间和有效性已较为有限。从目前政策已有所放松的城市成交情况来看，市场尚未出现明显起色。市场最终走势仍然由供求关系起决定性作用，政策环境演变的最终目的应该是为了保持行业的持续健康平稳发展。,12,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,13,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,三、中央强调支持首置 信贷环境有待改善 信贷环境持续趋紧 中央强调支持首置 探寻2014 年以来市场急速转冷的原因，信贷环境的持续趋紧是制约成交的一大重要因素。我国今年1-4 月新增个人按揭贷款4238 亿元，同比增速大幅回落至负值区间。商业银行在开展房贷

10、业务过程中，上浮贷款利率、延长放款时间、提高客户贷款门槛等现象普遍发生。自去年下半年起，首套房贷利率就从8.5 折逐步恢复至基准水平，今年上半年利率上浮进一步扩大，部分银行甚至将首套房贷利率提高至基准水平的1.1 倍。 目前普通自住需求成为市场购房主体，房贷利率上浮必然致使购房成本增加，令此类对价格敏感的购房者产生观望。而房贷放款周期的延长，也使得置换型买家陷入被动。针对该现象，央行在5 月12 日召开座谈会，重申优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，要求商业银行合理确定首套房贷款利率水平，并及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。另一监管机构银监会在6 月6 日的国务院新闻发布会

11、上同样强调，大力支持首套住房需求。 然而，在中央监管机构纷纷喊话之后，商业银行的跟进反应稍显迟疑。虽然房贷放款速度有所加快，但高企的利率问题尚难解决。究其原因，利率本身代表的是资金成本、供求关系、风险定价和管理成本，而央行及银监会的表态内容并无太多新意。如果未从实质层面提供必要的资金供给和流动性支持，商业银行对房贷业务尤其是首套房贷难以会有更多的倾向性。,14,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,三、中央强调支持首置 信贷环境有待改善 房企融资限制重重 信贷环境有待改善 今年上半年，不仅购房者受到按揭贷款难办的困扰，开发商融资环境同样面临着内忧外患。房 地产行业被各类金融机构定义为重点风险控制

12、领域。传统的主要融资渠道即银行开发贷继续受 到名单制管理等各类限制，原本大量投向房地产领域的信托也开始谨慎行事，海外融资则不同 评级的房企融资成本差异较大，且不得不面对人民币贬值带来的潜在风险。值得关注的是，个 人住房按揭贷款作为房企回款以支持现金流的重要组成部分，其收紧对于房企资金链的影响同 样不容忽视。 然而，对于下半年信贷环境的变化，我们认为存在一定程度改善向好的可能性。整体来看，面 对尚未缓解的经济下行压力，中央一系列“微刺激”措施已经浮出水面。为支持实体经济进一 步发展，央行在继续实施稳健的货币政策的同时，灵活运用定向降准、扩大再贷款、公开市场 操作等工具，定向宽松趋势明显。除了保持

13、货币信贷合理增长，银监会拟采取一系列措施来降 低社会融资成本。在保持信贷规模以及控制融资成本的情况下，首套房贷需求预计将率先受益。此外，受到过高的首付门槛影响而难以入市的改善型需求，同样是普通的自住需求，且该类客户对银行具有更大的吸引力，因而对其信贷政策将会有调整放宽的可能。,15,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,第二部分,土地市场,17,土地市场：品牌开发商逆市购地热情高 但更为谨慎,今年上半年主城区土地市场放量持续，政府卖地约450亿元，成交总金额同比上涨71%，开发商在逆市下的购地热情依旧高涨，但对于购地成本方面更为谨慎，平均溢价率仅3%。 2014年上半年主城区房地产开发类用地成交

14、78宗，总出让面积688.90万平方米，可建建筑面积1685.26万平方米，成交金额449.59亿元，折合土地平均单价435万元/亩，平均楼面地价2668元/平方米，平均溢价率3%。,18,土地市场：四大板块表现活跃,北部新区仍然是土地主力成交区域，以大面积地块放量为主，例如华侨城地块等；大渡口城市新定位，进入旧城改造时段，土地延续去年下半年大放量之势 从上半年土地成交的区域分布来看，主要集中在沙坪坝双碑片区、大渡口重钢片区、南岸茶园片区、北部新区礼嘉片区四大区域为主，四大区域成交土地建筑规模占主城区比例达66%。,19,土地市场：四大板块表现活跃,沙坪坝双碑片区 土地成交9宗，出让面积46.

15、76万平方米，可建建筑面积137.71万平方米，可建建筑面积占上半年主城区整体的8%。成交单价方面，平均土地单价614万元/亩，平均楼面地价3125元/平方米。拿地企业以渝富、首创、金融街为主。 大渡口重钢片区 土地成交7宗，出让面积95.71万平方米，可建建筑面积360.13万平方米，可建建筑规模占上半年主城区成交土地规模的21%。成交单价方面，平均土地单价729万元/亩，平均楼面地价2908元/平方米。该7宗地块均被重庆渝富资产经营管理集团有限公司底价获取。 南岸茶园片区 土地成交7宗，出让面积83.47万平方米，可建建筑面积145.49万平方米，可建建筑面积占上半年主城区成交土地规模的9

16、%。成交单价方面，平均土地单价382万元/亩，平均楼面地价3291元/平方米。主要以康田、金科、奥园为主。 北部新区礼嘉片区 土地成交15宗，出让面积228.87万平方米，可建建筑规模474.46万平方米，可建建筑规模占上半年主城区成交土地规模的28%。成交单价方面，平均土地单价388.55万元/亩，平均楼面地价2811元/平方米。主要进驻的开发商以华侨城、永利置业、融创、康田、中俊投资、中航为代表。,20,土地市场：四大板块表现活跃,21,土地市场：商业性质用地带动区域地价上涨,大渡口2013年下半年预热，今年上半年热度持续，由于区域内商业性质用地的交易活跃，区域楼面地价猛涨1000元/平米，同比上涨59%，居各区涨幅首位。,第三部分,房地产市场,23,商品房：量价齐跌 市场下行趋势明显,2014年重庆楼市进入调整期，市场下行趋势明显。与去年同期相比，在商品房供应保持稳定的状态下成交量萎下跌16%；价格方面，在市场成交量萎缩的背景下，成交均价环比微跌1%。,24,商品房：区域供需比进一步扩大 商办带动区域价格上涨,从上半年各区域的表现来看，主城12区中成