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1、,迎峰而上 汇精彩 Go Upward Win-win,市场调研,中盛波尔多小镇周边市场调研报告,目 录,高力御景首府,中东新生活,江南嘉安小区,总 结,贵隆宏康丽城,六合盛法兰西印象,中盛波尔多小镇,大禹康城二期,调 研 区 域,法兰西印象,中盛波尔多小镇,高力御景首府,中东新生活,江南嘉安小区,贵隆宏康丽城,大禹康城二期,高力御景首府,基本情况,区位分析,地处江南新区，新的经济中心旁，配套较完善，自然环境优美,项目地处江南新区，紧邻滨江东路，毗邻江南大街，距欧亚购物中心、中东新天地购物公园义乌国际商贸城5分钟路程，商业配套齐全，步行13中学20分钟，紧邻浑江，自然环境优越。,规划分析,四期
2、（规划中）,三期（规划中）,商业：面积不详,团购区：约800套,一期：198套,会所（规划中）,二期（在售）,建筑类型齐全，园区规划中只有商业配套,在售产品,19层高层,6、7层多层,双拼、叠拼别墅,产品类型多样，体量较大,在售产品,户 型 配 比,别墅共36套，多层共186套，高层共计439套，目前别墅仅余一套，多层20套左右，高层约300套。,价格分析,均价： 别墅：6500元/平方米 多层：5000/平方米 高层：4500/平方米 优惠信息：一次性：9.7折 按 揭：9.9折,价格较适中，价格抗性较小，别墅仅剩1套，多层销售率90%，高层30%。,客户分析,个体经营业主,机关单位,客户以
3、中高收入人群为主，年龄在4050岁之间，投资占20%,开发商分析,高力集团始创于1995年，为集汽车博览城连锁开发、家居连锁、房地产开发、教育产业“四大”产业于一体的大型民营集团企业。 目前，集团旗下拥有北京、南京、长春、济南、昆明、无锡、常州、扬州、通化、盐城等地企业28家，并在长江三角洲、东北等地顺利完成了土地储备，为高力集团主营业务的可持续开发和运营奠定了坚实的基础。位列中国企业500强、中国服务业企业500强、中国民营企业100强、中国房地产企业200强，并荣获江苏省民营企业纳税大户、信贷诚信企业等数十项荣誉。,集汽车博览城连锁开发、家居连锁、房地产开发、教育产业“四大”产业于一体的大
4、型民营集团企业,工程进度,二期别墅和多层已交房，高层在建中,高层第一栋,第三栋,第二栋,广告分析,主要媒体为：电视和公交车，宣传力度较小,电视：通化市一套 公交车：1路、6路语音报站,区位：地处江南新区，新的经济中心旁，配套较完善，自然环境优美 规划：建筑类型齐全，园区规划中只有商业配套 产品：别墅共36套，多层共186套，高层共计439套，目前别墅仅余一套，多层20套左右，高层约300套。 价格：价格较适中，价格抗性较小，别墅仅剩1套，多层销售率90%，高层30%。 客户：客户以中高收入人群为主，年龄在4050岁之间，投资占20% 开发商：集汽车博览城连锁开发、家居连锁、房地产开发、教育产业
5、“四大”产业于一体的大型民营集团企业 工程进度：二期别墅和多层已交房，高层在建中 主要媒体为：电视和公交车，宣传力度较小,小 结,高力御景首府,SWOT分析,优势： 1.项目紧临浑江，距千叶湖风景区较近，自然环境优美 2.项目周边商业配套齐全，如：欧亚购物中心、义乌商贸城、中东新天地购物公园 3.项目区域为江南新区，新规划的片区，属刚刚开发，升值空间较大 4.项目规划用地面积大，产品齐全，社区规划较好 5.开发商实力较好，涉及领域较广，如汽车、家居、房地产、教育等,机会： 1.项目所在地为新开发片区，政策扶植 2.中东购物公园、欧亚购物中心、义乌国际商贸城的建设带了诸多客源，完善了项目的配套,
6、劣势： 1.项目所在地距主干路较远 2.项目公共交通尚不完善，需步行15分钟至欧亚购物中心站点乘车,威胁： 1.国家目前经济和政策调控较严厉 2.周边项目林立，竞争激烈，如中盛波尔多小镇及枫景高层，江南嘉安小区等,中东新生活,基本情况,紧邻江南大街，江南新区经济中心，毗邻建设中的政治和文化中心,区位分析,中东新生活,项目位于江南新区，中东购物公园是江南新的经济综合体，商业氛围浓重，同时政治中心迁至项目附近，周边住宅正在形成中。,规划分析,项目以商业为主，配有8栋高层住宅,建筑产品,目前只有商业在售，以餐饮为主题，共计242套，面积区间在2080。,主题：成熟商圈餐饮 分区：滨江商业区 三层17
7、4套 全民健身中心商业 二层68套 面积区间：23200平方米 套数：242套,价格分析,均价为11000元/平方米，价格较高，销售率为50%左右。,面积区间：23200平方米 均价：11000元/平方米 总价：220000880000元之间,客户分析,餐饮连锁店,个体餐饮经营业主,客户以自主经营为主，投资为辅，私营业主和连锁店。,开发商分析,吉林省中东集团有限公司创办于1984年，经过24年的艰苦奋斗、创新经营，现已发展成为集商业地产开发、商业物业租赁、药品经营、金融服务、物业管理为一体的集团化公司。吉林省中东集团有限公司拥有13家子公司的集团化公司，中东大市场、中东瑞家家居广场、中东新天地
8、购物公园、吉林中东新生活购物乐园、通化中东新天地购物公园等。 连续5年被评为“吉林省纳税状元”，连续4年名列“长春市民营企业50强”榜首，并荣获“中国商业名牌企业”、“吉林省商贸销售优秀企业”、“长春市诚信民营企业”、“吉林省安置就业明星企业”等称号。,吉林省以商业地产开发为主的集团化公司,工程进度,滨江商业区已封顶，全民健身中心商业在建中,广告分析,12月30日百业信息： 卖点：小面积、低首付、现房、24小时营业、成熟商业圈,广告频次较低，户外广告覆盖面较小,工地围挡：,媒体： 1.户外： 工地围挡 2.报广： 百业信息,小 结,区位：紧邻江南大街，江南新区经济中心，毗邻建设中的政治和文化中
9、心 规划：项目以商业为主，配有8栋高层住宅 产品：目前只有商业在售，以餐饮为主题，共计242套，面积区间在23200。 价格：均价为11000元/平方米，价格较高，销售率为50%左右。 客户：客户以自住经营为主，投资为辅，私营业主和连锁店。 开发商：吉林省以商业地产开发为主的集团化公司 工程进度：滨江商业区已封顶，全民健身中心商业在建中 广告分析：广告频次较低，户外广告覆盖面较小,中东新生活,SWOT分析,优势： 1.项目紧临浑江、自然环境优美 2.项目周边商业配套齐全，如：中东新天地购物公园、欧亚购物中心、义乌国际商贸城 3.项目区域为江南新区，是新规划的片区，属刚刚开发，周边住宅正在形成中
10、，升值空间较大 4.开发商实力较好，涉及领域较广，商业地产、房地产、家居等,劣势： 1.项目产品较少，出现顶层漏水问题，影响销售，出现住宅部分退房现象 2.产品类型单一，只有高层，社区没有园林景观，底层为商业,威胁： 1.国家目前经济和政策调控较严厉 2.周边项目林立，竞争激烈，目前在售为商铺，周边餐饮商业林立：欧亚购物中心、义乌商贸城、中东新天地中都分布有餐饮系列 3.周边住宅入住较少，固定客源少，客源流动性较大,机会： 1.项目所在地为新开发片区，政策扶植 2.中东购物公园、欧亚购物中心、义乌国际商贸城的建设带了诸多客源，完善了项目的配套,江南嘉安小区,基本情况,区位分析,江南新区，紧邻教
11、育预留用地，靠近中东购物公园，交通较便利。,项目地处江南新区，中东后侧，紧邻教育预留地，近中东购物公园，配套较好，距13中学步行需25分钟，公共交通依靠江南大街中东站点，公共交通较好。,规划分析,项目只有9栋多层产品，有少量底商,项目只有9栋多层产品，临街有少量底商。,项目产品单一，户型偏大，约有400多套。,在售产品,户 型 配 比,价格分析,价格较高，无优惠,起价：2500元/平方米 均价：4200元/平方米 最高价：4500元/平方米 面积区间：83129平方米 总价：320000500000之间,客户分析,主要个体业主、少量搬迁户,搬迁户,个体业主,开放商分析,通化市远博房地产开发有限
12、公司，是通化市本土开发商，目前涉及产业仅有房产业。开发 历程 不长，开发经验有限，品牌知名度不是较低。,新兴本土开放商,工程进度,工程结束，现房交付,广告分析,12月30日一个跨版：卖点“：现房销售、配套设施（东昌区政务中心、中东、义乌、欧亚、市政医院）,媒体渠道单一，卖点较少,12月20日一个整版：卖点：现房销售,媒体： 1.报纸广告 百业信息 理想生活,小 结,区位：江南新区，紧邻教育预留用地，靠近中东购物公园，交通较便利。 规划：项目只有9栋多层产品，有少量底商 产品：项目产品单一，户型偏大，约400多套 价格：价格较高，无优惠 客户：主要个体业主、少量搬迁户 开发商：新兴本土开放商 工
13、程进度：工程结束，现房交付 广告分析：媒体渠道单一，卖点较少,江南嘉安小区,SWOT分析,优势： 1.项目紧邻教育预留地，也就是江南新区新的 教育用地，使地块的价值得到了提升 2.项目紧邻中东新天地，周边商业配套齐全 3.项目区域属江南新区，片区刚刚开发，升值空间较大 4.全现房销售，免除等待交房，担忧工程进程等问题。,劣势： 1.项目产品体量小 2.产品类型单一，社区没有园林景观 3.开发商属新兴本土企业，没有成功开发案例，开发经验少，知名度不高,威胁： 1.国家目前经济和政策调控较严厉 2.周边项目林立，竞争激烈，如：中盛波尔多小镇、高力御景首府等,机会： 1.项目所在地为新开发片区，政策
14、扶植 2.中东购物公园、欧亚购物中心、义乌国际商贸城的建设带了诸多客源，完善了项目的配套,海伦国际,项目情况,贵隆宏康丽城,区位分析,位于新领路与新风路交汇处，交通不便。,项目所临街道为辅助道路，道路较狭窄，过往车辆较稀疏，商业、教育等配套设施较远，公交线路只有9路，公共设施较少。,规划分析,项目自身规划配套设施，以弥补周边配套不足。,在售片区南区,4000大型商场,2000大型洗浴中心,社区医疗中心（规划中）,大型幼儿园（规划中）,5万平米养老服务中心,三栋高层,在售产品（一）,户 型 配 比,项目在售共42栋7层多层共计2324套，户型种类多样，面积区间在68.5151.8，其中以两室为主
15、。目前认筹掉30%左右,在售产品（二）,户 型 配 比,客户分析,客户集中在30岁左右的刚需人群，中等收入人群为主。,改善型客户,刚需型客户,开发商分析,通化市贵隆房地产开发公司，成立于2000年，先后开发建设的实验新村、弘康园、弘康盛世，2004年度弘康园摘得了省优秀楼盘展示奖奖牌，2007年弘康园小区获得了省级优秀小区称号。,专注于房地产事业的本土开发商,工程进度,现住宅基本已经封顶，只是有些配套设施在建中,广告分析,广告媒体渠道少，仅有楼宇和电视，中东后侧有一围挡,小 结,区位：位于新领路与新风路交汇处，交通不便。 规划：项目自身规划配套设施，以弥补周边配套不足。 产品：项目在售共42栋
16、7层多层共计2324套，户型种类多样，面积区间在68.5151.8，其中以两室为主。目前认筹掉30%左右 客户：客户集中在30岁左右的刚需人群，中等收入人群为主。 开发商：专注于房地产事业的本土开发商 工程进度：现住宅基本已经封顶，只是有些配套设施在建中 广告分析：广告媒体渠道少，仅有楼宇和电视，中东后侧有一围挡,贵隆宏康丽城,SWOT分析,优势： 1.项目周边为大面积森林，小区园林景观运用了原始森林，在小区的最里端，有山水公园，中央景观带中有瀑布，自然环境较好 2.项目是准现房销售，现房交付 3.开发商在当地口碑较好，在当地开发历史较早，成功开发过宏康盛世等楼盘,机会： 1.项目周边小区均为旧式房屋，比较陈旧，在此居住习惯的客户，比较喜欢在此项目购房，可以吸引一些周边客户,劣势： 1.项目所在地交通较为不便，项目所临街路为辅助道路，道路较窄，公共交通仅有9路公交车 2.项
