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1、2011年上半年房地产市场分析报告,全国市场概述,重点城市成交量下降明显，发展重心转向二三线城市,从全国层面来看，1-6月全国商品房销售面积达到4.4亿，同比上涨12.9%。同时，1-6月比1-5月涨幅提高2.3个百分点，比去年全年提高2.8个百分点。这表明今年上半年非限购二线城市和三、四线城市销售出现巨大增幅。 2011年上半年，全国重点城市商品房销售面积出现明显下降，一线城市中北京1-6月平均销售面积与08年持平，而上海、深圳则低于08年水平；二线城市中已经限购的城市也都出现了不同程度的下降,数据来源：国家统计局,全国市场概述,房价快速上涨的势头得到明显遏制，部分一、二线城市出现价格回调,
2、从国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数走势来看，2011年上半年多数城市房价环比涨幅逐月递减。主要表现为： 环比上涨的城市数量逐月减少，由1月的60个降至6月的44个；环比涨幅较高的城市数量逐月减少，二季度连续3个月无城市价格环比涨幅超过1%，涨幅超过0.5%的城市也大幅减少； 70个城市的平均涨幅大幅降低，由1月的0.8%降至6月的0.1%。,全国市场概述,龙头企业上半年任务完成率好于去年，市场集中度明显提升,2011年上半年，在政策趋紧和普遍调高目标的背景下，全国重点房地产开发企业的销售业绩普遍优于去年同期，销售金额平均增幅接近60%，销售面积平均增幅超过40%。从全年销
3、售目标的完成情况看，中海、恒大完成率超过60%，平均完成率超过40%。销售业绩的提升，表明市场需求仍较旺盛，同时也突显出在复杂行业环境中，龙头房企应对策略的及时性和灵活性。,全国市场概述,龙头企业上半年任务完成率好于去年，市场集中度明显提升,同时，房地产开发企业市场集中度相比过去两年提升明显，TOP10房企销售金额占比已达到13.5%，TOP20房企销售金额占比已达18.3%。,西安市场特征土地市场,土地市场上半年西安土地市场呈现相对平衡的供求态势，受政策影响商业用地供应量与2010年全年供应水平持平，商住综合用地成交量走高，长安、城东区域成交量大幅增加。,分类型来看，商业类地块集中供应，20
4、11年前5个月商业地块供应量接近去年全年的总量；同时，附带保障性住房比例要求的住宅用地供应量也显著提高。 从成交来看，有配套商业的综合地块成交量走高，超过全市成交土地总量的一半，达到52.06%。,从前5个月的供求情况来看，供求关系呈现出12个月以来较为平衡的供求态势；环比去年同期，供应量出现显著增加。,分区域来看，城东和城南的供应量延续之前态势，仍属供应量较大的区域。其中，城东和城南的土地供应分别集中在浐灞和曲江板块。,浐灞区域：2011年上半年，受世园会等利好因素的影响，浐灞区域土地市场表现较为活跃。前5个月土地供应量占西安市供应总量的67%；成交价格方面，住宅用地平均楼板价1471元/，
5、同比2010年略高38元/，而受结构性因素的影响，商业用地平均楼板价1088元/，同比下跌23%。 曲江区域：土地市场表现较为平稳。2011年上半年住宅用地平均楼板价1651元/平方米，同比2010年略高48元/，可见开发商在高地价热点板块谨慎拿地的策略。,西安市场特征土地市场,西安市场商品房市场,2011年上半年，西安市商品房新批准预售面积570.51万，同比下降12.22%；市场成交量588.14万，与2010年上半年持平，环比2010年下半年下降28.17%；成交均价7051.06元/，与去年同期相比上涨17.91%，环比2010年下半年上涨1.62%。,123.17万,西安市场普通住宅
6、市场,新政后成交量触底回升，成交均价则波动下跌 2011年上半年，西安市普通住宅市场成交量487.28万，与去年同期相比下降7.61%，环比2010年下半年下降31.74%；成交均价6449.73元/，与去年同期相比上涨15.81%，环比2010下半年微涨2.3%。,西安市场住宅市场,供应结构发生显著变化，紧凑型刚需产品成为主流 2月新政后，在市场需求和行政干预的双重压力下，大部分项目积极调整产品结构，二季度新开盘、新推案的住宅产品中两房房源占比53%，环比一季度增加14%。 分类型来看，90以下两房占比42%，环比一季度扩大12%；而135以上舒适性三房供应量则环比大幅减少50%。,西安市场
7、住宅市场,70-130紧凑实用型房源依旧受热捧，首次改善需求成为需求主力,分面积段来看，限购之后的二季度，70-90、90-130面积段成交占比与去年同期相比稳步提升。从恒大绿洲、天朗蓝湖树、莱茵小镇等二季度全市成交量较高的项目来看，套均面积集中在80-130，以首改型置业需求为主，同时也存在部分刚需客户转为一步到位的理念。,西安市场商业市场,2011年上半年，西安市商业物业市场成交量45.99万，与去年同期相比大增37.8%；成交均价11284.33元/，与去年同期相比上涨3.65%，环比2010下半年下跌10.44%。,商业物业因未售限购影响而备受投资者瞩目，6月更是达到成交历史高点16.
8、07万。,西安市场办公市场,2011年上半年，西安市商业物业市场成交量31.67万，与去年同期相比增加16.28%，环比2010年下半年下120.79%；成交均价7880.08元/，与去年同期相比上涨16.57%，环比2010下半年上涨11.37%。,在当前环境下，一些原本产权年限有限的办公性质产品因不受限购影响而热销，上半年，橡树星座、锦业76、海璟时代、海璟国际等集中在高新、经开区的部分项目热销导致办公类产品成交量价齐升。,西安市场企业营销推广变化,营销手段从单纯注重公关活动、宣传推广转向实质性价格优惠 二季度，西安各开发商在注重公关活动、正常宣传推广以保证项目和企业曝光率的同时，继3、4
9、月份调整产品策略以后，5、6月份对销售价格进行了较为实质性的让步。支付方式优惠、开盘优惠、价格优惠、特价房等营销手段明显增多，同时赠送优惠的比例逐月递减。,部分知名房企价格优惠措施： 金地湖城大境新推12000元/左右房源，低于限购前该项目同质产品售价1000元/； 大华公园世家新推6300元/左右房源，低于限购前该项目同质产品售价1000元/； 富力城紧跟大华推出6800元/左右精装房源，较前两月其同质产品低400元/。,重视团购，发掘企事业单位的潜在客户 在客户资源有限的情况下，许多企业主动出击，把团购作为一个重要的销售手段加以利用，保证项目的快速去化和资金的快速回流。,西安市场企业营销推
10、广变化,产品结构针对首置、首改需求，产品供应结构转向以中小户型为主 从上图可看出，限购政策出台之前，五家典型企业的主要项目均以高端三房、四房产品为主，经过3月份的调整之后，二季度绝大多数项目的主打产品已转向针对首置、首改需求的两房、三房产品，主要瞄准市场刚性需求，以小面积段、低总价来吸引客户。 同时，部分受产品线限制的项目，则在其他方面下足功夫，如金域曲江采取紧凑型产品和大面积四房交叉推出的方式，湖城大境则深挖陕北客户。,西安市场外埠企业分析,五家房企项目促销手段汇总表,西安市场外埠企业分析,西安市场企业站位,2011年上半年，公司商品住宅销售面积9.1万平方米，排名全市第四，与2010年持平
11、，市场占有率从2010年的3.02%上升至4.34%。 成交金额方面，上半年公司商品住宅成交金额8.0亿元，排名全市第五（商品房成交10.3亿元，排名全市第6），较2010年全年排名下降2个名次；成交均价8823元/平方米，较2010年全年公司成交均价上涨19.8%，且明显高于西安市总体水平。,2011年上半年商品住宅销售面积十强,2011年上半年商品房销售金额十强,与2010年相比，销售面积排名全市前十的企业总体成交面积份额从2010年的21.34% 小幅下降至20.51%，而成交金额的市场份额则从2010年得27.02% 攀升至30.27%。 可见，大型企业在高端市场份额方面逐步强化，中小型企业的竞争空间多集中于低价位产品。 。,西安市场企业站位,普通住宅销售面积,西安市场,普通住宅销售价格,西安市场,盘整资源，寻求突破车位资源,
