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1、城投新江湾城C4地块 市场监测月报 (2011年09月),上海事业部 2011/10/15,谨呈：上海城投置地（集团）有限公司,本期导读,宏观市场,细分市场,板块市场,9月，上海共计推出12幅含住宅属性用地（含2块动迁配套属性用地），其中纯住宅用地7幅；由于新政的影响，上半年上海土地交易市场冷清，近期活跃的市场表象，也难掩整体的冷态，个别地块的溢价跳跃，尚不足以扫去土地市场的阴霾，对于下一步的市场，预计政府仍旧大举干涉，以控制价格过大异动； 本月，位于南翔板块的2011年88号公告嘉定区横沥河以东、嘉程路以北地块被中建地产以底价获得，楼板价5505元/平方米，该地块周边规划有11号线预留站点，
2、为项目开发提供契机，但建设要求较多，开发难度较大；,本月，浦东高桥、高行板块的“仁恒森兰雅苑”继首批房源开盘创下热销奇迹后9月25日加推位于小区西面位置的小高层，本次主推92、152平米的铭寓产品，仅短短几天，便以总销金额13.83亿元，成交面积31335平米，144套的优异表现，位居当月成交面积排名第二，成交金额榜首的位置。仁恒森兰雅苑的近期热销主要依靠于仁恒置地的品牌效应，仁恒置地在沪上已开发了多个高端楼盘，如仁恒河滨城、仁恒河滨花园、仁恒怡庭等，在高端买家中积累了上佳的口碑；,9月，当月板块内仁恒怡庭项目推出最后20套209平米和350平米珍稀准现房叠墅产品，总价在1200万-2700万
3、。为了庆祝去化超过90%、回馈市场，仁恒怡庭还特别推出了“买房有礼”活动，部分房型买即送价值25万元的全套定制家具。 银亿领墅别墅预计于今年11月开盘，样板间预计在10月底对外公布，将推出联排和叠加别墅，面积在300平米左右 。,目录,PART 1,PART 2,PART 3,宏观市场,住宅细分市场,住宅板块市场,P04,P20,P37,PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号,1.1 市场资讯 1.2 市场扫描 1.3 土地市场,PART 1 宏观市场,六大行核心资本充足率下降 外部融资将受制约 资本充足压力是当前众多银行面对的挑战之一。根据日前公布的16家上市银行的2011年上半年
4、业绩报告，部分银行资本充足率也出现下滑。实际上，为持续达到资本充足率监管要求，很多银行通过外部融资方式补充资本。 易居认为：依靠频繁的股东增资进行资本补充并非银行可持续发展之道。银行要进一步加强资本约束，推动发展模式转变，由过去的主要依靠外部融资转向内部“开源节流”。 国务院：银行可向地方融资平台公司放贷 国务院总理温家宝近日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作，会议指出，近年来，我国保障性安居工程建设取得明显成效，为解决中低收入家庭住房困难、遏制房价过快上涨、完善住房体制和促进房地产业健康发展，发挥了重要作用。 易居认为：继续大力推进保障性安居工程特别是公租
5、房建设，加快实现住有所居的目标。公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。各地要根据实际情况继续安排廉租房、经济适用房和限价商品房建设，加快实施棚户区改造，加大农村危房改造力度。逐步实现廉租房与公租房统筹建设、并轨运行。,1.1 市场资讯行业动态信息,1.1 市场资讯金融动态信息,上海个人房贷增加16.7亿元 环比多增2.7亿元 央行上海总部14日公布8月份上海市货币信贷运行情况。报告显示，当月个人住房贷款环比微增。小企业贷款投放力度不减。8月份上海市个人住房贷款增加16.7亿元，环比多增2.7亿元，其中新建房和二手房贷款当月分别增加9.7亿元和7亿
6、元。而7月份上海新增人民币个人住房贷款14亿元，环比少增4.8亿元，同比多增11.3亿元。 中小企业银行贷款成本再升：利率最少上浮30% 央行借存款准备金缴纳范围扩大而收紧表外业务监管的措施，令中小银行流动性面临严峻挑战，而中小企业融资则面临更高的成本。原本银行信贷额度就紧缺，下半年业务将越发艰难，中小企业贷款业务可能将再度加大“以价补量”的力度。,1.1 市场资讯月度地产要闻,新鸿基地产回应囤地质疑 内地战略悄然升级 在被众多内地地产公司模仿的知名企业中，香港新鸿基地产是“出镜率”最高的。新鸿基地产内地的最新举动，是上海滨江凯旋门项目。 外界之所以如此关注，主要原因在于该项目可能刷新中国豪宅
7、价格记录以及该项目被质疑存在囤地嫌疑。 上海等多地楼市库存高企 开发商降价压力倍增 “销售不畅，新房却源源不断上市，各大城市楼市库存迅速增加，部分城市新房库存甚至达到2008年的顶峰水平。三季度以来，由于销售压力加大，一度“负隅顽抗”的开发商开始通过各种方法进行促销，市场各方的心理预期也悄然生变，上市房企在定价方面趋于谨慎。 在本轮调控中，由于没有及时降价促销，导致上市房企库存大幅增加。据统计，截至今年二季度末，133家纳入统计的上市房企库存总量高达1.09万亿元，较今年一季度末的1万亿元上升了9%。如果与去年中报时的库存7868亿元相比，增加幅度高达38.54%。,重庆存量房房产税破冰之举,
8、导语：针对高端住宅、打击炒房投机的“重庆版”房产税改革试点步入新阶段，从10月1日起全市3400余套存量独栋别墅开始缴纳房产税，重庆市针对存量房房产税的“破冰”之举引发各界关注。,征税调控的滤出效应,1.2 市场扫描整体市场专题,征税目标及未来政策趋势,1.2 市场扫描整体市场专题,注：经营性用地指剔除工业属性用地后的所有土地,本月市场土地供应大幅缩水，保障房性质的土地依旧为成交主力,全年累计土地供应情况2011年1-9月，上海累计出让经营性用地218幅，同比去年1-9月增加57幅，土地供应步伐大幅加快 月度成交情况9月，全市成交39幅经营性地块，环比上月减少7幅，土地成交市场成交总量却小幅上
9、升；其中非住宅土地成交19幅，住宅土地成交20幅，住宅成交地块中主要分别于崇明、青浦和嘉定等区域，为动迁配套房用地；本月纯住宅用地成交2幅，为嘉定和松江。,1.3 土地市场全市经营性土地供求走势,单位：万平方米,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场当月土地成交明细,1.3 土地市场当月土地成交明细,1.3 土地市场当月土地成交明细,1.3 土地市场当月土地成交明细,1.3 土地市场当月土地成交明细,1.3 土地市场月度重点地块分析,2011年 88号公告嘉定区横沥河以东、嘉程路以北地块,宗地概况介绍,拿地企业分析
10、,SWOT分析,2011年9月1日，中国中建地产有限公司以底价118629万元拿得2011年88号公告嘉定区横沥河以东、嘉程路以北地块，成交楼板价为7300元/平方米，地块属性为纯住宅用地； 中国中建地产有限公司于2008年初在北京组建，为中国最大建筑房地产企业集团中国建筑股份有限公司的全资子公司。作为中国最大的建筑房地产综合企业集团、中国最大的房屋建筑承包商，中国建筑始终坚持把科技进步和科技创新作为企业持续发展的重要支撑；目前，中建地产旗下有12家房地产公司，拥有土地储备500万平米。其在上海仅有一个商品住宅项目，是位于杨浦区新江湾城板块内的中建大公馆，其正在进行主题结构的建造中；,PART
11、 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号,PART 2 细分市场,2.1 细分市场总体量价分析 2.2 细分市场成交排名 2.3 细分市场解读 2.4 典型项目介绍,注：细分市场是指选取佘山板块、虹桥板块、滨江板块、马颛桥板块、大浦东板块5个区域的 大平层、类别墅、独栋三类物业的典型项目进行月度市场监测,2.1 细分市场总体量价分析,延续8月成交态势，本月仁恒森兰雅苑继续带动大平层和类别墅市场，但独栋别墅仍冷清,注：以上数据统计为选择的24个典型项目合计；大平层为一梯一户（少量两梯两户）面积180；类别墅包括联排/叠加/双拼,2.2 细分市场成交排名（成交金额）,恒盛尚海湾、龙湖好望山、绿城玫
12、瑰园分别稳坐2011年1-9月大平层、类别墅及独栋别墅年度成交金额榜首，其中仁恒森兰雅苑表现突出新进榜单,注：以上数据统计为选择的24个典型项目合计；大平层为一梯一户（少量两梯两户）面积180；类别墅包括联排/叠加/双拼,2.2 细分市场成交排名（成交金额）,9月，仁恒森兰雅苑凭借地理位置优势及老客户追捧成交火爆，占据大平层及类别墅月度销售额首位；佘山东紫园连续数月成交稳定，占据独栋别墅月度销售额首位,注：以上数据统计为选择的24个典型项目合计；大平层为一梯一户（少量两梯两户）面积180；类别墅包括联排/叠加/双拼,2.3 细分市场解读大平层市场项目分布,大平层项目 分布情况图,1,1,1,3
13、,5,6,7,8,9,10,11,12,2,4,2.3 细分市场解读大平层项目基本情况,2.3 细分市场解读大平层项目供求量价,本月仁恒森兰雅苑因新项目开盘处于集中签约期表现抢眼；年度累计恒盛尚海湾以微弱优势领先浦东星河湾,2.3 细分市场解读大平层市场成交结构,9月，大平层市场中12个项目共成交148套，主力成交板块为大浦东板块，当月占比89%，其次佘山板块占比5%，位列第二； 9月，大平层市场第一主力成交总价段为800-1000万，该总价段当月占比55%；1000-1500万级别和小于800万为次主力，当月成交占比分别为19%、15%； 9月，大平层市场以单价段为5万以下为成交主力，当月占
14、比88%；其次5-6万级别为次主力，当月成交占比为8%。,本月大平层市场大浦东板块占比近九成；800-1000万总价段以55%占据本月第一主力段位置；单价段以5万以下为主；,2.3 细分市场解读类别墅市场项目分布,高参考项目 分布情况图,1,2,3,5,4,6,2.3 细分市场解读类别墅项目基本情况,2.3 细分市场解读类别墅项目供求量价,仁恒森兰雅苑本月成交12套叠加别墅；龙湖好望山成交3套，年度成交暂时领先,2.3 细分市场解读类别墅市场成交结构,本月类别墅市场以大浦东板块成交为主；1500-2000万总价段占据本月第一主力段位置；5万以下单价段占据九成；,9月，类别墅市场中6个项目共成交
15、15套，主力成交板块为大浦东板块，当月占比80%；佘山板块占比20%; 9月，类别墅市场第一主力成交总价段为1500-2000万，该总价段当月占比53%；1000-1500万级别和小于800万为次主力，当月成交占比分别为27%、20% ； 本月类别墅市场单价段为5万以下为成交主力，当月占比93%；另外5-6万级别为次主力，当月成交占比为7% ，仅成交1套。,2.3 细分市场解读独栋别墅市场项目分布,高参考项目 分布情况图,1,4,6,2,3,5,7,2.3 细分市场解读独栋别墅项目基本情况,2.3 细分市场解读独栋别墅项目供求量价,佘山东紫园本月成交1套，为独栋别墅市场唯一取得成交项目；绿城玫
16、瑰园年度累计成交9套，暂列年度第一,2.3 细分市场解读独栋别墅市场成交结构,本月独栋别墅市场成交惨淡，仅佘山板块成交1套总价在3000万元以上的独栋,9月，独栋别墅市场中7个项目仅佘山板块成交1套； 9月，独栋别墅市场成交的1套房源总价段在3000万以上，领跑高端别墅市场； 本月，佘山东紫园成交的1套房源单价段在6-8万元间。,基本情况,推案去化情况,营销及广告投放,主力户型情况,立面及布局图,观邸效果图,总平面图,9月项目累计平面媒体投放66.90万元，投放次数共4次，分别分布在东方早报、新闻晚报、新闻晨报和新闻晚报，主要为项目第二批房源开盘蓄水。仁恒森兰雅苑继首批房源开盘创下热销奇迹后本月加推房源位于小区西面位置的小高层，主力户型为92平米二房、152平米三房、183和214平米四房，还有部分240-340平方米的复式，报价47000-53000元/平方米。,仁恒森兰雅苑森兰国际社区
