2012优秀申论范文精品课件.doc

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1、第四章 市场比较法,1概念 市场比较法，又称买卖实例比较法，交易实例比较法，市价比较法、市场资料比较法，现行市价法、市场法等。它是不动产估价方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法。 用市场比较法评估不动产价格，直观形象，容易理解。同时，相对其他方法，市场比较法更直接的依靠现实的市场价格资料，更符合当时的现实经济行为，因此被认为是一种使用范围广、可靠性好、说服力强的基本估价方法。,基本含义： 在求取一宗待估不动产的价格时，根据替代原则，将待估不动产与在较近时期内已经发生交易的类似不动产交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因

2、素等进行修正，得出待估不动产在评估基准日的正常合理价格。 类似不动产：指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待估不动产基本相似的不动产。 同一供需圈：指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。,市场比较法中的有关概念： (1)类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。 (2)比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。 (3)标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。 (4)估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。 (5)交易情

3、况修正，是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 (6)区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素。,(7)个别因素，是指土地的个别特性(宗地条件)对其价格的影响因素。 (8)地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。 (9)区域分析，指分析判断待估宗地所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。 (10)同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。 (11)相邻区域，针对宗地

4、而言，相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。 (12)类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、同一供需圈的其他区域。,2市场比较法的特征,1）通用性 以比较方式确定价格通俗易懂，计算方式简便，运用灵活，比如确定租金、成本、折旧等参数都可以用市场比较法。 2）现实性 以价格求价格，有较强说服力。它利用近期发生的与评估对象具有替代性的交易案例作为比较标杆修正推算待估宗地价格，反映近期市场行情， 也给人以真实可信的感觉。 3）需要一个稳定的市场背景 由于不动产估价是对一个正常市场条件下不动产价值的判断，以正常的市场交易案

5、例为基础，但是现实的市场是不断波动的，如果在不正常市场条件下，比如市场低迷或市场过度炒作，仅仅依靠不动产交易案例修正，可能会使估价结果偏离不动产真实的价值。,4）对市场信息的高度依赖性 市场比较法主要依靠比较和因素修正，需要对市场的充分了解，如市场交易情况，交易方式及细节、交易时间及当时的情况、交易不动产的区域因素及个别因素等等。因此要求估价师要全面准确地调查市场资料，合理选择交易案例，并将交易案例与评估对象不动产进行全面细致比较，确定适当的修正系数，以保证结果的准确性。,3市场比较法的原理,1、市场比较法理论依据：市场比较法以替代原理为主要理论依据。 经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求

6、利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。 这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致。这就是替代原则，市场比较法就以这一原则为依据。 因为有这种替代原则的作用，就可以用类似土地的已知价格，比较求得未知待估土地的价格，得到估价结果。 从土地交易过程来看，从事土地交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的土地价格与类似土地价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。,市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其

7、基本原理如下图所示： 交易实例比较 交易实例比较待评估土地修订待估土地价格 交易实例比较 市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。同时，只要有类似的土地买卖实例可以适用，不仅可以评估土地价格，还可以利用相应的租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。当然，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地价格的评估。,2、适用的估价原则：市场比较法是以替代原则为理论基础。在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则。 土地估价中的替代原则可概括如下： 1）

8、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定； 2）土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格； 3）土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 3、适用的假定条件 市场比较法的应用基础是发达的不动产市场及丰富的交易案例资料，所以市场比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。,4市场比较法的基本公式,市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以分为直接比较法和间接比较法。 1直接比较法：是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格

9、。 一般的直接比较过程如下：,该式中省略号表示，如在一评估事物中，除进行以上四项基本修正以外，还要强调个别特殊情况的修正，可以增加的若干修正项目。例如强调容积率和使用年期的修正。,实际估价中，一般以交易案例不动产或估价对象不动产的因素条件为100%，然后以此为基数确定估价对象不动产或交易案例不动产的该因素条件指数。如果估价对象不动产或交易案例不动产的该因素条件较优，则其条件指数100%,反之，其条件指数100%。这样， 估价对象不动产价格=比较案例宗地价格 第一项分子100，表示以估价对象的情况指数为100确定交易案例的情况指数 第二项分母100，表示以交易案例当时的价格指数为100确定估价对

10、象价格指数 第三项分子100，表示以估价对象的区域因素条件指数100确定交易案例区域指数 第四项分母100，表示以交易案例的个别因素条件指数100确定交易案例个别指数,对于上述公式中区域因素和个别因素修正，当因素内存在不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，采用两种方式确定区域因素条件指数和个别因素条件指数。 1）若各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后比较确定相应的修正系数，即 D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数 = 待估宗地区域因子条件指数Di / 比较案例宗地区域因子条件指数Dj 2）若

11、各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定，则应采用因子修正系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数，即 D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数 =(1+ 待估宗地区域因子条件指数Di)/ (1+ 比较案例宗地区域因子条件指数Dj),2）间接比较法,是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。 如果城市中已设定标准地块，也可利用标准地块为比较基准，确定待估宗地的价格。间接比较过程中要先进行标准化修正，然后再以比较确定待估土地价格。具体形式为：,5、市场比较法的估价步骤,1)调查与

12、选择比较案例 2)确定价格可比基准 3)交易情况修正 4)估价期日修正 5)区域因素比较与修正 6)个别因素比较与修正 7)其他相关修正 8)确定比准价格,6调查与选择比较案例,案例的概念 案例是采用市场比较法评估不动产价格的基础。案例分为交易案例和比较案例。 交易案例是一般的交易实例，可以用作一般交易参考。而比较案例是指与评估对象条件相似，可使用替代原则，作为评估对象比较参照的交易案例，即从交易案例中选择出来的案例。 比较案例选择是否合适，直接影响市场比较法评估的结果，所以这一步也是重要的基础工作。,比较案例的选择的内容,1）划定市场圈 案例必须与待估宗地处于同一供需圈，这是很关键的，主要是

13、保证案例的可替代性。当然市场圈划分不一定那么严格，有个大致范围即可。可以以商业中心为基础划定一个同心圆，也可以行政区域或其他功能性区域划定。市场圈的的大小与估价对象有关，一些特殊的估价对象交易案例较少，可能选择的范围就必须要大一些。 2）收集交易案例 首先是数量尽量多一些，面尽量广。一些看起来没用的案例可能可以提供市场方面的其他信息，也可以作为将来的估价案例。 时间段的深度也应该大一些，历史上的案例虽然不能直接作为案例，但可能是很好的参考。 数据尽量全一些，否则降低案例的可靠性，可用程度不高。 另外，在收集案例同时，要对市场状况进行了解。案例不是孤立的，必然有背景状况。 案例的选择要在不动产权

14、利、利用条件、交易时间、用途等方面与估价对象尽量接近。交易案例可通过查阅政府有关部门资料、查阅报刊消息、市场调查途径收集。,3）比较案例选择 收集到的交易案例要针对本次评估目的要求进行筛选，挑出最合适的作为本次评估的比较案例。比较案例的选择要逐步进行，不可随机选择。应按照条件逐步排除不符合的案例，直到选出最适合的案例。 一是数量方面，如果是评估一块地，最适合的案例一般确定在35个。我国要求市场比较案例至少3个， 二是年期方面，比较案例的交易时间很重要，一般确定在2年之内。如果2年之内交易案例很少，可适当放宽，但这一段时间的市场变化情况要特别清楚。 值得注意的是，如果近几年的交易案例很少，说明可

15、能不适合采用市场比较法估价，应该对估价技术方案进行重新分析，并适当调整。,4）可比性处理,最后被选中的案例还要进行可比性处理，方能进行修正过程。需要考虑： 付款方式 有分期付款或一次性付款，现金支付或实物支付等，情况也很复杂，一般调整到现金支付方式上来 币种或货币单位 国内交易一般为人民币为基本币种，如果涉外汇，一般美元。如果单价比较，货币单位一般以元为基础；特殊情况也可按照总价比较，统一到万元 不动产面积内涵及单位,比较案例的选择的要求,1）与待估土地用途应相同 用途指具体的利用方式，如办公楼、酒楼、旅馆、住宅等 2）与待估土地交易类型应相同 交易类型主要指买卖、租赁、抵押、入股等 3）交易

16、案例必须为正常交易，或可修正为正常交易 正常交易指交易应是公开平等自愿的交易 4）与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近 比较案例应与待估土地具有替代性，应与待估土地处于具有相同特性的同一地区，或处于同一供需圈的类似地区，且其宗地的个别条件应相似。,5）交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比较修正。 一般，如果市场比较稳定，比较的有效期可以延长，即可以选择几年前的交易案例用于比较。如果市场变化较快，则比较的有效期要缩短。一般应选择2年内成交的不动产交易案例，最长不超过3年。 比较案例选定后，还应根据各案例情况，建立价格比较基础。,7确定价格可比基准,建立价格可比基础包括： 统一付款方式、统一币种、统一面积内涵、统一面积单位、统一采用单一价 由于不动产的价值量大，交易价格往往采用分期付款的方式支付。但是付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不等，实际价格会有所不同。估价中为便于比较，价格以一次总付清所需支付的金额为基准，所以要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次总付清。 统一采用单价