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1、,1,武汉商业市场分析 后湖板块区域商业市场房地产市场酒店市场研究分析报告,二零一三年九月,第一家开发商新地置业进驻：“原住民”离开田间地头 ，后湖发展进入新轨道,中高档商品房开始形成气候， 后湖未来高标准蓝图出炉,“土地革命”揭幕 ，后湖片第一个“吃螃蟹”,后湖居住新城规划出炉 ，缓解城区拆迁矛盾,后湖交通出行日渐完善， 板块魅力逐步彰显,市政府百亿投资打造“三区五片” ，后湖借势而出,后湖规划为四大居住新城之一 ，发展一日千里,武汉市政府出资129亿 ，根治“后湖之痛”,六城会加速后湖新城崛起,统建公司与武汉安居工程发展有限公司共同联手，共同打造后湖地标项目,后湖价值凸现 ，旺市抢滩供应断
2、,签定6大项目 50个亿给后湖新城“变脸”,市民之家项目被市政府列为2012年为民办理的“十件实事”之首，于9月投入使用,中海等开发巨鳄进驻后湖、汉口城市广场等商业项目入驻后湖，产品升级,区域产品升级，城市综合体集中释放,1999年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2013年,2009年,2010年,2011年,2012年,后湖发展历程：,2,3,城市发展机遇综述：,2,宏观市场分析,项目背景分析,区域市场分析,消费者特征分析,市调总结,宏观市场分析,宏观大势研判 城市发展机遇解读 武汉商业市场阶段特征,4,城市综合体
3、整体市场：从城市面积、经济发展水平等方面综合分析，武汉城市综合体市场发展相对健康。,存量市场分析,增量市场分析,未来3-5年主要城市城市综合体增量分析,未来3-5年，城市综合体增量主要集中在中西部城市，其中武汉增量881万方，全国排名12。,武汉商业市场阶段特征城市综合体发展特征,5,综合体后市竞争严峻,城市综合体的发展与地区经济发展息息相关，随着武汉经济高速发展及国家调控政策的影响，武汉城市综合体进入高速发展期，后市竞争激烈。,成败的关键是专业化,通过对武汉主要已入市综合体项目的系统分析可以发现，各项目都有一定程度的得失，其成败与项目的开发模式、产品定位、招商尤其是后期的运营管理有直接的关系
4、，专业化的系统运作是确保项目成功的关键。,准确而特色化的定位,目前武汉城市综合体产品同质化严重，准确及特色化的产品定位将成为区隔竞争对手的核心优势。,武汉城市综合体发展特征：,6,发展趋势：未来5年武汉城市综合体将有一个快速发展期，整体体量将大幅提高； 重点区域：其中武昌区、江岸区是城市综合体集中发展区域，同时市场竞争也将变的更加激烈； 公寓市场发展滞后：武汉城市综合体发展模式主要是“商业+办公+酒店”，公寓市场发展相对滞后。,未来发展趋势：未来5年城市综合体将有一个“井喷期”，项目多在江岸区增量位居第二，未来片区将有大体量综合体供应，竞争激烈。,7,未来写字楼市场竞争激烈：尽管目前武汉优质写
5、字楼的空置率处于13.55%较低水平，通过上表显示，自2011年开始，已知的优质写字楼平均每年至少有约38万平方米的新增供应，根据市场上开发商的知名度及开发实力，项目的品质及档次相当之高，因此未来竞争比较激烈。,高端办公竞争激烈：2013年，武汉高端写字楼市场将出现井喷，武汉写字楼市场将面临激烈的市场竞争，2015年后市场竞争加剧。,8,武汉商业市场阶段特征办公物业发展特征,当前分布特征：目前优质写字楼的供应主要以建设大道、武广、中南和光谷四个区域为主，其中建设大道和武广商圈占有绝对的市场份额优势； 未来分布趋势：而随着优质写字楼逐步入市，武汉优质写字楼分布呈多核心发展的趋势，武汉CBD、汉口
6、沿江商务区、汉阳四新区域等新商务核心的涌现将改变武汉写字楼分布的现有格局。建设大道商务圈仍然在供应面积上拔得头筹，传统的中南和光谷商务圈也仍然保有一定市场份额优势，而武广商圈则由于开发空间有限和严重的交通阻塞问题，市场份额明显减少； 片区为写字楼盲区：区域目前无写字楼，为写字楼盲区；目前不具备写字楼开发条件。,9,公寓市场背景：未来武汉SOHO（包含LOFT产品）市场推盘量较大，主要集中在汉口区域，公寓产品作为不限购投资性产品，将面对来自全市的竞争。,存量大、推量小：武汉目前SOHO规划总体量超过80万方，未来推盘量在30万方左右，受部分大型项目尚未入市影响推盘量与规划量存在较大差距； SOH
7、O具有全市竞争性质：SOHO产品主要集中在汉口，武昌汉阳也有SOHO产品，SOHO市场具有全市竞争背景，因此未来市场竞争不容小觑。,10,武汉商业市场阶段特征公寓物业发展特征,选址特征：商务中心、城市交通主干道、自然景观优美的风景区（东湖、长江）是五星级酒店建设首选之地； 扎堆分布明显：武昌酒店主要集中在洪山广场周边、东湖沿线及武珞路、珞瑜路沿线，汉口五星级酒店主要集中在建设大道金融街和沿江大道； 分布特征与经济发展水平有关：星级酒店以武昌和汉口居多，在一定程度上说明酒店发展与区域经济发展成正比； 后湖尚属“空白点”：目前后湖没有高档次的酒店运营，但随着区域的规划和发展，星级酒店将逐渐进驻本区
8、域。,11,武汉商业市场阶段特征酒店物业发展特征,结论分析： 现有高星级酒店整体运营情况较好,平均出租率达到71.24%； 武汉酒店的淡旺季入住率差别不大,在一定程度上说明武汉酒店接待的多为商务型客户，这从酒店客户类型比例图表上也可以反映出来； 酒店的入住率达到或接近最佳接待能力75%上限,一定程度上说明武汉高星级酒店供应尚未饱和； 客房相对少的酒店入住率高，盈利较好。,12,武汉,零售商业发展水平：市场细分深入，寻找空隙日益艰难，竞争激烈、互分客流，同时文化情感需求凸显。,13,武汉商业市场阶段特征零售商业发展特征,武昌,汉口,汉阳,武汉商业格局发展之“三段论”：,后湖作为武汉新兴商圈，发展
9、势头强劲。,14,传统商圈阶段,新兴商圈崛起,城市综合体点状崛起,1,2,3,城市发展阶段,商业发展阶段,阶段市场特征,城市化阶段城市发展水平不高，社会特征高度集中于城市中心区。,主动边缘化阶段经济发展促进城市向多中心发展，城市边缘出现不同功能性质的新中心。由于城市病导致高收入人群流向边缘地区。,逆城市化初期交通拥堵等城市病逐渐缓解，城市中心的重要意义再次凸显，人们逆流返回中心。,城市商业主要集中在传统的中心区，为整个城市消费者提供购物、餐饮、休闲娱乐等服务。,边缘新城崛起带动新商圈的形成，方便居民就近购物、休闲。,新城市综合体“点状崛起”，不再依赖商圈聚集人群，并肩负起带动区域发展的重任。,
10、商业中心有限，属“卖家市场”，所有商场都现“爆满状态”。,新商圈崛起出现大量新兴的商业中心，在方便居民购物的同时也为消费者提供更多的选择。,商业中心快速发展引发严重的同质化竞争，特色化、主题化将成为商业中心差异化竞争的主要手段。,THIS IS US,15,城市综合体如“雨后春笋”般出现，消费者选择多样化，各项目将凭借自身特色及影响力“抢客”！,16,本章小结,房地产市场筑底反弹，商业地产迎来发展热潮； 房地产作为中国经济增长支柱产业之一，虽然受到调控政策一定影响，但目前已基本筑底，并平稳回升，同时调控影响将投资性需求转向商业地产，将推动商业地产进一步快速发展 城市两极化发展促进新城崛起，后湖
11、区域加速升级成熟； 武汉进入两极化发展阶段，主城区与周边多个新城同时发展，其中后湖以区位和交通优势快速崛起，作为承接汉口地区体育、政务与商业功能的重要城市副中心 武汉商业发展迅猛，消费者选择多样化，各项目将凭借自身特色及影响力“抢客”。 零售商业对特色定位与核心竞争力的要求进一步提高，办公物业与公寓物业的竞争已拓展至整个武汉市的范围，高端酒店市场在后湖区域目前尚处空白点。,3,宏观市场分析,项目背景分析,区域市场分析,消费者特征分析,市调总结,区域市场分析,区域商业发展现状 区域公寓市场分析 区域写字楼市场分析 区域酒店市场分析 片区未来潜在供应,17,后湖新城商业发展规划 根据武汉市城市总体
12、规划，后湖新城确定为武汉市市级商业副中心，后湖新城将遂步建设成为以“一心、二城、三街、四带”为重点，27个社区商业服务网点为补充的商贸发展格局。 一心：市级商业副中心。拟在建设大道与幸福大道交汇处形成后湖新城的核心商务商贸圈； 二城：后湖商城。在竹叶山汽车市场整体搬迁后，利用其占地135亩土地打造后湖商城； 竹叶山商贸城。后湖中环线与金桥大道交汇处，建成后的竹叶山商贸城将是在国内软、硬件领先的市场交易中心； 三街：地域特色文化一条街（金桥大道沿黄孝河对岸至幸福大道全长2000米）； 世界名品名店一条街（兴业路全长2000米）； 后湖农家乐特色街（张公堤外约1000米金潭村约200米）； 四带：
13、后湖大道商务商贸功能带。沿后湖大道，依托书刊交易中心，中一花园临街商网，大力开发建设以金融、保险、购物中心为主的商贸商务功能带； 金桥大道商务商贸功能带。以金桥大道为轴线，北至中环线，南抵发展大道，依托现有的竹叶山钢材市场、东大门客运站、中胜停车场、音像出版中心； 建设大道商务商贸功能带。以规划中的建设大道为轴线，依托市级商业副中心和后湖公园的建设，建设以超市、专业品牌店为主的商贸商务功能带； 幸福大道商务商贸功能带。围绕体育健身中心和后湖公园的建设，加快幸福路二边产业发展，建设以休闲、娱乐、购物为主导的商贸商务功能带。,后湖商业现状分析商业规划,武汉市市级商业副中心，规划建设“一心、二城、三
14、街、四带”；而本项目位于金桥大道生物商贸功能带。,18,后湖商圈处于起步阶段、成熟度低、辐射范围有限；根据其商业形态及其特征，将其分为体育中心商圈、百步亭商圈和竹叶山商圈。,后湖商业现状分析商圈现状,19,项目位于金桥大道与井南大道交汇处，属于竹叶山商圈。目前竹叶山商圈主要是竹叶山中环商贸城与周边社区商业相互依托形成的商圈，对着区域规划，武汉市民之家、区域首个甲级写字楼长江传媒大厦也将落地该商圈。 本案距中环商贸城约1200米，距在建的长江传媒大厦约400米，离武汉市民之家650米的距离。 中环商贸城一期入驻2000余户商家，二期建成后将容纳5000余户商家，为区域提供商贸消费人群； 武汉市民
15、之家未来将有60余家行政审批部门入驻，为区域带来政务办公和政务消费客群； 长江传媒大厦建成后，长江日报报业集团及其附属单位迁至此处办公，近万企业员工为区域带来商务办公和商务消费客群。,项目位于后湖竹叶山商圈，随着商圈发展，为项目带来商贸、政务、商务等方面的办公和消费客群。,20,区域内集中式商业匮乏，目前片区仅有新生活摩尔城和南国北都两大购物中心投入运营。,21,后湖商业现状分析商业现状,新生活摩尔城,项目基本信息： 项目地址：后湖大道百步亭路交汇处 占地面积5万方 容积率：2.14 建筑密度：39.6% 绿化率：30% 住宅建面3.2万方；商业建面5.5万方,项目定位：后湖中心自由港30万人
16、的全生活广场 商业定位：后湖中心生活广场,22,新生活摩尔城,业态分布：一楼购物中心规划为家居卖场、苏宁电器和数码小家电；二楼为家居卖场、苏宁电器和中百仓储超市；三楼为中百仓储和电玩城，其余割成散铺规划服饰类业态；四楼规划电影院、KTV、健身俱乐部和新东方学校。购物中心后规划商业街区，规划餐饮业态。 租金情况：迪美国际家居：35元/月 苏宁：30-35元/月 中百仓储：30元/月 天河影院：50元/月 1-3层外围的一些小商铺以套内面积收取租金，其中1层150元/月，2-3层100-120元/月,23,新生活摩尔城,经营现状：IF中庭家居城规模较大，商铺开业率达85%，但入驻品牌以中低档次居多；中百入口的1F数码家电，开业率较高，但后期大多品牌撤场，人气较差；3F家居服饰多为30-40，中低档次居多，目前入驻率尚不足50%；电玩城和电影院较为冷清，人气不足； 项目商业整体入驻率约在60%左右；,24,新生活摩尔城,项目辐射范围及运
