2012年12月深圳房地产培训课件

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1、税改新政下房地产建安企业帐务处理新方法,前言一：正确理解税收,肖宏伟说： 1，财政刚性支出决定税收收入。 2，结构性减税，就是结构性增税。 3，万事合于理，以法为后盾. 4，七分靠业务，三分靠沟通。 5，一切税收筹划都是纸老虎。 哥尔柏说：税收就像拨鹅毛，管理者希望拨最多的鹅毛，听最少的鹅叫,2012年形势：房价的高度决定税收征管的强度,影响房价的因素 1，地方政府的产业依赖。 2，城镇化进程。 3，婚龄人口的变化。 4，国家的货币政策调整民间借贷 房地产减少的税收，要靠稽查查补完成 2012全国税务稽查工作要点.doc 电子稽查手段与传统查账方式完美结合千万税案成功告破.doc,前言二、20

2、12年房地产建安所得税汇算清缴的政策导向,【1】、真实性原则。实际发生PK实际支付 【2】、权责发生制原则为主。收付例外 【3】、相关性原则。支出必须与取得收入相关 【4】、确定性原则。扣除金额必须是确定的。 【5】、合理性原则。扣除支出是必要和正常的符合常规和会计惯例。 【6】、收益性支出与资本性支出划分原则。 【7】、配比原则。当期扣除不得提前或滞后。,前言三、税务局让提前、延期交税、非法定扣缴如何处理,1，税局违规要求分析 2，应对措施 【1】，合法性是对企业最好的保护。 【2】，合理性原则是重要理由。 【3】，账务处理按准则记帐。以实际应纳记相关税种。 【4】，备忘录。时间地点人物情节

3、 3，方便纳税人、降低税收成本的原则，确定税款征收的方式 4，应交房产税，让交土地税如何处理？,税务机关增值税和所得税税负率要求,所得税帐不要调整 案例：80万亏损，缴纳20万税。 借：其它应收款母公司 160 贷：管理费用 160 增值税：只做缴纳的分录。 再烦，也别忘微笑；再急，也要注意语气.再苦，也别忘坚持；再累，也要爱自己。,前言四，房地产建筑安装行业年终税收难题应对,【1】建筑业国税函【2010】156号关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知.doc 【2】建筑业国税发【1996】127号，国税函2001年505号开具建筑业发票时为什么还加收个人所得税.doc 【3】房地产国

4、税发【2009】31号文房地产企业所得税汇算注意的问题.doc 【4】项目部强行扣缴所得税，总机构不能合并税务报表。总分机构专题.doc,税局违法：建筑企业外地项目部收入全部就地缴纳所得税如何处理？,建筑企业项目部出具了外管证，却仍被项目所在地主管税务机关全额就地预缴的，总机构如何处理？ 答：建筑企业应按项目实际经营收入的0.2%预分企业所得税。 项目部按照规定履行合法程序仍被项目所在地主管税务机关多征的税款，建筑企业应向项目所在地主管税务机关申请退还。,企业违法：建筑企业外地项目部收入全部就地缴纳所得税如何处理？,建筑企业未开具外管证，而被项目所在地主管税务机关全额就地预缴的，总机构如何处理

5、？ 答： 因企业违反规定未开具该证明的而被所在地主管税务机关全额就地预缴的，预缴税款暂不能到总机构扣除，项目部经营收入、职工工资和资产总额仍应全额汇总到总机构，由总机构按规定申报缴纳企业所得税。,税企合法：建筑企业外地项目部收入全部就地缴纳所得税如何处理？,建筑企业项目部不符合开具外管证，而被项目所在地主管税务机关全额就地预缴的如何处理 答： 因企业不符合开具外管证条件而被所在地主管税务机关全额就地预缴的，项目部应作为独立纳税人处理。 预缴税款暂不能到总机构扣除，项目部经营收入、职工工资和资产总额应作为独立纳税人单独申报缴纳企业所得税。,前言五、房地产需要什么样的财务风险与利益成正比,1、 能

6、融资，贷款不出事，出事能摆平。 2、 内控管理，老板白脸，财务黑脸。 财务要替别人着想，但为自己而活； 3、合理避税，账表做到“不管你信不信，反正审计当时信”。 4、会计最高境界：记住该记住的，忘记该忘记的 5、面试：遇大事矜持者，小事必纵弛；处明庭检饰者，暗室必放逸 人的烦恼就12个字：放不下，想不开，看不透，忘不了,会计离任.doc好聚好散,1， 正式通知公司。 2， 先口头通知直属上司，或老板，然后再给人事部门发去辞职信。 3， 避免工作的“退出模式”，兢兢业业，才能得到雇主的尊重。 4， 耐心帮助继任者，是会计的重要职业道德。 5， 保密，是最好的回报，也是职业的基石。 会计离任，烦恼

7、很多，处理得当，互道珍重，好聚好散。,专题一：房地产行业2012年相关涉税新政策大盘点,一、上海交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税.doc 财税2011111号 (一）提供有形动产租赁服务，税率为17%。 （二）提供交通运输业服务，税率为11%。 （三）提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外），税率为6%。 （四）财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零。,国务院决定扩大营业税改征增值税试点范围。,会议决定： 自2012年8月1日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至 北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和厦门、深圳10个省(

8、直辖市、计划单列市)。明年继续扩大试点地区，并选择部分行业在全国范围试点。,5年内全面推广建筑业,建筑业在财税2011110号文件中进行过列举，未出现在上海试点范围内。 .试点方案为建筑业预留的税率窗口是11% .建筑业在劳务发生地纳税的体制 .建筑业大量增值税业务无法取得专票的尴尬 .施工企业出租工程机械同时提供操作人员,营改增展望：,历史上的税费改革不止一次，但每次税费改革后，人民负担在下降一段时间后又涨到一个比改革前更高的水平 -黄宗羲定律，亦称“积累莫返之害” 延安时期黄炎培先生问毛主席有没有办法解决， 毛主席自信地给出了答案：“民主”。 大学：生财有大道：生之者众，食之者寡，为之者疾

9、，用之者舒，则财恒足矣,二、契税还是“妻税”的争议？财税201182号,财税【2011】82加名契税政策.doc 1，婚絪存续期间变更夫妻名称未征收过契税。加名征收。 2，婚姻法司法解释（三）引发了契税。 3，财税（2011）82号文适用婚姻存续期间。 4，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。 5，财税201132号：在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。,三、关于进一步做好税收政策解读工作的通知.doc,坚持“以解读为原则、不解读为例外”，按照税收政策和解读稿同步起草、同步审批、同步发布的“三同步”要求，对税收政策文件进行解读。 （一）税收规范性文件必须解读。 （二）其他税

10、收文件根据需要解读 三、做好税收政策解读的有关要求 （一）规范税收政策解读的内容和形式。 （二）严格税收政策解读稿的发布流程。 （三）及时关注和回应税收政策执行中的舆情反映。,四、关于印发税收个案批复工作规程（试行）的通知.doc,第五条 税收个案批复必须以税务机关的名义作出。下级税务机关不得执行以上级税务机关内设机构名义作出的税收个案批复。第七条 有下列情形之一的，不得作出税收个案批复： （一）超越本机关法定权限的； （二）与上位法相抵触的； （三）对其他类似情形的税务行政相对人显失公平的 第八条 税收个案批复事项一般应由税务行政相对人的主管税务机关提出，并逐级报送有权作出批复的税务机关。

11、国家税务总局个别司2009年至2010年，以非正式公文“司便函”的形式，批准企业对超过认证期限的增值税发票进项税额17.29亿元予以抵扣。,五、【附件1】中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）.xls,关于发布中华人民共和国企业所得税月季度预缴纳税申报表等报表的公告 国家税务总局公告2011年第64号 国家税务总局修订的中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）、中华人民共和国企业所得税月（季）度和年度纳税申报表（B类）、中华人民共和国企业所得税汇总纳税分支机构所得税分配表及其填报说明，予以发布，自2012年1月1日起执行。 （国税函2008635号）同时废止。

12、 二一一年十一月三十日,关于加强企业所得税预缴工作的通知 国税函200934号,一、为确保税款足额及时入库，各级税务机关对纳入当地重点税源管理的企业，原则上应按照实际利润额预缴方法征收企业所得税。 三、各级税务机关要处理好企业所得税预缴和汇算清缴税款入库的关系，原则上各地企业所得税年度预缴税款占当年企业所得税入库税款（预缴数+汇算清缴数）应不少于70%. 【附件1】中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）.xls,六、筹办期业务招待费、广告费的扣除新规定开办费的难题.doc,企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定

13、在税前扣除； 发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。 业务招待费、广告费、业务宣传费，在生产经营的当年一次性扣除，无需计算扣除限额. 国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告.doc 关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题公告的解读.doc,七，新案例：房企向向国外支付费用代扣所得税争议处理.doc,1，向境外支付设计费等，应凭协议和签收单据入账。 2，财税2009111号正列举免税项目外，其它向境外支付要代扣代缴营业税。 3，向境外支付所得税征管问题：（国税函 2009507号）解析 4，世界性难题：特许权使用费与劳务活动所得

14、的区分 是特别纳税调整还是一般纳税调整.doc 5，世界性难题：特许权使用费与劳务活动所得的区分 最新通报案例：周杰伦太原交预提所得税,专题二：房地产不同促销手段的纳税争议化解,房地产不同促销手段的纳税争议化解.doc 一、代垫首付、免契税、免物业费引发收入确认问题 二、房地产企业买房赠送、营销赠送的税收政策最新变化，如何应对最佳？ 1、买房赠家电处理.2、 “买一赠一”在营业税上的运用 企业向个人赠送礼品，取得哪些所得应依法缴纳个人所得税 买房送汽车如何处理？ 无偿赠送处理（有奖销售、卖方赠送地下室等） 三、按揭方式销售房地产收入确定的问题 假按揭贷款的检查与认定,四、商品房预售阶段税收争议

15、问题处理.doc,商铺售后回租，税务风险逐个数.doc 风险：营业税、土增税、所得税、契税等全额计收入 1、售价虚高，回报落空。 2、资金挪用。非法集资 3、经营风险。开发商早已套现，经营者临时退租，风险产权人承担4、市场、政策风险。政策调控变化。 5、合同风险。投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。,专题三、企业借款税务风险及最佳做账方法.doc,1、老板和自然人借款给企业，税务风险有哪些？如何化解？ 2、企业之间借款不支付利息，税务机关如何对待？企业有哪些“正当理由”？ 3、当前法律环境下解决贷款利息最佳三个方案实战解析构筑预收账款增加资本委托贷款 辽宁地税营业税

16、关联方调整利息文件.doc,借款处理专题解决以下问题：,1， 借款费用的资本化问题 2、企业向自然人借款的利息支出为股东分红避税提供条件 老板借款给企业不收利息不调整纳税的理由。 3、非金融企业关联方之间借款扣除限额为实收资本加资本公积的2倍。 4、境内关联方之间的借款，不支付利息，需要有条件地进行纳税调整。 5、关联企业间业务往来发生坏帐损失有条件扣除。 6、企业向个人支付借款利息支出需要开具发票才能扣除。,7、以支付咨询费的名义，开具咨询费发票顶替利息，不可以做利息税前扣除。 8、企业向个人支付借款利息需要扣缴个人所得税。 9、企业计提未实际支付的借款利息，汇算清缴前取得凭证即不需要调整。 10、企业股东借款年末不归还，满一年可能做为分红处理。 11、老板个人资产抵押贷款，公司使用，资产计入公司固定资产，公司偿还贷款，税务稽查要补利息个税。折旧不能扣除。 12、企业投资者因出资额不足而产生的借款利息支出不能在税前扣除。,13、企业集团统一向银行借款分摊使用的如何处理？ 14、企业向非