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1、亿嘉信阳工业城区项目前期市调报告 营销中心 2013/12/24,报告思路,一、信阳市总体概况介绍,二、信阳房地产市场一级市场情况,五、信阳房地产市场供销预判,七、区域市场总体概括介绍,十、土地价格测算,十一、区域土地价格参照,三、信阳房地产市场二级市场情况,四、信阳及周边城市楼市总体情况,六、信阳商业总体概括介绍,八、区域项目及周边情况,九、项目基本信息,第一部分,信阳市总体概况介绍,第一部分：信阳市总体概括介绍,1、信阳市基本情况 信阳市位于鄂豫皖三省交接处，是江淮河汉之间的战略要地。 全市总面积1.89万平方公里，总人口858.96万。 下辖七县三区：市浉河区、市平桥区、罗山县、光山县、
2、商城县、固始县、潢川县、淮滨县、息县。 六个管理区、开发区：市羊山新区、市高新区、南湾湖景区、上天梯管区、鸡公山管区、市工业新区、潢川经开区。,信阳地理位置优越、生态环境优美、自然风光旖旎、物产丰富多样、交通特别便利、生活十分便捷、郊游内容丰富，被称为“北国江南”、“江南北国”。 2013年，信阳五次蝉联“中国十佳宜居城市”以及荣膺“2013中国最具幸福感城市”第十位 。,第一部分：信阳市总体概括介绍,信阳的毛尖茶叶享誉海内外，是全国十大名茶之一，信阳也拥有茶叶故乡的美名。发展城市茶经济、茶文化、彰显特色，建设个性城市，打造“中国茶都”是信阳市的发展方向。,第一部分：信阳市总体概括介绍,2、城
3、市经济发展水平 2012年全年生产总值增长10.5%，规模以上工业增加值增长16.5%，全社会固定资产投资增长21.0%，社会消费品零售总额增长15.8%，出口总值增长44.4%，地方公共财政预算收入增长25.1%，金融机构存贷款余额较年初分别增长21.3%和17.3%。 2013年上半年，初步核算，全市生产总值688.87亿元，按可比价格计算，比上年同期增长8.4%，增速与全省持平。分产业看，第一产业增加值增长3.3%，第二产业增加值增长10.2%，第三产业增加值增长9.3%。 地方公共财政预算收入33.36亿元，增长17.4%，增速快于全省0.7个百分点。企业效益平稳提高。前5个月，规模以
4、上工业企业主营业务收入、利润分别增长14.1%和17.3%，大部分行业利润实现增长。 全市财政民生支出93.9亿元，较上年同期增长32.7%，占公共预算支出比重达到73.3%，同比提高2.4个百分点。居民收入持续增加。上半年，城镇居民人均可支配收入9615元，农民人均现金收入3812元，分别增长10.3%和10.8%。,第一部分：信阳市总体概括介绍,第一部分：信阳市总体概括介绍,3、信阳市交通 信阳地处豫南，左扼两淮，右控江汉，素有“三省通衢”之称，从古至今都是江淮战略要地和南北交通枢纽，全国重要的交通枢纽城市和区域性物流枢纽城市。 京港澳高速、沪陕高速、大广高速、淮息高速、淮固高速等五条高速
5、、G107、G106、G312等三条国道在境内形成多重十字交叉。500公里范围内可通过铁路、国道和高速公路3种方式连接武汉、郑州、合肥、长沙、南昌、南京和西安7大省会城市。,4、信阳城市板块 南湾区域：以“南湾湖”风景区为主打品牌，重点打造信阳城市名片。 浉河区域：浉河区是信阳市的主城区，已经形成西亚和美商圈，步行街商圈、火车站商圈等热点，辐射豫南及周边地区，初步确立了豫南商贸中心的地位。 羊山区域：羊山新区集行政办公、居住、商业金融、文化娱乐、教育科研等城市功能于一体，规划四大组团，即行政管理组团、金融服务组团、科技文教组团、度假休闲组团。 工业城区域（平桥）：依托现有食品、机械制造、冶金、
6、建材、电力、轻工六大支柱产业。,第一部分：信阳市总体概括介绍,5、信阳城市未来发展规划 城市发展： 信阳市地产开发的重点已经北移，从浉河老城区转向羊山新城区、高铁区域。 城市投资潜力大、发展步伐快、建筑形态国际化加速。 对本项目的影响： 片区成为重点建设区域必将带动区域生活、居住等功能完善，片区发展迎来发展良机。 产业的发展将大大带动工业厂房、物流园以及办公物业等需求； 高铁站和汽车站的发展，将带动城市扩张、同时带来周边餐饮住宿、购物消费的需求； 投资的增长在拉动经济增长、提高居民消费能力的同时，也带来大量的流动人口与消费需求。,第一部分：信阳市总体概括介绍,第二部分,信阳房地产市场一级市场情
7、况,第二部分：信阳房地产市场一级市场情况,土地招拍挂市场：根据信阳市国土资源局网站公布：2013年截至目前信阳市土地招拍挂市场共成交35宗总面积为1638145.79的土地，其中，成交量主要集中在7月和8月，8月成交了14宗地块。,第二部分：信阳房地产市场一级市场情况,土地成交分布：2013年1月8月全市土地招拍挂成交主要集中在羊山新区和浉河区，分别成交10地块和9幅地块，工业城区成交8幅地块，平桥区成交6幅地块，南湾管理区成交地块最少为3幅地块。,第二部分：信阳房地产市场一级市场情况,土地用地类型分布：2013年1月8月，全市土地招拍挂市场成交土地类型中以住宅兼商业用地成交量最大，其次为工业
8、用地和仓储用地，住宅用地只占到1%，商业用地为0.（数据包括浉河区、平桥区下面的乡镇） 综上：2013年18月，信阳市土地招拍挂市场成交土地共35宗，成交面积为1638145.79。所成交土地主要集中在住宅兼商业用地上。,第三部分,信阳房地产市场二级市场情况,第三部分：信阳房地产市场二级市场情况,2013年8月，信阳市房地产市场商品房成交面积较上月有所上涨，8月份住宅市场出现量价齐升的局面，其中成交面积上涨21%；与去年同期相比，8月信阳市商品房成交量上升17%；从数据显示来看，8月信阳房地产市场呈现出一派繁荣的景象。,第三部分：信阳房地产市场二级市场情况,8月份信阳市商品房成交面积为2745
9、42平米，成交套数为2473套，成交套均面积为111平米；8月份信阳市商品房成交面积较7月份上升了21%，成交套均面积较7月份的114.19有所下降。从以上数据来看，信阳市房地产市场35月商品房成交情况较平稳，6月有所下降，7月、8月又急剧上升，楼市出现回暖趋势。,第三部分：信阳房地产市场二级市场情况,以上数据是1月3月的信阳市房地产市场商品房成交均价，4月7月，房产网数据没有公布出来。3月份均价比2月份上涨了0.28%，从图上看，3月商品房成交均价在继续上升，并出现了较大升幅，主要是因为住宅市场一些高价楼盘推货量加大。,第三部分：信阳房地产市场二级市场情况,第三部分：信阳房地产市场二级市场情
10、况,从以上数据图上看，8月份全市商品房成交2473套，成交面积274541.99平米，其中浉河区成交636套，成交面积60007.78平米，平桥区成交258套，成交31682.71平米，羊山新区成交1519套，成交177236.67平米，南湾管理区成交60套，成交5614.83平米。信阳市商品房成交套数大幅度遥遥领先的羊山新区毫无悬念还是在第一的位置上，占整个8月份商品房成交套数的比例为61%，紧随其后的是浉河区占26%，平桥区占6%，南湾管理区占3%，由于政府足够重视羊山新区的建设，目前大量楼盘在新区开发，所以新区的成交量占全市的比重较大。,第三部分：信阳房地产市场二级市场情况,8月份据信阳
11、房产网数据统计，本月全市商品房共成交2473套，较上月（1988套）增加了485套，涨跌幅度约24.40%，平均每天销量约80套。,第四部分,信阳及周边城市楼市总体情况,第四部分：信阳及周边城市楼市总体情况,从以上数据图上看，8月份信阳周边其他城市的成交量较上月有所涨幅，其中武汉成交量为16522套，郑州成交量为9963套，六安市成交量为1625套，信阳成交量为2475套，南阳的数据未公布出来。,第五部分,信阳房地产市场供销预判,第五部分：信阳房地产市场供销预判,由此推导：浉河区、羊山新区，以及平桥区。通过调查我们发现,目前信阳市房地产市场具有以下8个特点,1） 信阳房地产市场不再是单纯的“卖
12、方市场”了，购房客户可供选择的余地大，对楼盘的居住品质和居住环境要求较高。,2）据不完全统计，目前信阳房地产市场的产品类型包括：多层、小高层、高层、4层叠加别墅、多层电梯洋房，种目众多；产品功能包括大型观景阳台、地上地下停车位、社区会所、幼儿园、配套商业等。产品供应有一房、二房、三房、四房、 五房顶层复式。产品供应比列大致为：5%、25%、35%、25%、10%；面积区间：一房4872，两房87109，三房120143，四房150170 ，五房190240 .,3）稍大型的社区物业和景观处理都可圈可点，如建业森林半岛和双汇欧洲故事两个项目，都是有着系列地产成功运作的经验，在市场中充当领头羊的形
13、象，居住舒适度指数列信阳首位。再如弘昌运动城，徐辉设计事务所出景观方案、河南鑫苑提供物业管理顾问，社区的品质感不言自明。,4） 从整体信阳房地产市场来看，市场呈“四分天下”的大趋势，南湾区、浉河区、平桥区、羊山新区（下述详细分析各 区域现状）。,第五部分：信阳房地产市场供销预判,由此推导：浉河区、羊山新区，以及平桥区。通过调查我们发现,目前信阳市房地产市场具有以下8个特点,5）从地域分布来看，分为浉河以南和浉河以北，浉河以北主要为市中心区和老的工业区，开发产品类别大多为高层、小高层项目， 传统意义上的多层已经逐渐减少了，浉河以北临河规划有滨河别墅群，已形成信阳较高端的代表和富人聚集地。浉河以南
14、近两年投 放及消化速度都较快，主要依据临河而居的生态环境，这一点，对于浉河以北是无法比拟的；,6）从房地产发展的进程来看，信阳房地产商品化的程度较高，单位建房、安置房的比列略低于其他城市，并且开发规模趋向于 大盘大手笔的运作，小盘很难在市场中立足；,7）从信阳风土人情来看，信阳人对居住环境的挑剔是可见一斑的，爱吃、爱玩、爱找乐，这都在一定程度造成了房地产市场项目 楼盘品质的大幅提高。,8）从推广营销的手段来看，由于目前处于敏感时期，各楼盘的优惠促销手段都比较新颖，接近于省会郑州；营销道具主要依据大型 户外、电视、宣传页、项目楼书、案场营销等，营销水平较高。,第五部分：信阳房地产市场供销预判,第
15、五部分：信阳房地产市场供销预判,第五部分：信阳房地产市场供销预判,羊山新区地产市场总结：,范围：主要集中于新六大街两侧和新七大街两侧 产品价格：洋房价格：30006000元；精装高层：（恒大代表项目）5500元； 普通高层：37005300元； 整体余量： 羊山新区现售楼盘总体余量和新入市楼盘总量面积之和达到了350万平米，后期竞争 压力巨大； 两房主力总价集中力量在4045万之间，面积集中在8090平米； 三房主力总价集中力量在6065万之间，面积集中在110120平米； 3540万为销售空白点，两房和三房投放较少,第五部分：信阳房地产市场供销预判,第五部分：信阳房地产市场供销预判,第五部分
16、：信阳房地产市场供销预判,浉河区地产市场总结：,范围： 信阳老中城区狮河北岸地区，即火车站与市政府之间和狮河南岸地区； 概况： 区域为城市建成较早的建成区，土地资源相对紧张，多为城市遗漏地块开发和老厂区改造项目，以旧城改造为主； 设施： 信阳火车站、汽车站、繁华商圈、市第一人民医院、滨河景观等城市稀缺资源，本区域交通便利，购物、生活、教育、 休闲等生活配套齐全，购房消费表现为原住居民自住改善生活者为多； 物业类型： 本区域个别项目由于占据较多公共资源，发展商借势发展综合商业、酒店公寓、商业、投资需求占有一定比例； 产品价格： 1、洋房价格：信阳浉河区洋房均价在4600元 2、普通高层：价格在35005300元 3、酒店式公寓5500元,第五部分：信阳房地产市场供销预判,第五部分：信阳房地产市场供销预判,楼盘分布：现有楼盘均处于平桥区边缘地段，除原有楼盘外
